賃貸物件に入居される方の大多数は、ひとつの賃貸物件に「何十年」も住み続けることは、まずありえない話であり、転勤や結婚、戸建て住宅住替えなどの理由によって、いつかは退去しなければなりません。
賃貸物件では、賃貸借契約上「退去する際には原状回復に戻す」ことを義務付けています。
つまり、入居した当時と同じ状態＝もぬけの殻にしてから退去してということになりますが、ただ長期間入居された方の部屋というのは、正直な所「入居した時の状態」に戻すことは、ほぼ不可能であることから、どこまで原状回復をしなければならないのか、イマイチよくわかりませんよね？
そこで今日のブログは、賃貸の原状回復に関して、わかりやすく説明していきたいと思います。
目 次
１．原状回復とはどこまで？
賃貸物件における「原状回復」に関しては、明確な規定が設けられています。
一般的に「通常損耗」＝通常の使用の範囲内において「劣化」してしまったものに対しては、入居者様に過失責任がない事から、もし劣化などがあったとしても、原状回復費用はオーナーさんとなり、一方で「明確な故意・過失による破損や汚損」等があった場合においては、ご入居者様負担となります。
なお、借主／貸主双方の責任ではない「曖昧な劣化」があった場合のみは、減価償却表を見ながら負担割合を決めますが、ただ管理会社では「入居前に室内確認」をしていることから、もしキズや汚れなどがあった場合は、必ず履歴を残しているので、基本的には上記のようなことは発生しにくいと思ってもらっても、差支えはありません。
２．明らかな劣化でもOKな場合とは？
これは明らかな劣化ではあるものの、退去時においてご入居者様負担とはならないものもああります。
それは、電化製品を使用したことによって、壁紙が劣化してしまう「電気ヤケ」。
電気ヤケとは電化製品（冷蔵庫、トースター、テレビ、照明器具など）を壁の近くに設置することによって、壁紙が日焼けのように茶色く変色してしまう状態のこと。これに関しては、一見すると「借主責任」と思われてしまいますが、電化製品を使用することは、日常生活を送る上で「必要」なことであるため、電気ヤケをしてしまうのは「許容範囲」であると考えられているからです。
３．タバコ、ペットNG物件でペットを飼っていた場合
見た目的には、劣化していないような部屋であっても、入居期間中において「換気不徹底な状態でタバコを吸っていた場合」と「ペット不可物件でペットを無断で飼育していた」方に対しては、たとえ室内がきれいな状態であっても、借主責任において原状回復をしていただく事になります。
１）換気不徹底でタバコを室内で吸うと…
今のご時世、愛煙家の方にとって「タバコが吸える場所」は、ごく限られた空間のみとなってしまい、飲食店などではもう気軽にタバコを吸えることは、難しくなってしまっています。
せめて自宅では、誰の指図も受けずに「一服」したい所ですが、ただ賃貸においては「換気不徹底な状態」で、タバコを吸う習慣をつけてしまうと、タバコの煙を壁紙が吸ってしまうので、使用状況によっては、換気を徹底して行ったとしても、タバコのニオイを完全に取り去ることはできません。
賃貸借契約上、室内の壁紙に「タバコのニオイが残っている」場合には、善管注意義務違反となり、退去時に壁紙交換費用が必然的に発生してしまいますので、注意が必要です。
２）可愛いからと言ってペット不可物件ではペットはNG
ペットを飼うことによって、心理的なストレスを解消してくれる点においては、人間にとってはある意味においては「最高のパートナー」と言っても過言ではありませんが、ただし賃貸でペット不可物件では、どのような理由があっても、ペットを室内に入れ込むことはNGです。
万が一、ペット飼育していることが「わかった場合」には、契約自体が解除されてしまうのはもちろんのこと、室内の全ての内装をリフォームしなければならず、その費用は全額ご入居者様負担となってしまうことから、間取りが大きい物件では、原状回復費用が高額になってしまいます。
４．室内クリーニングは原状回復対象外
賃貸物件では、退去後室内クリーニングを行います。
これは、退去後に行われる「リフォームやリノベーション」とは別物で、現状の部屋の状態におけるクリーニング作業のことですが、この費用に関しては「原状回復」とは別物であり、賃貸借契約書の特約事項において「借主負担」となっているため、室内をきれいに使用していた場合であっても、必ず発生してしまう費用です。
５．まとめ
賃貸物件における「原状回復費用」に関してですが、正直な話、ご入居者様の多くは「入居期間中、室内をきれいに使用されている傾向」が強いことから、退去時において「借主負担による原状回復費用」を請求されるケースは、あまりありません。
一方、入居期間中「掃除をあまりにもしない場合」に関しては、原状回復費用を請求される恐れが高くなります。特に換気扇の掃除に関しては、最低でも年1回は必ず行わないと、油汚れが協力となってしまうため、通常の室内クリーニングでは「落としきれない」可能性があり、状況によっては「追加費用」が発生する可能性も出てきますので、要注意です。