これから新生活を始めるにあたり「賃貸物件を借りられれる」方は多くなると思いますが、賃貸物件を借りる際には、お部屋を紹介してもらった仲介会社において「賃貸借契約書」を必ず作成してもらうことになります。
賃貸借契約書を簡単に言うと、契約期間内において「借主であるお客様と、貸主であるオーナーさんは、契約期間中は契約書に記載されていることに対してお互い守りましょう」というようなルール所みたいなもの。
ただそもそも賃貸の契約期間が「何年」であるのか、また更新することができるのか？
初めてお部屋探しをされる方にとっては「疑問点」だらけではないでしょうか？
そこで今日のブログは「賃貸借契約の契約期間」について、お伝えさせていただきます。
目 次
１．賃貸借契約には2種類あるのをご存知ですか？
賃貸物件を借りる際に、仲介会社において「賃貸借契約」を行いますが、実は賃貸借契約には「2つの種類」があり、契約書が違うだけで更新できるかどうかも違ってくるので、要注意です。
１）普通借家契約
多くの賃貸物件で採用されている契約スタイル。
基本的に契約満了後、借主が「更新を希望される」場合においては、更新することが認められています。また更新料支払いが契約書に謳っている物件では、更新料の支払いが発生します。
一方、貸主である「オーナーさんが契約更新を拒否」することもできるものの、ただ更新を拒否する場合には「正当事由」が必ず必要となり、正当事由なしでの更新拒否は、法的にもNGとなっていますので、よほどのこと（例えば物件立て替えによる退去）でなければ、オーナーさんの主張は認められません。
２）定期借家契約
数的にはあまり少なくはありません。
定期借家契約の特徴としては「あらかじめ契約期間」が定められていて、契約満了後は基本的に「更新することができない」ので、契約満了後は退去しなければならず、借主が更新を希望していても、貸主であるオーナーさんがOKを出さないと、契約満了をもって退去となります。
また、定期借家契約の場合「中途解約が基本的にできない」ことになっていて、もし解約をどうしてもしたい場合には、残りの契約期間内の家賃を請求されることもあります。
２．通常の契約では2年
一般的な賃貸物件では「普通借家契約」で契約する場合が殆どですので、契約期間は2年となります。
定期借家契約の場合、基本的に「更新できない」ので、もし「しばらくは住替えすることはない」方の場合、定期借家契約の物件より普通借家契約の物件に入居されたほうが「得策」であることには間違いありませんね。
３．更新料が発生する場合には、必ず記載がある
普通借家契約の場合は、お客様が更新を希望される場合、更新手続きを完了させれば、そのままお部屋に住み続けることｌが可能となりますが、ただその際に「契約書において更新料の支払いがある」物件においては、更新料を支払わなければならなくなります。
更新料に関しては、お住まいのエリア／物件によって、金額が大きく異なっているのが特徴で、一般的な更新料の相場は「家賃1か月分」が多いのですが、これが京都府になると「1年ごとに1か月分、あるいは2年ごとに2か月分」の更新料が発生します。
エリアによって、更新料が異なっていること／物件によっては更新料がない所もあるので、それなら「更新料がそもそもない物件を探せばいいだけのこと」という考えが生まれてきますが、ただ更新料が発生しない物件には「必ずと言ってもいいほど、デメリット」があるものです。詳細に関しては、こちらの記事をご覧下さい▶▶記事を読む
４．退去する時には、契約書を必ず確認
普通借家契約の物件においては、お客様の都合によって「いつでも退去」することが可能ですが、ただし退去する場合においては、一定のルールがありますのでそれを守らなければなりません。
１）すぐには退去することができない
急な転勤が発生してしまい、今すぐ退去をしなければならないケースは、恐らくよくあることではありますが、たとえどのような事情があったとしても、賃貸物件における退去の受付は「退去日から1か月前（物件によっては2か月前）」となっているため、今すぐに契約を解除することはできません。
なお、退去に伴う引越しに関しては、お客様の都合で「いつでも行ってもらっても」構いません。ただし仮に部屋が完全に「明け渡された」場合であったとしても、家賃に関しては「退去日当日」までは発生しているので、その点は注意が必要です。
２）契約によっては違約金は発生する可能性が…
お部屋探しをされる方は、可能な限り「初期費用／家賃を抑えたい」と考えていますよね？
一部の物件においては、「キャンペーン企画」として、家賃が一定期間内無料となる「フリーレント」が設定している場合や、初期費用の一部が「オトクになっている」所もあります。
ただ、この様なキャンペーンは「お客様にとってはメリットが大きいのに対し、お部屋を貸す側となるオーナーさん」にとっては、マイナスとなってしまうため、オーナーさんとしては可能な限り「長期入居」してもらいたいと考えていることから、キャンペーン物件に入居される場合においては、大抵の物件で「違約金が設定」されています。
違約金とは、管理会社が定めた期間内において退去した場合、ペナルティーとして「契約書に謳ってある家賃分」を支払うことが求められます。一般的には「契約日から1年未満で退去した時には、家賃1か月分」の費用を支払うケースが大半を占めていますが、物件によっては、1年未満の退去で家賃2か月分となっている所もあるので、契約する際にはよく確認されることをおススメします。
５．まとめ
いかがでしたか？
賃貸物件を借りる時には、物件によって「条件が異なっている」ので、その点を注意して入居しないと、入居後後悔してしまうことがあり得ます。
特に更新をする際に発生する「更新料」については、更新料を支払いたくはないと「管理会社に交渉」しても、契約書に「法定更新が認められていて、なおかつ法定更新をした場合でも、更新料の支払いが発生する」と謳っている物件では、必ず更新料を支払わなければならず、もし更新料の支払いを拒否していたとしても、家賃保証会社に加入されていると、管理会社では保証会社に「更新料分の代位弁済請求」を起こしますので、後日保証会社から更新料の支払いが求められることになりますので、注意が必要です。