賃貸物件に入居される場合、契約者を対象に「入居審査」が行われます。
近年では、契約時に「家賃保証会社」に加入することを必須としていますので、審査時においては「家賃保証会社」「管理会社（オーナー審査）」が行われ、両方の審査が通過しなければ、契約手続きに入ることができません。
不動産仲介会社は、ゴールデンウィークと年末年始以外は、基本的に営業を行っているので、土休日でもお客様から入居申込書を頂いた場合、すぐに保証会社に審査を回すことから、一般的に「入居審査そのものは、3日前後」でわかります。
ただ稀に「入居審査に時間がかかりすぎている」こともありますが、もし入居審査に時間がかかっている場合、どのようなことが考えられるのでしょうか？
目 次
１．管理会社が定休日だった
不動産仲介会社は、土休日は営業しているものの、管理会社は逆に土休日が定休日になっている場合があります。そのため、お客様が入居申込書を記載され、保証会社審査に回したとしても、管理側が定休日に入ってしまうと、その分入居審査の結果が遅れてしまうことになります。
更に最終的には、オーナー審査が行われるので、オーナーさんと連絡が取れない場合には、当然ながら審査結果は遅れてしまいます。
なお、保証会社審査に関してですが、何も問題がなければ「1日程度」ですぐに結果が出ます。
２．家賃支払い能力があるかどうか？
当然ではありますが、家賃支払い能力がない方に「お部屋を貸すこと」はあり得ません。
賃貸業界において、家賃支払い能力があるかどうかの「ひとつの基準」としては、家賃が「月の手取り収入」の30％以下になっていると、家賃支払い能力があると判断します。
例えば、家賃6万円の部屋に入居したい場合には、月の手取り収入が「18万円以上」あると、保証会社／管理会社は安心して貸すことができると判断します。なお、もし手取り収入的に「厳しい」場合があったとしても、二人暮らしをされる場合で「共働き」であれば、家賃支払い能力があると判断してくれます。
一方で、家賃が手取り収入の3割もしくはそれ以上になってしまうと、管理会社などでは「家賃支払い能力がない」と判断し、最悪は入居をお断りすることがありますので、お部屋探しをされる場合「家賃が手取り収入の3割以下」になっている物件を選択して頂くと、入居審査がスムーズとなります。
３．滞納歴が過去にあった
今では、全賃貸物件の8割ぐらいは、契約時に「保証会社を利用」していると言われています。大手管理会社物件なもちろんのこと、街の不動産屋さんが管理している物件でも、保証会社必須となっている所が多くなってきています。
保証会社によって、「信用情報機関に信用情報を確認」することができます。
過去5年間の間に、「家賃滞納」「クレジットカード滞納」などがあると、信用情報に掲載されているため、「滞納額や期間」によって差異はあるものの、保証会社によっては、一発で入居不可判定を下してしまいます。
万が一、保証会社審査に落ちてしまうと、管理会社審査をすることができなくなってしまうので、仲介会社では「提携先の別の保証会社」に再審査をお願いして、別の保証会社審査で問題がなければ、管理会社の方に審査を回すことになります。
ただ、1回目の保証会社審査で「落ちた理由」も含めて、管理会社に報告するので、場合によっては「入居させてもいいかどうか」審議するので、時間がかかることがあります。
（なおこれらの情報は、一切お客様にはお伝えしません）
４．入居申込書に虚偽記載があった
入居審査は、入居申込書をベースに審査が行われますが、当然ではありますが、入居申込書に「虚偽記載」をしてはいけません。
一般的に「無職」「水商売系」「正社員以外」の方は、入居審査を慎重にする傾向が強いため、「入居審査に通りやすくするため」に、入居申込書にウソの情報を記載する方がいます。
入居審査においては、契約者となられる方が本当に勤務しているか、「在籍確認」を行ったり、また勤務先が実際にあるかも含めて調査するので、少しでも怪しいと判断した場合には、入居審査が長引く可能性があります。
５．契約者・同居人の人柄に問題あり
入居審査は「家賃支払い能力」があるかどうかを調べるのはもちろんのこと、ご入居される方の属性部分についても、実は審査を行っています。
お部屋探しをされる場合、契約者本人はもちろんですが、二人暮らしをされる方や家族と一緒に入居希望の方は、ご家族全員で参加されることもあり得ます。
賃貸業界では、需要と供給のバランスが崩壊しているエリアもあるため、一部エリアにおいては「家賃値下げ」を行っている所があります。毎月の家賃は「誰もが抑えたい」と考えるので、入居交渉時には「家賃をもう少し安くできませんか」などと交渉される方がいます。
交渉内容によっては「受け入れられない」こともありますが、この際に「担当者に恫喝的な交渉」等といったハラスメント行為を行ったり、また「社会常識を明らかに逸脱しているよな服装や言動がある」と判断した場合、その旨を管理会社担当者に報告するので、入居審査に時間がかかることがあります。
６．まとめ
万が一、入居審査が長引いてしまった場合であっても、「連絡がない＝審査に落ちた」ということではありません。入居審査に落ちてしまった場合があっても、必ず担当者から連絡が届きます。
一般的に3～4日で入居審査は完了し、お客様に報告が届くものですが、もし1週間以上たっても連絡がない場合には、お客様の方から仲介会社に確認してみてください。
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