賃貸物件に入居した場合、トラブルに巻き込まれてしまう可能性は、決してゼロではありません。お部屋探しの段階で「トラブルを避けることができることが可能」なものから、「突発的に発生してしまうトラブル」まで、多種多様にあります。
ただいずれのトラブルに関しても、物件を管理している管理会社スキル及び、オーナーさんがどのように賃貸経営・管理をしてるかによって、トラブルを可能な限り抑えることができます。
では、賃貸管理会社に寄せられる「よくあるトラブル」とは一体どのようなモノがあるのか？また未然に防ぐ方法とは一体どのようなモノがあるのかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．入居者同士による騒音トラブル
不動産賃貸業界における「ご入居者様クレーム」で、最も多いといっても過言ではないものと言えば、やはり「入居者様同士における騒音トラブル」です。
騒音トラブルと聞くと「お隣同士」における「生活音が発端とするトラブル」というイメージが強くなりますが、管理会社の話では「お隣同士より、上下階における生活音トラブルの方が、圧倒的に多い」とのこと。
騒音トラブルと聞くと、「築年数が経過している物件に集中している」「構造上の問題」といった認識をもたれる方が、非常に多いのですが、ただ騒音トラブルに関しては、「人によって音の認識が異なる」ので、「普通の方であれば、このぐらいの音はセーフであっても、お客様によってはアウト判定」を下してしまうこともあるので、非常に難しい問題です。
では、生活音問題に巻き込まれないようにするためには、どのような対策が必要なのでしょか？
内見時に、仲介会社に確認する
賃貸物件は、ひとつの建物の中に「複数の部屋が隣接」していることから、どのような賃貸物件であっても「生活音」は聞こえてしまいます。ただモラルが守られている物件では、生活音問題は、ほぼ発生していないといっても過言ではありませんので、内見時において、仲介会社に「この物件では騒音トラブルは発生しやすいのですか？」と聞いてみてください。
もしトラブルが頻発している場合には、告知義務をしないといけなくなるので、担当者は「黙っている」ことはあり得ません。ただグレー的な物件については、担当者の方から言ってくることがない可能性もあるので、仮に築浅物件であっても、確認されたほうがいいと思われます。
家賃が安い物件には入居しない
これは「賃貸業界あるある話」ですが、エリア内における「家賃」が一定以下になっていると、設備はもちろんですが、入居者の質も低下しやすいと言われています。可能であるならば、家賃が安い物件は入居されないほうがベストですが、事情によってどうしても入居しなければならない場合には、仲介担当者に「少しでも管理・入居者の質が良い物件を探してください」とお願いすると、対応してくれます。
２．上階からの漏水
これは数的には、あまり多くはないものの、「上階から漏水」が発生してしまうこともあります。漏水に関しては「ご入居者様の過失によって発生したもの」「設備の老朽化が原因で発生したもの」の２つがありますが、大抵の漏水は前者の方が多いです。
漏水は「いつどこで発生」するかわかりませんし、当然ながら築年数は関係ありません。
漏水時期を直接的に防ぐことはできませんが、ただ予防策をとることはできます。
それは「家財保険に加入し続ける」ことです。
家財保険に加入して頂くと、万が一お客様過失による重大事故を起こしてしまっても、免責はあるものの、高額となりがちな原状回復費用を「保険対応してもらえる」ので、いわばお守りみたいなものです。
家財保険は、ご契約時に必ず加入していただくものですが、自動更新されるものと、お客様自身で更新手続きをしてもらうものとがあります。
自動更新されるものに関しては、「更新し忘れる」ことはあり得ないのですが、お客様自身で更新手続きをされる場合には、うっかりして更新し忘れてしまうお客様も、少なからずいるはずです。
もし更新し忘れてしまうと「無保険状態」となってしまい、仮に「過失によって漏水事故を起こしてしまった」場合、保険加入していれば「ほぼ全額修理費用が出るはず」なのが、全額ご入居者様負担となってしまうので、被害が大きければ修理費用も高額になってしまいます。
３．同居人追加手続きをしていなかった
賃貸物件において、最初は「一人暮らし」をしていたものの、事情によって二人暮らしをされる方も、当然ながらいるはずです。
「二人入居不可」物件以外であれば、複数人が同居すること自体は、契約上OKですが、ただ同居人が追加となる場合には、管理会社に「同居人追加の手続き」を行わなければなりません。
同居人を追加していないと、もしご入居者様過失による「重大な事故」を起こしてしまった場合、事故を起こした方が「賃貸借契約書に記載がない同居人」であったことがわかってしまうと、家財保険の対象から外れてしまいます。家財保険の保険対象者は「契約者＋同居人のみ」となっているため、リスク回避するためにも、同居人が追加となったときには、速やかに変更する必要があります。
詳細に関しては、別ブログ『同居人が増えた。管理会社に報告しないとダメ？』をお読みください。
４．設備トラブルが発生しても、オーナーさんが対応せず
賃貸物件に設置されている設備（例えば換気扇など）は、消耗品であるため、時間の経過と共に「故障しやすくなる」ので、不具合が発生した時には「交換する必要」がでてきます。
賃貸設備交換する場合、その原因が「経年劣化や自然損耗」であれば、オーナーさんが対応し、「故意過失による破損や汚損」に関しては、ご入居者様負担となります。
よくあるケースとしては、換気扇やエアコンが不具合を起こし、管理会社経由でオーナーさんに「交換対応」を依頼しても、オーナーさんが中々対応してくれないということがあることです。
物件管理が「サブリース」と呼ばれる形態であれば、全ての対応が管理会社となるため、対応しないということはまずありえません。一方、サブリース形態ではなく「集金管理（集金代行ともいいます）」している物件では、オーナーさんが設備不良した際には対応することになっていますが、オーナーさんによって「対応スピード」は全く異なってきます。
これに関しては、内見時において「設備不良が発生した場合、オーナーさんはどのような対応をしていますか？」と確認することで、内見した物件の管理能力を確認することができますので、ぜひ内見時には、確認されたほうがいいと思われます。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸物件におけるトラブルは、可能であるならば「避けたい」ところ。
ただ、トラブルを100％避けられる物件は、残念ながらありませんが、物件によっては可能な限り「避けることができる」所もあります。
では、上記のような物件に入居するためには、どのような対策を講じればいいのかといえば、管理の質が良い物件に入居するしかありません。
同じ賃貸物件でも「管理の質が違う」と、トラブルなどを対処能力も、全く異なってきます。仮に築年数が経過している物件でも、対応能力が早いところでは、場合によっては「即日対応」することも可能であり、これらの情報は「仲介会社も認識」している可能性があるので、もしお部屋探しをされる場合においては、その点を確認されたほうがいいと思われます。
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