賃貸物件の契約期間は「2年」となっているため、契約満期になる数か月前に、管理会社から更新に関する通知が届きます。更新後の家賃に関して、納得して頂ける場合においては、そのまま更新手続き行い、更新料を支払う物件においては、更新料を支払えば終了となります。
更新時期において、ご入居者様から「近隣家賃相場が下落したこともあり、現在の家賃は相場よりも高すぎる」と思う場合には、更新のタイミングで「減額交渉」をすることができますが、実は物件を所有しているオーナーさんも、更新のタイミングをもって「家賃値上げ」を要求することができます。
「オーナーさんが家賃値上げするなんて信じられない！」
と思っているご入居者様もいるとは思いますが、これはご入居者様が「家賃値下げ」を要求するのと同じで「正当な権利」となっています。
では、もしオーナーさんから「更新を機に家賃を値上げしたい」とお願いされた場合、受け入れざるを得ないものなのでしょうか？
目 次
１．どうして家賃値上げ要求をすることができるの？
オーナーさんが家賃を値上げを主張してくるのには、実はれっきとした理由があるからです。
借地借家法第32条には、次のような内容が記載されています。
建物の貸借が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の貸借に比較して不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、当時者は、将来に向かって建物
の仮借の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の仮借を増額しない旨
の特約がある場合には、その定めに従う。
よく、ご入居者様の方が「入居中に家賃減額をお願い」する場合、その根拠となるのが同法第32条の「近傍同種の建物の貸借に比較して不相応になった」から、家賃を相場並みにまで値下げしてほしいと言ってきます。
ただ同32条は、借主に対してのみに認められているものではなく、実は貸主＝オーナーさんも条件が当てはまれば、家賃値上げを要求することができます。
それは「土地の租税の増加」＝固定資産税が今までと比べて「高く」なった場合、今までの家賃のままでは「支払いは困難」になる恐れが高くなることから、もし固定資産税が昨年度と比べて「値上がり」をした時には、借主に対して「家賃値上げを要求」することが、同法によって認められています。
２．オーナーさんからの要求を拒否することは可能？
家賃値上げに関する通知文が届いた場合、当然ではありますが、ご入居者様にとって見たら「寝耳に水」といった話であり、むしろ「こちらの方が家賃値下げをお願いしたいぐらいだ！」と、憤りを感じてしまう方の方が圧倒的に多いですよね。
ただし、家賃値上げ／値下げに関しては、借主と貸主「相応の合意」がなければ、実行することができませんので、もしご入居者様が「家賃値上げに対して、納得しないから拒否する」と管理会社にその意思を伝えてもらえば、家賃値上げはされずに、現在の家賃のままとなります。
３．もし拒否した場合、退去しないといけないの？
更新のタイミングで、オーナーさんから「家賃値上げ要求」があり、要求を拒否してしまったら、契約更新ができずに「退去させられてしまうの？」と不安に感じている方もいるはずですが、ご安心ください。
先程もお話させてもらった通り、家賃値上げ／値下げは、借主と貸主双方の合意がなければ、実行されませんので、もしご入居者様が「拒否」の姿勢を貫けば、オーナーさんとしては、家賃値上げをすること自体ができません。
こんな事例は「ほぼない」とは思いますが、更新のタイミングで「オーナーさんが家賃値上げ」を要求し、ご入居者様が拒否し、オーナーさんが怒って「契約更新はしない」と訴えても、ご入居者様には、入居したその日から「借家権」が認められていて、オーナーさんが契約更新拒絶／賃貸借契約を解除する場合には、正当事由がないと実行することができないとあります。
家賃値上げ拒否が、正当事由に該当するかどうかは、司法判断を仰がなければならない所ではありますが、一般的に「正当事由が認められる」ものとすると…
家賃滞納を連続3か月以上続け、支払う意思が全くない場合
建物の老朽化によって、取りつぶしをする場合
等に限定されていることから、家賃値上げを拒否されたからと言って、契約更新を拒絶するようなことはしないはずです。
なお、一部管理会社物件においては、更新のタイミングで「家賃値上げを要求」する所がありますが、拒否の姿勢を貫いたことによって、法定更新となったところがあります。詳細に関しては、こちらの記事をお読みください。▶記事を読む
４．まとめ
いかがでしたか？
オーナーさんから家賃値上げ要求が届いてしまうと、つい驚いてしまいますが、ただ値上げに対して「納得しない」場合には、対応せずにそのまま無視し続ければ、値上げすることはまずありえません。
ただ、あまりにも「横柄な態度」をとってしまうと、オーナーさんとしても「がっかり」してしまうので、「家賃値上げには応えられませんが、可能な限り長く住み続けます」といったフォローをしてもらうだけでも、オーナーさん的には心が救われます。
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