賃貸物件を借りる際には、必ず初期費用を仲介会社に支払わなければなりません。
初期費用の金額に関しては、物件ごとで設定項目が異なるため、一概に言うことはできませんが、平均すると「家賃４～6か月分」の費用が発生すると言われ、これは築年数は一切関係なく、このぐらいの費用がどうしても掛かってしまいます。
また、賃貸物件に入居する時には、初期費用の他に「引越費用」「新生活費用」も別途発生してしまうので、可能な限り「初期費用を抑えたい」というのが、多くのお客様の共通認識。
近年では「初期費用0円賃貸」もしくは「前家賃分のみ」といった募集をしている管理会社物件が出てきていますが、本来支払うべき初期費用が大幅にカットされた、この様な物件に入居するのは、得策と言えるのかというと…正直おススメはできません。
目 次
１．初期費用無料のカラクリ
本来支払わなければならない「初期費用」が0円になる！
こんな物件が実際にあれば、誰もが入居したくなるものです。
ただ初期費用が無料となるということは、物件を紹介した仲介会社及びオーナーさんの取り分が「タダ」になることを示唆していますが…
確かに初期費用は発生していないものの、実はその分の費用は「毎月の家賃に月割りで上乗せ」されています。つまり、家賃5万円のお部屋を借りようと思っていても、実際は「5万円＋初期費用の月割り」となりますので、事実上の家賃増額ということになります。
２．入居者の質が悪い傾向
初期費用が無料物件があると聞くと、どうしても入居を検討したいと考える方は多くなります。当然ながら募集する側も、より多くの方に入居してもらいたいと思っていることから、どうしても、入居者の質が悪くなってしまう傾向となってしまいます。
どうしてこのようなことが言えるのかというと…
どのような物件でも、入居時には入居審査が行われます。
近年では、家賃滞納リスクを軽減するために「家賃保証会社」を利用するケースが非常に多くなってきていますが、ただ初期費用無料物件などで利用している保証会社は、「入居審査が甘い会社」を使っている傾向です。
家賃保証会社の一部は、信用情報機関に「問い合わせができる」所もあるので、過去に家賃滞納／強制退去／クレジットカード滞納があると、すぐに履歴がわかることから、滞納期間などに応じてではありますが、場合によっては「滞納があった時点で入居許可を出さない」物件があります。
一方、入居審査が甘い物件では「信用情報機関を通さない」方法で、審査を行っていることから、他社物件で滞納歴があったとしても、家賃支払い能力があれば「入居許可」を出す傾向です。
大手管理会社の一部でも、信用情報機関を通さない方法で、入居審査を行っている所もありますが、実際家賃が相場以下に設定されている物件では、ごく一部の方のみではありますが「トラブルを引き起こしてしまう」人もいますので、もし入居後にトラブルに巻き込まれたくなければ、審査が甘い物件は入居しないほうが得策です。
３．管理の質も悪い傾向
初期費用無料物件に入居希望の方は、家賃を抑えたいと考えている方が多いのですが、これは正直管理会社／オーナーさんの考え次第にはなりますが、一部の物件においては、管理の質が低下しすぎているので、満足できるような部屋ではない可能性が高くなります。
例えば、備え付けのエアコンが「経年劣化が故障」してしまった場合、オーナーさん負担において新しいエアコンを導入しなければなりませんが、ただ家賃が安い物件やオーナーさんが設備投資に消極的な物件では、エアコン1台変えるだけでも「時間を要する」ことも平気でしてきますので、場合によってはクレームを言いたくなるような感じになってしまいます。
一方、管理の質が高い物件では、まずこのような事例は「あり得ない」話で、仮にメーカー側の都合によって、設置に時間がかかる場合があったとしても、他のメーカーなどに問合せなどをして、何が何でも早期に設置するように対応するケースが当たり前ですので、快適な生活を送れるはずです。
４．ランニングコストがかかるかも？
初期費用と家賃が極端に安い物件は、当然ではありますが、室内設備に関しても「全て標準化」しているわけではない可能性が出てきます。
これは物件ごとで違いがあるそうですが、例えば「エアコンを設置希望」であるならば、家賃1000円アップなどといった、オプション制を採用している所があるそうです。つまり家賃や初期費用を抑えるべく入居しようと思っていた物件において、設備類がオプション制になっていると、事実上ランニングコストが高くなることを示唆しているので、オトク感が軽減してしまいます。
さらに、この様な物件でよくありがちなのは、一般的な物件と比べて「短期解約違約金」の支払額が高い場合があります。
大手管理会社物件では「契約日から1年未満での退去は、家賃1か月分の費用を支払う」とありますが、初期費用・家賃が安い物件では「1年未満退去で、家賃2か月」「2年未満退去で家賃1か月分」を支払わなければならず、さらに物件によっては「入居前に行うムシ駆除」を行っていない可能性があるので、入居初日から「ゴキブリを見てしまう」可能性が高くなってしまいます。
５．まとめ
初期費用が無料／前家賃のみといった物件情報を見てしまうと、初期票を抑えられるといったメリットがありますので、つい入居したくなるといった考えが先行してしまいます。
ただ現実問題としては、事実上の家賃値上げとなったり、また物件全般における質が低下しているので、通常の賃貸物件と比べると「我慢を強いられてしまう」可能性が高くなります。
もし家賃を抑えなければならず、また少しでも管理の質が良い物件に入居したいのであれば、その旨を仲介担当者に伝えていただければ、お客様に合った部屋を紹介して頂けるはずですので、ご安心ください。