これから不動産賃貸業界にとっては、年1回しかない「繁忙期」を迎えます。
大学の推薦入試結果は、早ければ12月に合格発表がある関係で、合格された方では約部屋を抑えたいと考えている方は、すでにお部屋探しをされているのではないでしょうか？
1つの賃貸物件で募集を行っていたとしても、実は複数の仲介会社が「同じ賃貸物件」を募集していることがよくあるため、どの仲介会社に行けばいいのか？正直わかりにくいですよね。（こういう時、一番最初に掲載されている仲介会社に行きやすくなるものですが…）
そこで今日のブログは、物件探しをする時「どのように探せばいいのか」について、お伝えさせていただきます。
目 次
１．賃貸業界の役割について
不動産賃貸業界においては、入居後管理全般（クレームや各種相談、退去立ち合いなど）を行う「管理会社」と、募集されているお部屋をご案内、賃貸借契約の作成などを行う「仲介会社」に分かれていて、大手管理会社物件においては「管理と仲介」が一緒になっていることが多く、また管理会社物件においても「他社仲介会社」が募集をしていることがあります。
管理と仲介一体型の会社のメリットとしては、お部屋探しをされている方が「家賃を少しでもサービスしてほしい」と担当者にお願いした場合、すぐに対応してくれること。また自社管理物件に関しては、しっかりと把握していることから、メリット＋デメリットも伝えてくれることがあるので、お部屋探しをする時には、良い判断材料となります。
一方、仲介単体のみで行っている会社の強みは、沢山のお部屋を紹介することができることから、お客様が望んでいるお部屋条件にあった部屋を、複数ご提案することができる点は、メリット。ただ仲介単体のみの会社のデメリットは、ご紹介した物件を管理していないことから、お客様から家賃交渉が入った際、一度先方の管理会社と連絡を取らなければならないことから、交渉スピードの点においては「遅くなって」しまうのは、否定できません。
２．迷った時にはどうしたらいいの？
１）学生向けアパートの場合
①どのような物件を探せばいいの？
学生向けアパートの場合、特に女性の方は「ご両親的にとって、一人暮らしをさせるのは不安に感じている」可能性が高いので、セキュリティーがしっかりしている物件＋管理の質が高い物件を探されたほうが、ベストです。
セキュリティーがしっかりしている物件とは？
ホームセキュリティーが標準装備している
オートロック機能がついている
テレビ付きモニターホンがついている
上記3点が標準装備になっている物件は、正直に言うと「築年数が浅い物件」しかない場合が多いので、家賃が少々高めになっていることが、唯一のデメリット。
もし予算オーバーで入居が難しいと考えている方は「テレビ付きモニターフォン」が標準装備で、なおかつ「管理の質が良い物件」を選んでください。
管理の質が良い物件とは「入居者トラブルが少ない」「共用部やごみ置き場、外観周りがきれい」な物件は、入居者が「モラル」を守っている可能性が高く、トラブルメーカーと言われるような方が入居している可能性は低いです。
この情報は「大手賃貸サイト」では決して掲載されておらず、物件をよく把握している「管理＋仲介一体型」の仲介会社でしか把握していないので、もし家賃を抑えたいのであれば、管理仲介一体型の仲介会社で、お部屋探しをしてみると、きっと良い部屋を紹介してくれるはずです。
②インターネット無料物件について
今の時代は、若い世代は「テレビよりYouTube」を見ている方の方が、圧倒的に多いことから、お部屋探しをする時には「インターネット無料物件」に入居されたほうが、、毎月の使用料＋入居時に行われる開設工事が無料になるのでメリット大と言えますが、ただ1点注意をしなければならないのは、速度低下の懸念。
インターネット無料物件においては、1つの回線を複数のお部屋で「共有」していることから、夜の時間帯に全ての部屋において「一斉に動画を視聴」し始めてしまうと、一奇異に回線が重くなってしまって、速度低下となる可能性が高くなります。
これに関しては、管理会社に連絡してもらっても「劣化ではない」ことから、対応することができません。またインターネット無料物件において、回線速度をよくしようと「ご自身で新規回線を開設」した場合は、退去時に原状回復を求められることになるので、その点は十分に注意が必要です。
２）二人暮らしをされる方
①家賃予算オーバーになった場合
賃貸サイト上において「良い部屋」と思っていても、家賃を見てみたら「予算オーバー」になっていた経験をされた方は多いと思います。
このような場合は、条件を少し緩和することによって、希望条件に近いお部屋を見つけ出すことができます。
例えば、家賃や築年数、駅から物件までの移動距離がほぼ同じであったとしても、急行停車駅と各駅停車しか停まらない駅とでは、家賃に数千円程度の乖離が発生しています。
各駅停車しか停まらない駅は、急行停車駅で「各駅停車に乗り換えをしないといけない」ので、少し不便かもしれませんが、ただ1点だけ妥協することで「希望条件にあった部屋」を見つけ出すことが可能なので、首都圏でお部屋探しをされている方は、ぜひ参考にして下さい。
また同じ間取りであったとしても、築年数が浅めと古い物件では、家賃の乖離が1万円以上違うこともあり得る話。ただおしゃれな部屋に住みたいと考えている方にとって、古い物件に入居するのは少し抵抗を感じると思いますが、この様な方は「リノベーション物件」に入居されることをおススメします。
リノベーション物件とは、築年数が20年以上経過している物件を「新築並みに蘇らせる」部屋のことで、設備＆内装を一新していることから、古さが目立つということはまずありませんし、家賃も新築と比べると「数万円程度安くなっている」ことから、家賃を抑えたいと考えている方にとっては、魅力的な物件であることには間違いありません。
追 伸
当物件は、甲府市大里町にある築28年目の2LDK賃貸ですが、2018年以降空き部屋を順次リノベーションを行っています。リノベーション部屋については、正直住みやすいかどうかは、入居されているお客様でしかわからないことですよね？
そこで、当物件では実際にリノベーション部屋にご入居されているお客様に、インタビューをさせていただき、忖度なしのご入居者様の声を聞いてきました。
インタビュー記事はこちらをクリックして下さい。→記事を読む
②収納力が多い物件に住みたい
ブランシエクラブHPによると、2019年10月に2780名に対して行ったアンケートにおいて現在のお部屋の収納に満足していないと回答した方が、約7割いたことが分かったとのことで、収納場所がなくて困っているもので、多くの方が挙げたのは「衣類」で、こちらは全体の約50％以上でした。
衣類に関しては、最近では「メルカリ等に出品」することによって、多少なりとも現金化することができるため、断捨離するには「一番効果的」であると言えますが、ただ断捨離をしたとしても、また購入してしまうことがあり得るので、元の木阿弥に戻ってしまう可能性が高くなります。
近年施工された新築賃貸物件では、収納力強化のため「クローゼット」「倉庫」が標準となっているものの、ただ築年数が浅い物件でなければ、上記は標準となっていない可能性の方が多いです。
予算の都合上「新築や築浅物件には入居できないが、収納力が多い物件」に住みたいと考えている方における「代替案」としては…
①一回り大きい間取りの賃貸（１LDKから２LDKなど）に入居する
②和室部屋がある賃貸に入居
することによって、収納面における不満は、ある程度解決できると思われますが、ただしたとえ収納力が強化されている物件であったとしても、荷物を整理しない限り、モノは多くなってくるので、断捨離などは定期的に行うことをおススメします。
③ホームセキュリティー／インターネット無料はあったほうがいい？
【ホームセキュリティーについて】
ホームセキュリティーがあることによって、防犯抑止効果としては「ものすごく高い」ことからお部屋探しをされている方にとっては、ホームセキュリティーがついている物件に入居したいと考えている方は、多いのではないでしょうか？
ただ、地方都市においては「首都圏より犯罪件数が圧倒的に少ない」こと、さらに管理の質が高い物件（これは築年数は一切関係ありません）においては、トラブルそのものが少ないことから、テレビ付きモニターホン／オートロックだけでも、抑止効果は十分期待することができます。
さらにホームセキュリティーに関しては、当然ながら毎月に使用料を「警備会社に支払う」ことになりますが、この費用は「家賃の中に含まれている」ことから、事実上有料で使用していることになりますので、これは個人差が出てしまうかもしれませんが、女性お一人で住む場合／防犯が気になる方以外は、ホームセキュリティー賃貸には入居しないほうがいいのかもしれません。
【インターネット無料物件】
インターネット無料物件に入居されることによって、回線工事費用＋毎月の使用料金が一切発生しないことから、ランニングコストを抑えられる点については、明らかにメリットが大きいと言えます。
ただ、インターネット無料物件においては「一つの回線を複数のお部屋で共有」していることから、夜の時間帯にご入居されている方が「一斉に動画を視聴」してしまうと、回線が一部パンクしてしまい、速度低下が発生してしまいます。
これは一時的な問題であるので、時間を空けていただく事で、速度低下はなくなりますが、ただ近年では「テレビ離れが深刻化」となり、YouTubeなどの動画をご覧になる方が多くなっていることと、また働き方改革の一環で「テレワーク」をされている方にとっては、インターネット無料物件では、お客様にとって理想的な環境とは言えない可能性があります。
もしインターネット環境を最優先にしたい方は、インターネット無料物件に入居されるより、インターネット対応物件（ご自身でプロバイダ契約をしていただく事になります）を選ばれたほうがいいのかもしれません。
３．一つの物件で複数の仲介会社が募集している時
ひとつの物件で複数の仲介会社が「物件募集をしている」ことは、よくあることです。
不動産仲介業界においては、契約して頂く事によって「唯一の売上」となる仲介手数料をもらいため、管理会社物件でも「他社仲介会社」が募集をしていることは結構というぐらい多いです。
ただ、どの仲介会社で契約したとしても「家賃や共益費」等の基本的条件は「同じ」ではあるものの、少しでも家賃交渉が成功するためには、やはり管理と仲介が同じところの方が、スピード感が違いますので、大手管理会社物件に入居する時には、系列の仲介会社において交渉したほうがいいと思います。
なお、もし他社仲介会社において「唯一条件が違う」部分があるといえば、保証会社に支払う初回保証料です。近年では全賃貸物件の7割以上が「仲介会社／管理会社が指定する保証会社」を利用しているので、大手管理会社物件に入居する場合には、保証会社を利用しなければなりませんが、同じ物件であっても「契約手続きする仲介会社が別」の場合、保証料が異なる可能性が出てきますので、もしお部屋探しをする時には、その点を確認されることをおススメします。
４．少しでもオトクに住みたい方に！裏ワザ伝授
賃貸物件を探す時、二つの壁に当たってしまうことがあります。
二つの壁とは「気に入っていた部屋が募集完了となっていた」「初期費用の高さ」
恐らく上記2つに関しては、出来れば自分が選んだ物件に入居したい／初期費用を抑えたいと思っているはずではありますが、現実的には難しい部分が出てきます。
ただ「裏ワザ」を使えば、上記の問題をある程度解決することが可能です。
①先行申込／先行契約する方法
賃貸物件を契約する際、多くの方は
物件見学→入居申込→入居審査→正式契約
という流れで進められると思っていませんか？
賃貸業界では、入居申込が入った時点で「募集は一旦停止」され、申込をされた方を最優先で入居審査を行い、入居審査が完了後は「お部屋契約して頂く方が殆ど」なので、その時点で正式に募集の方は終了となります。
1月～3月の時期は、多くの方が賃貸探しをされることから、タッチの差で入居申込が入ってしまったということが、結構多くあります。
そこで、もし賃貸サイトなどを見て「この部屋に絶対に住みたい」という強い意志があった場合、先行申込／先行契約をされることをおススメします。
【先行申込とは？】
先行申込とは、物件見学をされる前に「入居申込」を先に行う方法です。
順序的には、入居申込（審査含む）→物件見学→契約→入居となり、先に入居申込をすることによって、事実上に仮押さえができる＝募集を一旦停止することができるので、他の人にお部屋を取られる心配がなくなります。
さらに、契約自体はまだ完了していないことから、入居申込・審査が完了して「実際のお部屋見学」をした時「思っていた部屋とは違っていた」場合、キャンセル対応が可能になる点は、メリット大と言えます。
ただし、先行申込のデメリットとしては…
①先行申込ができるのは「1件のみ」の場合が多く
②先行申込をしたとしても、先行契約という奥の手を使われると、契約者に譲ることに
なるので、その点は注意が必要です。
【先行契約とは？】
先行申込は「事実上の仮押さえが可能」となるものの、必ずしもお部屋に入居できるという保証はありません。
一方「先行契約」とは、一番最初に契約を完了させておくことになるので、100％の確率でお部屋に入居することができます。
先行契約は主に「新築中の賃貸アパート」において多く行われています。新築物件に入居したいと考えている方は「非常に多く」、早く部屋を抑えたいと考えている方は、お部屋見学なしで契約だけ先に済ませる方が多いです。
先行契約は、新築以外においても可能ではありますが、ただ先行契約を行うことによって「賃貸借契約が完了」していることになることから、建物完成後にお部屋見学した際「思っていた部屋と違っていた」「都合ができてしまって入居することができない」と申し出ても、契約自体をキャンセルすることはできず、もし入居が不可能になった場合には「解約扱い」で対応しなければなりません。
解約を申し出たとしても、契約上申し出た日から1か月間は「契約が残っている」ことになるので、その期間内における家賃は「支払う義務」が発生するので、先行契約をされる方は「ミスが許されない」ので、慎重に考えた上で申込をされることをおススメします。
②契約日を月末にしてもらう
多くの仲介会社においては、賃貸借契約を結ぶ日を「家賃発生日」にしています。
入居審査が完了後、お部屋を紹介してもらった仲介会社に「初期費用」を支払うことになりますが、初期費用の中には「当月分と翌月分の家賃」が含まれており（これを前家賃と言います）当月分は「契約日～月末までの日割り家賃」、翌月分は1か月分の家賃となりますが、当月分の家賃に関しては「契約日が起点」となっていることから、可能な限り「月末に契約」した方が、多少であったとしても家賃を抑えることができます。
そこで、お部屋探し／入居申込を「月初～月中」までに完了させることによって、申込～ご契約まで2週間程度はどうしても掛かってしまうことから、契約日が必然的に月末になるので、当月分の家賃を多少なりとも抑えることは可能となります。
（なお、入居申込を月初近くにした場合、契約日が20日ぐらいになってしまい、10日前後の家賃を支払わなければならなくなるので、この場合には契約日を可能な限り月末にして下さいと、入居申込時に担当者に伝えることで、対応してもらえる可能性が出てきます）
③フリーレントをつけてもらう
築年数が10年未満の物件は、比較的多くの方がご入居を希望されるものの、築10年以上の物件になってくると、新築物件と比べて「設備的に10年以上前のもの」を使用していることから、空室が目立ち始めてくるので、家賃を少しだけ安く設定している可能性が高くなります。
ただ、築10～20年目の物件は、それなりの需要があることから、初期費用も「強気の設定」になっていることが多いものの、新築時と比べると「集客力が低下」しているので、オーナーさん的には「空室が発生した場合には、多少の譲歩も対応」する方も多いため、もし築10～20年具体の物件を探している方の中で、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」がついていない場合には「断られることを承知」した上で、担当者に交渉してみてはいかがですか？
④築10年以上の物件なら、敷金礼金を無料にしてもらう
そもそも敷金と礼金は、昔からある慣習で、見方を変えると「時代遅れ」的な要素が大きくなってしまいます。
敷金は契約時にオーナーさんに預け入れる担保金みたいなもので、原則論としては入居期間中に「家賃滞納」「夜逃げ」等をしない限りは、退去時には返金される費用。
また敷金は、退去時に行われる退去精算で、入居期間中に発生した「故意過失による破損や汚損」が見つかった場合、敷金から相殺することができるので、敷金は預け入れたほうがいいと考えている方が多いです。
ただ、近年においては「家賃保証会社に加入」することを義務つけている物件が多くなり、保証会社において「家賃滞納」「夜逃げ」した場合には、立て替えという形で管理会社経由でオーナーさんに支払われることと、最近のお客様は「退去費用を少しでも抑えよう」と、お部屋をきれいに使用して頂いていることから、退去費用が高額になることは、ほとんど考えられないことから、敷金を預け入れる必要性が、時代と共に無くなりつつあるというのが本音です。
一方、礼金は「今より圧倒的に物件供給数」が少なった時代において、賃貸物件に入居する事自体が難しかったことから、入居許可を出してもらったオーナーさんに「御礼」という気持ちを込めた謝礼金を出すという考え方が普通でした。
ただ、今の時代は「人口減少」によって、明らかに供給過多状態となっていることから、礼金を設定すのは、もはや時代遅れと言っても過言ではありません。
もし初期費用が予算オーバーになってしまい、敷金と礼金が設定されていたら、この部分を無料にしてもらえないか、交渉するのは十分アリです。築10年以上経過している物件ならば、受け入れてくれる可能性は出てきます。
⑤仲介手数料は絶対に値切ってはダメ！
物件を募集している仲介会社においては、ご成約時に仲介手数料を頂戴するところが圧倒的に多く、借主＝お客様から法律上限となる「家賃1.1か月分」を請求している所が多いです。
仲介手数料の上限は「家賃1.1か月分」であることには間違いありませんが、ただ厳密にいうと「借主と貸主双方が、それぞれ0.55か月分」を支払うのが、本来の支払い方法ではあるものの、慣習的に（法律上において借主が全額支払うことに同意したとみなし）借主が仲介手数料を支払うことの方が多いです。
法律に詳しい一部のお客様は、仲介手数料の本来の支払い方法（借主と貸主が双方折半して支払う）を求めてきますが、ただ仲介会社においては「この内容に関しては、受け入れることができない」という考え方を持っていることから、お客様に「仲介手数料全額を支払っていただく」ことを求めてきます。
もし、あまりにも主張した場合、仲介会社によっては「契約そのものを白紙」にする所が出てくるので、仲介手数料に関しては「必要経費」という考えを持たれたほうがいいと思います。
仲介手数料以外の部分（例えば家賃／初期費用の値下げ）における交渉については、契約が掛かっていることもあるので、担当者的にも可能な限り「要求に応えたい」と考えていることから、しっかりと対応してくれる可能性が高いです。
５．まとめ
賃貸探しをする時、家賃や初期費用が気になってしまいがちになりますが、ただ一番重要なのは、入居後「しっかりと管理してもらえる物件」なのかどうか？
賃貸借契約が完了と同時に、仲介会社における業務はすべて完了となり、これ以降においては全て「管理会社が担当」することになりますが、ただ管理会社と言っても「しっかりと対応してくれる所もあれば、ちゃんとに対応してくれない管理会社」もあるので、その点に関しても契約前には確認するべきです。
また数的にはあまり多くはありませんが、管理をオーナーさん自ら行っている「自主管理物件」の所もあります。こちらは全ての問い合わせがオーナーさんになっていますが、ただ自主管理物件の一部は、設備不良が発生し、オーナーさんに連絡しても「つながらない」「対応が遅い」などといったケースがあり得る話なので、もし自主管理物件に入居される方は、この点については、契約前に必ず確認して下さい。