グレイスロイヤルのお家賃について。

最終更新: 2019年2月9日


こんにちは!

甲府市大里町で「家族団らん型賃貸アパート」を経営しております、グレイスロイヤル・オーナーの長田 穣です。いつもブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。



山梨県の賃貸市場は、物件の需要(お客様がお部屋を借りたい)より、供給(物件の数)の方が完全に上回っているので、空室率が多いのが特徴です。また1990年代に「相続税対策」として、不動産賃貸物件を建てた方が多いのも特徴で、それらの築20年以上経過する物件も多いのも特徴として数えられます。


こういう状態になると、完全に家賃の価格競争に入ってしまいます。同じエリアで同じ間取りの物件が複数あり、1つの物件が空室を埋める理由で家賃を値下げした場合、今の時代はすぐに家賃情報がわかりますので、ほかの物件は対抗策として、同じように家賃を下げてきます。



グレイスロイヤル

グレイスロイヤルがある甲府市大里町は、1990年代に相続税対策の一環で、多くの田畑が賃貸アパートに変わり、グレイスロイヤルも祖父が相続税対策として、アパートを建てました。


2000年代に入ったころから、近隣にも多くの物件が立ち並び、いつの間にか大里町は、賃貸アパートの激戦区ともいわれるようになりました。このころから次第に家賃の値下げ合戦が始まるようになり、2011年にイオンモールが昭和町にOPENすると、今まで甲府市南部に住みたいとお考えの方が、昭和町方面に住み替えになり、また住宅金利が値下げ&低価格でも戸建て住宅に住むことができることから、賃貸離れが加速していっています。



このことから、現在大里町の賃貸アパートでは空室期間を出来るだけ短くすべく、家賃の値下げがこれでもかというぐらいに横行しています。家賃の値下げは、すぐにインターネット上でもUPされますので、これが周辺の家賃相場という一つの判断基準となってしまい、現在ご入居中のお客様も、このデーターをもとに家賃交渉をしてくる方もいます。



当然ではありますが、グレイスロイヤルのご入居者様の一部の方も、更新時の時にはお話しとして、管理担当に家賃の値下げ交渉をしてきます。


家賃交渉について


結論から言いますと、グレイスロイヤルでは基本的には更新時の家賃の値下げはしておりません。


どうして、家賃の値下げをしていないかと言いますと…

①アパートローンの返済がまだ完済していない。

②家賃を値下げを1回でも応じてしまうと、ほかのお客様にも当然のように行わないといけ

 ないので、結果的に就役にも影響が出てきて、赤字になってしまう。

③家賃を下げれば、当然ではありますが今まで行ってきたオーナーサービスは中止せざるを

 得ない。(例えば雪かき、大規模停電時の電力無料開放)

④今年で築26年目を迎え、今後も大規模修繕が発生するので、それに備えて貯蓄をする必

 要性がある。


では、家賃を下げない代わりに、どのようなサービスをするのかについてですが…


①降雪時のアパート駐車場の雪かき:本来ならばオーナーの責任ではないのですが、2014年の雪害時に、除雪をしたことによりお客様からお褒めの言葉を頂いたので、それ以来はオーナーの善意で雪かきをしています。

②退去のリフォーム:クオリティーが高い物件を作りお客様に喜んで頂くお部屋を作る。

③設備故障の際、経年劣化のものであれば、すぐに対応している。

④大規模停電が発生した際は、太陽光発電を停めてお客様に無料で電力を供給する。

 (ただし、スマートフォンなどの充電しかできませんが…)


上記のこと(他物件ではありえない話だと思います)をすぐに実行できるようにしています。




家賃を値下げをしないことは、緊急時の対応(経年劣化が原因)もすぐにできますが、空室期間を短くする理由で家賃を値下げすると、このような緊急時の対応も、オーナーさんのお金がないという理由で、業者対応することも難しくなります。




こちらの物件は大里町内にある某アパートですが、もともとはグレイスロイヤルと同じ管理会社に管理委託をしていたとのことですが、リフォーム提案などを管理担当がオーナーさんにお願いしても、中々承諾してくれずに、困っていたとのことですが、最終的には管理契約を解除させてもらったとのことです。リフォームをしない理由は、お金がないとのことです。



築年数が経過すると、どうしても設備が壊れやすくなり、こればかりはしょうがない事です。万が一、故障になってもすぐに対応ができれば、お客様もお許しして頂けるのですがオーナーさんの態度次第では、すぐに直せるものも時間がかかったりして、それが退去に繋がり、空室期間が長くなり、また家賃を下げて募集をするといった、負のスパイラル状態が続いています。



グレイスロイヤルは、建物だけが古いだけで、ほかの部分(クレーム対応など)は新築並みの対応力でしっかりと応対しておりますので、築古だけで判断せずに、中身で判断して頂ければ幸いです。



今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。



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