賃貸物件では、原則として「エアコン1台」は設備として設置されています。
エアコン1台あれば、室内を快適に過ごすことができますが、ただ築年数が10年以上経過いている物件を探されている場合、備え付けのエアコンが「交換されていない」可能性が高くなります。
10年前と現在のエアコンでは、消費電力が違いすぎるので、最新型のエアコンが設置されていれば、ランニングコストが削減できることになるので、とてもうれしくなりますが、ただ設備として設置しているということは、基本的にこのエアコンを使うことを意味しています。
それでは、部屋探しをしている時に「備え付けのエアコンを交換してほしい」と申し出た場合、オーナーさんはOKを出してくれるものなのでしょうか？
目 次
１．原則としてはNGになる可能性が高い
賃貸物件に設置されている設備については、内見時に「現況」のままであれば、それを使ってくださいという「アナウンス」を管理会社・オーナーさんが言っているようなものであることから、エアコンが古くても「そのこと自体」で交換しなければならないということではありませんので、原則としてはNGとなってしまう可能性が高くなってしまいます。
さらに、一般的な賃貸物件では「入居前にエアコンクリーニング」がされてあることが多いため、入居後にエアコンから嫌なニオイが発生することは、考えにくいのですが、ごく稀に一部の管理会社においては「エアコンクリーニングをしない」まま、お客様にお部屋を引き渡しているケースが多く、前入居者の使い勝手が悪い場合には、エアコンから嫌なニオイが発生することもありますので、この様なことが発生した時には、管理会社に相談してもらうことによって、「エアコン洗浄」または「交換」に応じてくれる可能性が高いです。
２．交渉次第ではOKを出してくれるかも？
賃貸業界の繁忙期は1月～3月となっていますので、この時期は「入居交渉をしても撃沈に終わってしまう」可能性が高くなってしまうのですが、ただ4月後半以降になってくると、「嵐が去った後の静けさ」みたいになってしまい、お部屋探しをされる方は「ものすごく少なく」なってしまいます。
所謂閑散期（4月後半～8月）中にお部屋探しをされている方において、「エアコン交換をしてもらえるのであれば、入居する」といった交渉をされると、オーナーさん的には「エアコン交換したら入居してもらえるのであれば、交換してもOK」と回答してくれる可能性が出てきますので、もしエアコン交換をしたい場合には、閑散期の方が、入居交渉が成立しやすくなります。
ただし、エアコン交換をオーナーさんが認めた場合において、入居申込を行い、その後「気分が変わったのでやっぱりキャンセルします」と仲介会社に申し出てしまうと、場合によってはオーナーさんとの間において、トラブルになってしまう可能性が高くなります。
厳密に言ってしまうと、お客様が「エアコン交換してもらったら、部屋を借りる」と申し出て、オーナーさんが「エアコン交換したら、部屋を借りてくれる」承認した時、すでに民法上における「諾成契約」が成立しているとみなされます。
賃貸借契約のキャンセルに関しては、多くの管理会社では「賃貸借契約にサインをするまで」は認めているケースが多いのですが、今回のような「具体的な入居交渉」をされた場合、オーナーさん的にキャンセルを申し出されてしまうと、設備投資分が無駄になってしまい、激怒するオーナーさんも出てきます。
ただ「口頭でのやり取り」のみでは仮にオーナーさんが訴えたとしても、証拠となるものを提示することができないため、勝訴できるかどうかは難しくなってしまいますが、安易に交渉条件を提示してしまうと、トラブルになりかねませんので、要注意です。
３．入居後勝手に備付エアコンを交換するのはNG
賃貸物件の部屋にある「設備の所有権」は、オーナーさんにあることから、勝手に備え付けのエアコンを変えること、また洋室などにエアコンがない場合においても、オーナーさん許可なしの状態で、勝手にエアコンを取付ける行為は、厳禁となっています。
もし、勝手にエアコン交換をした場合、どのようなペナルティーが発生するのかと言いますと、オーナーさんの許可が出た後で「エアコン交換」した時には、退去時においてエアコンを撤去した際に発生する「エアコン設置跡やビス跡」は、通常使用の範囲内と見ますので、この部分が劣化していたとしても、ご入居者様に原状回復費用を請求することはありません。
一方、黙って勝手にエアコン交換をした場合においては、退去時にエアコンを撤去した際に発生する「エアコン設置跡やビス跡」について、ご入居者様の過失と判断し、原状回復費用を請求されてしまいます。
このような話をすると「知りませんでした」等といった「言い訳」をされる方がいますが、ただ契約を結ぶ前に「宅地建物取引士」の資格を持つ仲介担当者から、口頭での説明を受けて、署名捺印を絶対にしていることから、知りませんでしたといった言い訳は、一切通用しませんので、注意して下さい。
４．残置物扱いとなっているエアコンの場合は？
賃貸物件を退去する際には、「入居時と同じ状態」に戻さなくてはなりません。
当然ではありますが、ご入居者様が入居後に「自費で取り付けたエアコン」においても、退去する際には、撤去しなければなりません。
ただ、ごく稀に「新居では使用しないから、エアコンを置いていきたい」と、管理会社に申し出る方もいます。オーナーさんが許可を出せば、エアコン撤去をせずに退去することができますが、この様なケースが発生した場合においては、残置物という扱いとなってしまいます。
備付の設備が「劣化などによって不具合や故障」をしてしまった時には、オーナーさんの方で交換することになっているものの、残置物扱いとなってしまっている設備に関しては、ご入居者様の方で対応してもらうことになっています。
残置物扱いとなっているエアコンにおいても、オーナーさんには修理や交換義務がないため、故障してしまった時は、ご入居者様の方で対応して頂く必要があります。
５．まとめ
お部屋探しにおいて、備え付けのエアコン交換をしてほしいと、オーナーさんに相談した場合、正直オーナーさんの考え次第にはなってしまいますが、閑散期ほど「許可してくる」可能性が高くなります。
ただ、エアコン交換OKが出た時には、トラブルを防ぐためにも、よほどのことがない限りは「キャンセル」しないように気を付けてもらうことと、入居交渉で「あまりにも理不尽な要求」をしてしまうと、オーナーさん的には「入居後理論武装を仕掛けてくるのでは」という警戒心が生まれてきて、場合によっては入居審査が下りない可能性もあり得る話ですので、無茶な要求はしないほうが賢明です。
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