賃貸物件に入居する際には、初期費用を必ず支払わなければ、契約自体ができません。
多くの物件では、初期費用を先に支払った後、契約を結ぶのが一般的です。
お部屋探しをされている方にとって、一番心配なことといえば、家賃発生日がいつからになってしまうのか？
特に賃貸物件を住替えされる方にとっては、退去される部屋の家賃と、新居においての家賃が「一時期同時に発生」してしまうので、出来ることならば「新居での家賃発生日」を遅らせれば、二重家賃問題を少しでも解消することができますよね！
そこで今日のブログは、賃貸契約時における家賃発生日と、家賃発生日を遅らせる「㊙テクニック」について、お伝えさせていただきます。
目 次
１．契約時における家賃発生日について
賃貸物件に入居される時に、初期費用を支払っていただく事になりますが、この費用の中には「契約された月」と「翌月分」の家賃を「先払い」する「前家賃」が含まれています。
契約日に関しては、お客様によって「バラつき」があるため、契約月に関しては「日割り家賃」計算、翌月分家賃に関しては、1か月分の家賃を支払うことになります。
一般的に「賃貸借契約が成立した日」から、家賃が発生している物件が殆どですので、もし家賃を抑えたいのであれば、家賃発生日＝契約日をずらさなければなりません。
２．誰でもできる家賃発生日を遅らせるテクニックとは？
初期費用の中に含まれている「前家賃」は、当月分と翌月分の家賃を先払いすることになります。翌月分家賃に関しては「1か月分の家賃」が確定されてしまいますが、その一方で「当月分家賃」に関しては、いつ契約するかによって「金額にバラつき」が発生してしまいます。
ここまでお話しすると、もうお分かりですよね！
つまり、契約日を「可能な限り月末」にすることによって、当月分の家賃を抑えることが可能となります。
一般的に、お客様が「入居申込書」を記載して頂くと、すぐに入居審査が行われます。
今では家賃保証会社を利用する物件が多いことから、家賃保証会社審査がまず行われ、この審査は「過去に滞納」等がなければ、二日ぐらいで結果がわかります。
保証会社審査通過後は、管理会社（オーナー）審査が行われ、ここでは主に「契約者、同居人」の人柄と、勤続年数や年収などを確認し、最終的にオーナー決裁が下りれば、入居審査が完了となります。
ここまでで、大体1週間ぐらいかかります。
入居審査通過後は、契約書に必要な書類をお客様の方で準備して頂く事と、初期費用の支払いを完了させ、後日仲介店舗に来ていただき、重要事項説明および賃貸借契約書の作成、説明、署名捺印を経て、お部屋のカギを渡されます。
契約成立まで、大体2週間ぐらいとなります。
入居申込を「月初～月の途中」であれば、契約日を「月末に設定して下さい」と事前にお願いすれば、繁忙期以外であれば「対応」して頂けるはずです。
３．交渉することで、家賃が無料になる？
これは交渉次第になってしまいますが…
一般的に契約を決断する時は、大抵「物件見学時」が多いのですが、その時に「フリーレントをつけてもらえないか？」と担当者に伝えてもらうと、その旨は管理担当者経由でオーナーさんに伝えられます。
フリーレントとは「家賃が一定期間無料」となるシステムのことで、フリーレントがつく事で「前家賃分の家賃と相殺」（ただし共益費などは除く）できることから、初期費用を抑えられる効果があります。
築年数が経過している物件では「入居促進強化」のために、フリーレントがついているのが多いものの、築年数が浅い物件は「入居希望者が多い」ことから、フリーレントがついていないことの方が多いです。
築年数が浅い物件では、交渉自体が難しいケースが多いものの、オーナーさん的には「家賃を値下げされるのは困るが、フリーレントぐらいなら許容範囲」として考えている方もいるはずですので、ダメもとで交渉してみるのも、ひとつの手段であると思われます。
なお、フリーレント物件においては、早期退去を抑制するため、違約金が設定されています。一般的には「契約日から1年未満での退去で、家賃1か月分を支払い」を要求されることから、短期間しか借りない方や、転勤族の方は、要注意です。
４．まとめ
賃貸業界においては、12月頃から、徐々にお部屋探しをされる方が多くなり、2月～3月は、新生活に向けて多くの方が「賃貸探し」をされます。
家賃発生日＝契約日を月末にもっていくためには、2月ならば10日ぐらいまで、3月であれば10～15日までに「入居申込」を行えば、契約日を月末にもっていくことが可能となります。
なお、契約日を1か月以上先にすることは、どの仲介会社でも受け付けてはいませんので、引越し日が契約日より後になってしまう場合には、フリーレントをつけてもらえないか、交渉してみてはいかがですか？