賃貸物件を探される時、家賃も気になりますが、それと同等に「初期費用がどのくらいになるのか」非常に気になるところ。
物件やエリアによって、初期費用項目に違いがあるので、一概にどのくらいの費用が発生するかは難しいところではありますが、一般的には、家賃4～6か月分の費用が発生すると言われています。
築年数が浅めの物件では、入居希望者が多いことと、物件の資産価値が高い状態になっているため、敷金や礼金が設定されているケースが多いことから、初期費用は高めとなっています。一方、築年数がある程度経過しているところでは、入居促進を図るために、敷金や礼金は無料になっている所がおおく、また家賃が一定期間無料となっている「フリーレント」が設定されていることがあるため、築年数が浅い物件と比べると、初期費用は抑えめとなっています。
数的にはそれほど多くはないのですが、一部の物件においては「初期費用が完全無料」となっている所もあります。初期費用が完全に無料になっていると、契約時に仲介会社に支払う費用が無料となるため、お部屋探しをされている方においては、歓迎すべき物件であることには間違いありません。
しかし、初期費用が完全無料になるということは、必ずと言っていいほど「裏がある」＝デメリットがあるのは確実となるため、初期費用が安いからと言って、安易に契約してしまうと、入居後後悔してしまう可能性が高くなってしまうので、要注意です。
目 次
１．毎月の家賃に上乗せされている
一般的な賃貸物件に入居する際、支払うことになる初期費用は…
敷 金
礼 金
仲介手数料
当月分と翌月分の家賃（共益費、駐車場代、自治会費など）
家賃保証会社の初回保証料
ムシ駆除除菌（オプション）
カギ交換（オプション）
となります。物件によっては、設定がないものがあるため、上記全てが必ず含まれていることはありませんが「仲介手数料」「2か月分の家賃」「保証会社に支払う保証料」は、どの物件でも必ずと言っても含まれていることから、どうしても初期費用が割高傾向となってしまいます。
これら費用が0円になれば、誰もが喜んで入居したいと考えるはず。
しかし、初期費用完全無料物件には、「ウラ」があり、当然ではありますが、契約時には費用というものが必ず発生するので、初期費用無料物件では「毎月の家賃に初期費用分を月割りで上乗せ」されていることがあります。
例えば、初期費用完全無料の物件において、家賃6万円の部屋に入居しようと思っていても、実際に支払う家賃総額は、6万円＋初期費用の月割り分となりますので、事実上の家賃予算オーバーとなってしまいます。
さらに、初期費用月割り支払いとなってしまうと、完全に支払われるまでは「退去してしまうと仲介会社では困る」ことになるので、契約年数に応じて「家賃設定が異なる」可能性が高くなり、契約年数が短い場合、想定外の家賃を支払うことになるので、少しでも家賃を抑えたいのであれば、長期入居プランを選択しなければなりません。
２．オーナーさんの好意？
初期費用完全無料物件において、毎月の家賃に「初期費用の月割り分」が上乗せされていない物件においては、ラッキーと誰もが思うはず。
ただ、そもそも「お客様が支払うはずの初期費用が無料」になることは、通常の物件では「絶対にありえない」話。ではどうしてこのような物件があり得るのかというと、一部の物件を所有しているオーナーさんの中には、早期に部屋を埋めて家賃回収しようと、背に腹は代えられないという考えから、「初期費用を全額オーナー負担」にしている所があります。
しっかりとリフォームなどをしている物件では、空室期間が長期化になることは「少ない」のですが、どうしてオーナーさんが「初期費用を全額負担」してくれるのかというと、物件によってではありますが「築年数が相当数経過していて、これ以上のリフォームができないような部屋」の場合、少しでも借りてもらいたいという一心から「初期費用を完全無料化」にしているケースがあります。
ただし、この様な物件は「管理／入居者／室内の質がかなり低下」していることが予想されるため、ある意味においては「割り切る覚悟」がなければ、入居することができないので、要注意です。
３．グレイスロイヤルの初期費用安さの理由
山梨県甲府市にある２LDK賃貸アパート・グレイスロイヤルにおいては、公式サイトからのお申込に限り、初期費用を大幅にお安くして、ご提供させてもらっていますが、もしかすると「グレイスロイヤルも訳アリ物件ではないのか？」といった疑念がどうしても湧いてきます。
結論から言いますと、当物件の初期費用が相場と比べて大幅に安くなっていますが…
毎月の家賃に初期費用の月割り分を上乗せしている
募集している部屋のクオリティーが低すぎる
ことは、100％あり得ませんので、ご安心ください。
では、どうして初期費用が大幅に安くすることができるのかというと…
当物件は、大手管理会社と「管理委託契約」を結んでいますが、当物件では2018年から「物件専用HP」を開設しています。物件専用HPから「物件お問合せ」をされた方を、管理会社直営の仲介会社に「ご紹介」することによって、本来ならばお客様負担となる「仲介手数料」を無料にすることができ、更に契約時に支払うことになる「家賃保証会社の初回保証料」も「特別価格」でご提供することが可能となるため、初期費用を抑えることが可能となります。
さらに、当物件では「お客様に少しでも初期費用負担を軽減させたい」という思いから、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」を2か月つけさせてもらっているので、初期費用をさらに抑えることが可能に！
初期費用が大幅に安い「グレイスロイヤル」で募集している部屋は、本当にしっかり対応しているのか、どうしても気になるもの。
ご安心ください。
当物件では、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」しているので、室内空間は、築年数を経過させないお部屋となっているのはもちろんのこと、近年ではメディアに紹介してもらえるまでに成長をし続けているので、お客様を裏切るようなお部屋は1部屋も作っていません。
４．まとめ
契約時に支払う初期費用は、どのような物件であったとしても「それなりの費用」が発生してしまうことから、出来るものであれば「抑えたい」と考えるのが普通です。
ただ、初期費用があまりにも安い物件は、「毎月の家賃に初期費用分が月割り加算」されていたり、「リフォームの質が悪すぎる」可能性が高いため、どちらにしても、お客様にとっては、歓迎すべき物件とは言えないと思われます。
山梨県甲府市にあるグレイスロイヤルでは、築年数こそ経過していますが、室内はしっかりとリノベーションしているので、古臭さは一切感じられず、さらに公式サイト経由とはなってしまいますが、初期費用が大幅にお安くなっているのは、殆どは企業努力から生まれたものであるので、「お客様が不利」になるようなことにはなりません。
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