GRACE LOYAL ELEGANT ROOM
2021年4月7日3 分
賃貸物件に入居する際には、賃貸借契約書に署名・捺印をし、入居期間中は契約書に記載されてある内容を「遵守」しなければなりません。
賃貸物件におけるクレーム件数ダントツのワースト1は、生活音が原因による「騒音」で、特にファミリー向け賃貸物件においては、お子さんが室内を走り回ってしまうことがあるので、階下にご入居されているお客様から「クレーム」が入りやすくなります。
管理会社においても、騒音問題に関しては「早期に解決」できるように、出来るだけ早く対応しますが、ただ音に関しては「認識の違い」がどうしてもある以上、難しい場合もあるのが現状です。
では、賃貸において迷惑行為をしたご入居者様に対して「契約解除・退去」は可能なのでしょうか？
１．賃貸借契約における解除について
賃貸借契約上における契約解除には、主に2つあります。
ひとつは、入居者様に事前通告をした上で解約することができる場合。そしてあとひとつは、事前通告なしに一方的に契約解除ができる場合があります。
今回のブログでは「騒音に対する迷惑行為」に絞って考えてみたいと思いますが、騒音に対する迷惑行為に対しては、おそらく賃貸借契約書の中にある「共同生活の秩序を乱す重大な行為があった時」という部分に該当するのではないかと思います。
２．賃貸借契約違反だから退去になるのではない
賃貸借契約に違反しているからと言って、仮に契約を解除されたとしても、賃貸借契約書においては「契約を解除した場合には退去」しなければならないといった記載は、どこにもありません。ですので、仮に契約を解除になったとしても、法的な結論（判決）がない限りは住み続けることは、理論上可能です。
ただし、契約を解除された場合、遅延した日から明渡完了日までに発生する「日割り家賃」「違約損害金」を支払わうことになり、また家財保険に関しても、契約が切れた場合には家財保険の契約そのものを無効になってしまう可能性があります。
３．退去させるには司法の判断が必要
賃貸借契約上において契約を解除するには、入居者様とオーナーさんとの信頼関係が破綻したことを証明することができなければ、退去してもらうことはできません。
今回の迷惑（騒音）行為の場合ですと、1階にご入居されているお客様が、どのような騒音が「いつ」「どのくらいの音量」「騒音が原因でどのくらいの健康被害に合ったのか」を実証しなければならず、これらの証拠を裁判所で認めてもらうことによって「信頼関係が破綻」しているということになります。
どうしても退去してもらわなけばならない場合には、「不動産明け渡し訴訟」をしなければなりません。ただ裁判費用や弁護士費用の大半は、オーナーが負担しなければならないので、正直な話ここまでして白黒つけたいと考えているオーナー／管理会社はまずいません。
４．まとめ