築年数が浅めの物件は、内装や設備が新しいこともあるので、古さを感じるということはまずありません。ただ築10年位以上経過している物件では、退去時のお部屋の状況に応じては、壁紙や設備などは「そのまま使用し続ける」こともあるので、お部屋見学時において「少し古臭いな…」と感じることも、当然あり得ます。
ただ、エリア／家賃的な問題において、希望条件をクリアしている場合、その物件を選ばざるを得なくなってきますが…もしこのような場合、オーナーさんにお願いすれば「入居前にリフォームをしてくれる可能性」があるのでしょうか？
目 次
１．現況最優先となるので、基本的には難しい
大手賃貸サイト上などにおいて、物件情報が掲載されている場合、詳細ページ欄に
「引き渡し：即入居可」「現況：空室」
といった表記がされていると、この物件では「これ以上のリフォームはしない」ことを意味しています。つまり、現在のお部屋でよければ契約してほしいということになります。
ですので、壁紙やフローリングなどに「許容範囲内のキズ」があったとしても、この部屋でよければ契約して下さいということを意味してるので、基本的に交渉することは難しくなります。
２．交渉次第では、入居前にしてくれる可能性が…
賃貸物件では、現況が最優先となるため、原則的には「即入居可物件」においては、これ以上のリフォームは行わないことを示唆していますが、ただ賃貸物件の供給数は、地方都市においては飽和状態となっていることから、空室を抱えているオーナーさんは「一日でも早く埋まってほしい」と誰もが考えています。
そこで、もしエリア的／家賃的な部分において、希望条件と合致している場合で、室内の内装を少しだけ変えてほしいなと思った時には、交渉次第では「対応してくれる」可能性が出てきます。
交渉しやすい部分というと、やはり壁紙です。
壁紙は、リフォーム工事の中でも「比較的費用が安め」となるため、例えば「お部屋の一面だけアクセントクロスにしてほしい」な度とお願いした場合、オーナーさん次第にはなってしまいますが、OKを出してくれる可能性はあり得ます。特に「築年数が経過している物件」においては、比較的交渉が通りやすくなりますので、ダメ元でも交渉してみると、良い結果が出る可能性は十分あり得ます。
ただし…入居前交渉をする際、1点だけ注意しなければならないことがあります。
それは、「一部リフォーム工事を行ったら契約する」と交渉し、オーナーさんがOKを出した時点で、民法上の「諾成契約」は成立している可能性があり、特にリフォーム工事を強く要求した場合には「より契約するという意志が強い」と、見做すオーナーさんもいます。
オーナーさんがリフォーム工事を受け入れて「ご契約」になれば、何ら問題はありませんが、ただお客様の方で「都合によってキャンセルしたい」と申し出た場合、契約成立前では「キャンセル自体は有効」となるものの、今回の事例においては「諾成契約が認められるのでは？」ということにつながりやすくなるので、トラブルになる可能性があります。
もし、入居前交渉を行い「オーナーさんが受け入れた場合」では、よほどのことがない限りキャンセルはしないようにしてください。
３．どうしてもリフォームしたいのであれば、DIY可物件
賃貸物件では、退去時に原状回復を求めている関係において、オーナーさんが許可を出していない「室内リフォーム」については、たとえ室内がおしゃれになっていたとしても、「元の状態に戻す」ことを要求されます。
これは、お客様の方で勝手にリフォームを行うことによって、物件が傷つく事による資産価値下落を、オーナーさんや管理会社では恐れているからです。
ただ近年では「おうち時間」が増えたことによって、DIYをされる方が多くなったのも事実であることから、お部屋を自分なりにカスタマイズしたいと考えている方は、一定数はいるはずです。
もし、どうしても室内リフォームをお客様自身で行いたいのでば、DIY可能物件に入居されることをおススメします。DIY可能物件においては「退去時に求められる原状回復が不要となるため、お部屋を好きなように改修することができます。
ただし、DIY可能物件では「回収可能な範囲を限定」している所があるので、DIYをする前に一度確認してから行わないと、場合によっては「原状回復を求められる」こともあり得ますので、注意が必要です。
４．プチリフォームという手がある
DIY可能物件は、実はそれほど多くはないことから、もしお部屋をリフォームしたいと考えているのであれば、原則は入居前でしか対応することはできません。
ただ入居後であったとしても、お部屋をカスタマイズしたいと考えている方は、多いはずです。そこでおススメなのが「プチリフォーム」
これは「原状回復ができる範囲内」におけるリフォームのことで、誰でもできるプチリフォーム方法としては「剥がせられる壁紙」を使った「壁紙交換」
剥がせられる壁紙は、最近では「ホームセンター」等で販売されていることから、好きなタイミングでお部屋をカスタマイズすることができますが、ただ注意点もあります。
安価なものは使用しないこと！
今では100円ショップでも、剥がせられる壁紙が販売されていますが、ただお部屋によっては「いざ剥がそうと思った時、もともと貼ってあった壁紙までも、一緒に剥がしてしまい、原状回復費用を請求された」という事例もありますので、このような事態を防ぐためにも、安価なものは使用せず、また使用時には取扱説明書を確認した上で、使用されることをおススメします。
５．まとめ
賃貸物件では、原状回復を求めている物件が多い（逆を言えば、DIY可能物件が少ない）ことから、もしリフォームを依頼する時には「入居前（お部屋見学時）」において交渉されることをおススメします。
ただし、交渉ができたとしても「お部屋の一面だけ」というケースしか認められない可能性が高いので、その点は予め了解しておく必要があります。さらにお客様責任において、入居期間中に、剥がせられる壁紙などを使用した「プチリフォーム」は行っても可能なものの、現状回復に戻すことができなければ、退去時に請求されてしまいますので、その点は注意が必要です。