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2021年3月14日6 分
就職や転勤などにより賃貸物件を探さなければならないとき、重荷となる部分といえば賃貸契約時に支払う「初期費用」。
物件やエリア、築年数などにより初期費用の金額は異なり、山梨県内における賃貸初期費用は家賃4か月分程度と言われていますので、決して安い金額とは言えません。
ただ裏ワザを知っているだけで、初期費用は簡単に抑えることは可能！
今日のブログは、賃貸オーナー歴13年目の自分が教える誰でも簡単にすぐにできる「賃貸初期費用の抑え方」についてお話していきたいと思います。
目 次
１．新築物件は交渉してもまず無理
２．ねらい目は築10年以降
３．敷金・礼金なし物件を狙う
４．条件さえ合えば仲介手数料が無料になる
５．契約日を月末にすると、前家賃が安くなる
６．フリーレント物件を狙え
７．交渉次第では敷金・礼金が無料になる可能性
８．まとめ
１．新築物件は交渉してもまず無理
新生活を始めるのに、やはり新築物件でなければだめだと考えている方は多いと思います。確かに新築物件は、最新設備が充実しているのは当たり前ですが、それ以上に価値があるといえば、やはり入居履歴がない部屋に住めるので、新築物件の募集が開始されると、すぐに部屋が埋まってしまうことはよくあります。
新築物件は、家賃もそうですが初期費用もエリア内においては高額に設定されていることが多く、予算的に厳しい方にとってはハードルが高い物件であることは間違いありません。
そこで、少しでも初期費用を安くしてもらえるように、仲介会社に交渉を行っても「難しい」と答えるのが一般的。新築物件に関しては、初期費用や家賃を安くしなくても、新築に住めるというトレンドがあるので、安くするようなことはまずないと思ってもらったほうがいいと思います。
２．ねらい目は築10年以降
賃貸物件の市場価値は、10年スパンで変化が生じ、築１０年を超えてくると、新築物件と比べると室内の価値（設備が古い）が下落するので、新築と同じ家賃で募集することは難しくなり、大手管理会社においては「築10年を超えてくると家賃値下げ」を行うところが多くなります。
もし少しでも初期費用や家賃を抑えたいと考えている方は、築10年以降の物件を探されると、初期費用の条件も緩和しやすくなってきます。
３．敷金・礼金なし物件を狙う
では、ここからいよいよ初期費用節約に関する裏ワザをお伝えしていきたいと思います。
初期費用の定番といえば、やはり敷金と礼金があります。
敷金とは、入居する際に管理会社などに預け入れるお金（担保みたいなもの）で、入居期間中に特段破損などをしなかった場合には、退去時に返金されます。また礼金は、賃貸物件が今より少なかったころ、入居許可を出してもらったオーナーさんに支払う謝礼金が現在でも生き続いている、いわゆる慣習的な費用のこと。
敷金と礼金が設定されていると、この時点ですでに家賃２か月以上が発生することから、逆に敷金・礼金が設定されていない物件を選べば、この時点において家賃２か月分がタダになります。
ネット上においては、敷金が設定されていない物件には入居しないほうがいいとありますが、敷金はもともと預入金であり「夜逃げ」「家賃滞納」などをしなければ原則は退去時に返すお金ですので、敷金がなくてもお客様がデメリットになるようなことにはなりません。
築10年未満の物件においては、敷金・礼金が設定されている物件が多いのですが、逆に築10年以上になると、敷金・礼金が設定されていない物件のほうが多いので、初期費用を節約させたいと考えている方は、敷金・礼金が無料になっている物件を選ぶことをおススメします。
４．条件さえ合えば仲介手数料が無料になる
仲介手数料とは、お客様が賃貸物件を契約した際に、仲介会社に支払う「報酬」のこと。仲介手数料の中には「賃貸借契約書作成費用」「物件探し全般に関する相談」などが含まれていますが、報酬に関しては法律で上限が定められていて、最高でも家賃１か月＋税金となっています。
仲介手数料は、仲介会社にとっては売り上げに直結しているものであることから、交渉してもまず断られますが、ある条件に合致している方のみ「仲介手数料が無料」になります。
それは賃貸物件に住み替えする際、同じ管理会社物件に入居（県外でも可能）する方は、仲介手数料が無料もしくは0.5か月になることが多いです。
管理会社によって対応はまちまちなので、詳細に関しては管理会社までご相談していただきたいのですが、ちなみに当物件を管理している管理会社においては、管理会社同士における住み替え時の仲介手数料は無料となっています。
５．契約日を月末にすると、前家賃が安くなる
賃貸業界のルールとして、賃貸者契約を交わす前に初期費用を先に仲介会社が指定する口座に送金することになっていますが、初期費用の中には「当月と翌月分の家賃」（前家賃）を先に支払いますが、契約日を何時にするかによって、初期費用の金額は大きく異なります。
賃貸借契約日が家賃発生日となりますが、契約日を月の途中（15日）にするより、月末に設定したほうが「前家賃」を抑えることができるので、もし契約するときには「できる限り契約日を月末設定」されることをおススメします。
６．フリーレント物件を狙え
家賃が一定期間無料になるフリーレントがついた物件に入居すると、フリーレントが前家賃の家賃分と相殺することができるので、初期費用節約が可能になります。
フリーレントがついた物件は、築年数が経過している物件に多いので、築年数はあまり部屋探しの際、重視していない方は、フリーレントがついた物件に入居するのもおススメです。ただし、フリーレントがついている物件においては、違約金が設定（管理会社が定める入居年数に達していない場合、家賃１か月分の支払い）されている場合が多いので、注意が必要です。
７．交渉次第では敷金・礼金が無料になる可能性
賃貸物件に入居する際、できる限り費用は抑えたいと考えるのが普通ですが、交渉次第では敷金と礼金に関しては、無料設定をすることが可能になるかもしれません。
築年数において10年を超えている物件で、敷金・礼金が設定されてある場合、交渉次第ではオーナーさんが許可を出してくれることも考えられます。特に年度末でも３月は、多くの方が入退去をされることから、オーナーさんにとっては「敷金や礼金」を無料しても特段損しないと考えている方はいるので、もし敷金や礼金設定がある物件に関しては、相談するのも十分ありだと思います。
８．まとめ