賃貸のお部屋探しをされている方は、自分達が譲ることができない「エリア」「間取り」「家賃帯」「築年数」等を総合的に踏まえたうえで、１つの賃貸物件を決めて、契約されると思います。
コロナ禍ということもあるので、仲介店舗訪問／物件見学は１～２件程度の方が多いと思いますが、ただ賃貸部屋探しにおいて、最も大切なことは「希望条件に合った部屋に入居」するのと同じぐらいに「しっかりと管理してくれる管理会社物件に入居すること」です。
目 次
１．不動産賃貸業界は、仲介と管理が全く別
賃貸のお部屋探しの時に、物件内見に同行してくれた方と「仲良くなって」その方の営業スタイルを評価して、物件を決めたという方もいるとは思いますが、この方は「あくまでも仲介担当」＝お部屋紹介から契約までを担当する方であり、入居後は「一切関与」しません。
一方、入居後における「賃貸全般に関する相談やクレーム、解約手続き」等に関しては、全て不動産管理会社が行います。
大手管理会社物件の場合において、管理会社物件にご入居された場合は、仲介と管理が同じ会社であるため、スムーズにデーター移行することができますが、仲介と管理が別の場合は、契約が終了してしまえば「その担当者はお役御免」となり、その後の対応は全て他社管理会社が引き継ぎます。
２．管理会社によって、対応に差異が生じてしまう
入居後における賃貸管理全般は、全て管理会社が引き受けることになり、管理会社に管理を委託していない物件においては、オーナーさんが自ら管理を行いますが、実は不動産賃貸業界における「業界デメリット」は、大抵は入居後における管理対応の悪さが殆どです。
これは、某管理会社のGoogleマイビジネス上におけるコメントの一部を抜粋したものですが、物件によってはこのような対応になってしまうことがあります。なお、投稿先の管理会社名が特定できないように、表現を変えさせて頂きます。
がっかりでした。
エアコンが古かったので、新しくしてくれる約束で契約をしたのですが、引っ越し当日そのままでした。一気に気分が落ちました。
問い合わせたら「納期が遅れていて」と言われ「連絡をなぜくれなかったのか」不審な気持ちになりました。
結局4日後に取り付けていただきました。
契約時はスムーズで好印象だったけど、入居後のトラブルの対応は果てしなく遅い。
折り返すと言われても一向に折り返しなんて来ない。
連絡してから１ヶ月経つけどまだ修理の日取りすら決まらない。こっちから催促しないと仕事しない。担当がいないとか担当を調べますとか言い訳ばかり。しかも1回の電話で何度も相手が変わって、その度に同じ説明するのもうんざり。
このような事例が発生してしまうのは、主に管理会社または物件を所有しているオーナーさんの対応不備が問題です。
一般的に、お部屋見学時において「エアコン交換してくれたら契約する」と約束した以上は、どのような形があっても「契約日までには新規エアコンを設置」しなければならず、例えメーカー側の責任（製造ラインが追い付かない等）があったとしても、管理会社は「あらゆる家電会社に連絡などをして、お客様との約束を守ることが求められます。
また、賃貸のお部屋に設置されている設備に関しては、消耗品であることから、経年劣化によって「設備不良を発生」してしまうことがあります。設備不良が発生しやすいもの（例えば換気扇、トイレのボールタップなど）は、すぐに対応することができるので、お客様の都合に合わせて対応することは十分可能ですが、実は費用を出すオーナーさんが「NG」を出してしまうと、修理に時間がかかってしまうこともあります。
３．ハズレ物件に入居しないためには？
賃貸サイトや見学時における「室内の印象」はとてもよかったのに、いざ入居してみたら、管理会社の対応が悪すぎ…などといった「所謂ハズレ物件」に入居しないようにするためは、お部屋探しにおいて、どのような部分に気をつければいいのでしょうか？
（１）家賃が安い物件は避ける
お客様の都合によって、「家賃を抑えなければならない」ケースはあり得る話ですが、ただ家賃を抑えたいからと言って「家賃が相場並み～相場以下」の物件には、入居しないほうが得策です。
どうしてかというと、家賃が安い物件の特徴としては「設備投資に消極的」であるため、設備不良が発生した際、すぐに対応してくれない（オーナーさんが許可を出してくれない）可能性があるので、満足して頂ける対応をしてはくれません。
なお、2020年４月に民法が一部改正になり、賃貸設備において「一定期間内に対応ができなかった」場合においては、借主は貸主に対して「家賃減額請求が可能」となりましたが、ただもともと設備投資に消極的な物件のオーナーさんは、減額さえすればいいという考え方を持っているので、不満が増大する可能性が高くなります。
（２）担当者にオーナーさんの人柄について、聞いてみる
賃貸物件を所有しているオーナーさんの中には、しっかりと対応してくれる方もいれば、真逆な方も当然います。管理と仲介が同じ会社で、自社物件に入居する場合には、当然ながらオーナーさんがどのような人なのかは、担当者は把握してますが、その時に「オーナーさんの人柄などをしっかり説明することができる」場合は、恐らくハズレ物件ではない可能性が高いので、物件を決める際には参考にするべきです。
（３）しっかりとリフォームやリノベーションしているかどうか？
募集されている部屋が、しっかりとリフォームやリノベーションがされている物件では、設備投資に積極的な物件であることを証明しているので、ハズレ物件ではない可能性が高くなります。
なお、最近の賃貸業界では、見学先物件において「ホームステージング」を行っている所が多くなってきています。ホームステージングをすると、室内の印象がとてもよくなり、入居後の生活イメージがつきやすくなるので、集客対策を強化している物件では、積極的に行っているものの、一部の物件では「ホームステージングが強すぎている」所もあります。
このような物件は「設備投資に消極的」で、少しでも室内印象をよくするためにステージングを行っていることから、恐らくではありますが、ステージング前は「正直おススメできそうもない部屋」となっている可能性が高いので、あまりにも「しつこすぎるステージング」部屋をご覧になった時には、要注意です。
４．まとめ
絶佳くお部屋探しを一生懸命行って、物件に入居したものの「しっかりと管理してくれない」物件に入居してしまうと、「今までの苦労は一体何？」と後悔してしまいます。
お部屋探しをされている方の殆どは、家賃や築年数などと言った部分をよく確認されていると思いますが、一度契約・入居すると「数年間はその部屋で生活する」ことになるので、管理がしっかりしていないと「家賃がもったいない」と感じてしまいます。
賃貸サイト上における情報などを鵜呑みにはせずに、その物件でトラブルが発生した時に、「管理会社ではどのような対応をしてくれるのか」をしっかりと確認した上で、物件を決められたほうがいいと思います。