こんにちは！
甲府市大里町で「家族団らん型賃貸アパート」を経営しております、グレイスロイヤル・オーナーの長田 穣です。いつもブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
総務省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、山梨県は全国で最も「空家率」が高いことがわかりました。
空き家は「賃貸用の住宅」意外にも、「売却用住宅」「別荘などの二次的住宅」「その他の住宅」がありますが、その中でも賃貸用の住宅の空き家率は圧倒的に高くなっていて、平成25年度と比べると２万戸増加の431万戸となっているので、空き家問題をしっかり対応しないと、空き家はこれからどんどん増えていくものと考えられます。
このような状況となっているので、不動産賃貸業界はとくに築年数が経過した古い物件を中心に、家賃値引きが横行し、エリア家賃相場はもはや値崩れしているのが現実です。
築年数が経過した物件が値引きをしている最大の理由は…
物件そのものに価値がなくなっているから
であると考えています。
当たり前のことですが、新築当時は最新の設備を導入していても、時間の経過とともに「設備の価値」はどんどん低下していきます。
築20年を超えてくると、どんなにキレイに使っていたとしても「古さ」が目立ってしまいがちになります。
築年数が経過した物件であっても、お部屋の設備そのものをリノベーションをすれば、資産価値は減少するどころか上昇していきますが、山梨県内の多くの築年数が経過した古い物件では、「リノベーション」をする物件が正直言って、まだまだ少ないのが現実であり、リノベーションができない古い物件は、家賃を下げるしか集客方法がないので、次々に家賃の値下げをしているが正直なところ。
このような状況が続いているので、築26年を経過しているグレイスロイヤルも、同様と思われているらしく、以前ご入居していただいたお客様（今はご退去されています）も「大里町の家賃相場が〇万円だから、グレイスロイヤルも〇万円にしてほしい」とお願いをされたことがありますが…
グレイスロイヤルでは、家賃値引きは一切受け付けておりません。
これには、しっかりとした理由があります。
建物が古くなると、当然のことながらいろんなところが壊れやすくなります。
グレイスロイヤルでは、他物件と比べて積極的に修繕をしているので、外観周りだけを見ると、築年数が経過した物件には思えないほど、きれいな建物となってますが、建物を維持していくには、どうしてもお金がかかりますので、家賃を値引きをしてしまうと、今までできた修繕ができなくなる恐れがありますので、家賃値引きはしておりません。
万が一、家賃値引きを行うと、当然のことながらその情報は、ほかのお客様に筒抜け状態となってしまいますので、更新時期を迎えるころには「●●さんのところが家賃値引きをさせてもらったから、私のところも同様に値引きをしてほしい」と家賃減額請求をされてしまいます。
一回でも行われれば、全ての方に同様のことを行わないと、不公平なことになりますので、結果的にオーナーの年間収益にも影響が出てきます。
勘違いをしてもらいたくはないので、ひとこと言わせていただくと、殆どの賃貸オーナーは、銀行から多額の借り入れをして、賃貸物件を立てていて、借入年数も30年と長いスパンで借りています。
賃料が減れば、当然ですが年間収益にも影響が出てきて、現実問題として「家賃値引き」を横行した賃貸オーナーさんは、収益が悪化して自分が建てた物件を早く処分したいと、借入先の銀行や管理会社に相談をしているのが現実問題となっています。
グレイスロイヤルでは、２０１８年４月以降、リノベーションを行ったお部屋の家賃を数千円程度値上げを行っております。
グレイスロイヤルでは、家賃を値下げしてまで集客をするのではなく、お部屋の品質を向上させて（お家賃も数千円上げて）お部屋を募集するスタイルに切り替えました。
お部屋１室にかかるリノベーション費用は、なんと300万円。
ここまで投資をする賃貸物件はそうそうありませんが、お家賃を上げる以上、お客様に納得していただくためには、ある程度の費用をかけなければご納得されないと考えて、リノベーションを行っております。
キッチンや洗面台は、特注で作ったもので世界に一つだけのオリジナルなもの。
また、来月末に募集を開始するお部屋の壁には、空気をきれいにしてくれる「漆喰」をほぼ全てのお部屋に施工する徹底さ。
グレイスロイヤルのリノベーション部屋は
☑お家賃は少々高めですが
☑リノベーション部屋は他物件にはないナチュラルテイストの部屋
☑女性の皆さんに必ず喜んでくれるようなおしゃれなお部屋
このようなお部屋となっております。
お家賃のみで考えると、少々高くなってしまいますが、その分お部屋のクオリティーが高くなっておりますので、お家賃が高いと感じることはあまりないと思います。
キッチンから始まる幸せな生活を、グレイスロイヤルからしてみませんか？
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
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