賃貸物件を探す場合、家賃予算（上限）は決めなければならないので、お客様によっては「家賃が安いところ」を選ぶこともあり得る話です。
一般的に「家賃が安い部屋」は、室内のクオリティーが低いと思われがちですが、賃貸業界において、必ずしも「家賃が安い物件」が「訳あり物件」ということにはなりません。
ただ、中には「仲介会社でさえもおススメしたくない物件」もあるのも、正直な話です。
そこで今日のブログは「訳あり物件の見分け方」について、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．心理的瑕疵・環境的瑕疵がある
（１）心理的瑕疵
一般的に「訳あり物件」と呼ばれてしまう物件といえば、「心理的瑕疵」が発生してしまう物件のことを指します。
心理的瑕疵物件とは、過去に「自死」「殺人」「家庭内事故死（浴室で溺死したなど）」「孤独死」した場合、物件情報などには「告知義務あり」と表記されています。
このような物件は、心理的にも「住みたくない」と考えたくなりますので、家賃を大幅に値下げして募集しています。
ただし、昨年国交省が『告知義務が発生する事項についてのガイドライン案』を作成し、
事件性が高い「殺人や自死、火災に等による死亡は、3年間の告知義務が発生」する一方で、「病死」「老衰」「発見が早い孤独死」（特殊清掃を必要としない場合）は、告知義務の対象から外しています。
（２）環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件周辺に「踏切」「高速や国道などの幹線道路に近い」「窓から墓が見える」場合のことを指します。物件近くに「踏切や幹線道路」があると、騒音が気になってしまい、快適な生活を送ることが難しくなってしまうので、家賃は安めに設定しています。
２．リフォームが甘い／物件が汚い
これは築年数が経過している物件が対象となってきますが、築年数が経過している物件は、どうしても「修繕費が多く発生してしまう」ことから、オーナーさんの中には「リフォームは最小限度」にする一方で、家賃を相場より安くしている所が、結構多く見受けられます。
またこれはあってはならないケースですが、一部の物件では「家賃とは別に共益費」を設定しているものの、物件掃除や消防点検などを行っていない所があり、万が一このような物件に入居していると「共益費を支払っている意味」が、全くありません。
家賃が安くなれば、その分住居費を抑えることができるので、お客様の立場から見れば、歓迎すべき部分ではありますが、その一方で「物件及び入居者のクオリティーは低下」しているので、快適な生活を送ることは難しくなり、さらに設備故障が発生しても、オーナーさんがすぐに対応してくれない所もありますので、要注意です。
３．家賃が〇万円以下は、要注意
これはあまり知られていないことですが、賃貸業界では「エリア内における募集家賃が一定以下」の物件は、正直あまりおススメできない物件という認識をもっています。
新築物件や築年数が浅い物件は、家賃が割高傾向となっているものの家賃が高くても入居したいと考える方は、一定数います。
これは明らかに「物件に魅力を感じている」から、家賃が高くても入居するわけですし、また築年数が経過していも、リノベーション対応している物件は、相場より高めに家賃設定しているものの、こちらも「物件に魅力を感じている」から、相場より家賃が高くても、納得しているので、入居するわけです。
一方で、募集家賃が一定以下になっている物件では「物件設備の質が悪い」「トラブルが発生している」可能性があり、さらに内見されると「部屋の雰囲気も悪い」ことがわかると思いますので、お部屋探しをされる際には、仲介担当者に「快適な生活を送るためには、いくら以上の物件に住んだらいいですか？」と聞いてみると教えてくれるので、内見時や仲介会社に訪問した際には、確認されることをおススメします。
４．条件が厳しい物件
（１）エレベーターが設置されていない賃貸マンション
賃貸アパートとマンションの違いについて、皆さんは理解されていますか？
実は「法的な定義」付けはなく、業界的には「階層が3階までの物件はアパート」「4階以上の物件はマンション」としているケースが多いです。
近年施工された新築物件では、3階建ての物件も珍しくはありません。
3階建ての物件には「エレベーター」は設置されていないケースが多く、その一方で4階建て以上の物件には「エレベーターが設置されている」ことが多いです。
一方で、築年数が古い賃貸マンションの場合、物件によっては「エレベーターが設置されていない」ことがあり、本来ならば「上層階に行くほど、家賃は高くなる」ものですが、エレベーターが設置されていない物件では、上層階の方が安くなっていることもあります。
（２）3点ユニットバス
3点ユニットバスとは、浴室内に「トイレ」「洗面台」が設置されている場合のことを指します。現在では「トイレと浴室は別」で探されている方が多いため、3点ユニットバスがある物件では、家賃を抑えないと客付けすることが難しくなるため、家賃は安めとなっています。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
家賃を抑えた場合、必ずしも「訳あり物件」とはならないのですが、ただ「家賃が一定基準以下」になっている物件では「リフォームが甘い」「設備投資がされていない」こともあるので、家賃を安くしなければ「入居してもらえない」と考えているオーナーさんが多いので、もし少しでも快適な生活を送りたいのであれば、「○万円前後でクレームが少ない部屋を探している」と、担当者に伝えることで、予算にあった快適に暮らせられる部屋を紹介してもらえるはずです。
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