リノベーション賃貸のメリット・デメリット大公開


こんにちは


不動産賃貸物件のオーナーになって、もう14年が経過していますが、お部屋探しをされる方の考え方も年を重ねるごとに、変化しつつあります。


それは、少しでもおしゃれな部屋に住みたいという考えが強くなっている傾向が出てきています。

皆さんにとっておしゃれな部屋とは?

このような考え方は、新築物件を作る時お部屋の中にしっかりと反映していて、最近の新築物件には「対面キッチン」「ホームセキュリティー」「無料Wi-Fi」「一坪風呂」等はついていて当たり前となっています。


しかし、新築物件のデメリットは「家賃が高すぎる」こと。

新築物件のは家賃も高いですが初期費用もとても高い

最新設備が充実していて、なおかつ資産価値が高い新築物件は、周辺相場より高く家賃を設定しても「一番最初のお客になりたい」といった需要はとても多いので、収入が比較的高めの方や、夫婦共働きの方でしたら、新築物件に入居することは可能になりますが、ただお部屋を借りたい方の約半数以上は、「新築物件はいいけれど、予算が厳しい」といった理由で、借りるのを遠慮してしまいます。



おしゃれな部屋に住みたいけれど、予算が厳しくて新築物件は難しいかな~と思っている方にピッタリな部屋が、リノベーション賃貸。


リノベーション賃貸は、主に築年数が経過している物件の部屋の設備や内装を一新した部屋のことを指しますが、ただ法的な定義づけはされていないので、リノベーション賃貸かどうかは、管理会社の主観で決められているのが一般的です。


東京などの首都圏では、リノベーション賃貸に入居するのはもはや一般的になっていますが、ただ山梨県などといった地方都市では、リノベーションという言葉がまだあまり認知されていないので、不安や疑問といった心配がどうしても先行してしまいます。


リノベーション賃貸にもメリットもあればデメリットの部分は当然あります。

今日のブログは、リノベーション賃貸に入居することにより得られるメリットと、デメリットの部分をしっかりお伝えさせていただき、少しでもリノベーション賃貸の疑問を晴らしていただければ幸いです。



メリット①:新築並みのお部屋で生活をすることができる。


リノベーションをしたS103号室

リノベーション賃貸の最大のメリットと言えば、古さを感じさせない部屋になっている事。

築年数が経過した物件は、基本的に誰もが敬遠してしまいますが、その最大の原因は「古い設備」をそのまま使用し続けている事。


設備類(例えばキッチン)はそう簡単に故障をすることがないので、(オーナーサイドとしては)可能な限り続使い続けてもらった方がいいに決まっていますが、ただ年数が経過したキッチンはどうしても古さが前面に出てしまいます。


最近では、一部の物件で(キッチンは古いまま)「ホームステージング」をしている部屋があります。ホームステージングとは、募集しているお部屋に家具や小物などを置くことにより、お部屋全体を華やかな空間に見せて、入居促進を図る手法ですが、ただ古い設備にホームステージングをしても、もともとの設備が古いものなので、家具や小物を片付けられた時、古さにびっくりして後悔をしてしまう恐れが出てくると思います。


グレイスロイヤルでは、2018年から空き部屋を順次リノベーションを行っていますが、基本的に設備類は、新しいものに交換をするか、既存のものを使用しつつも独自の方法で設備価値の向上を図っていますので、入居した後も「満足」して生活をし続けることができます。



メリット②:新築並みのお部屋なのに、家賃が安い


リノベーション賃貸の魅力は、お部屋のクオリティーも高いことはもちろんですが、やっぱり月々のランニングコスト(家賃)が、新築物件と比べると、はるかに安い!


甲府市の新築2LDK賃貸の場合、エリアや㎡数にもよって家賃は多少差異はあるものの、平均すると1か月の家賃がおよそ7.5~8.5万円。これはあくまでも家賃のみであり、ここに共益費や駐車場代などといった諸費用が加わりますので、月々に管理会社に支払う費用はおよそ、8~9万円といったところ。


一方リノベーション賃貸は、新築物件と比べると数万円ぐらい家賃が安いのは当たり前。つまり新築物件に入居しようとした人が、リノベーション賃貸に入居をすることにより、年間25万円前後は節約できる試算になります。新築並みの部屋でありながら、家賃がリーズナブルだったら、断然リノベーション賃貸に入居した方がお得ですよね^^




メリット③:デザイン性がすごい


リノベーション賃貸は、新築物件に入居検討をしている方をターゲットに、お部屋作りをするので、新築物件によくあるような内装や設備をそのまま導入したら、それならあえてリノベーション賃貸に入居しなくてもいいのでは?と思われてしまいますので、リノベーション賃貸を提供する場合、多くの物件ではデザイン性を高めるお部屋になっています。


当物件では「おしゃれなキッチンは、家族を幸せにしてくれる」をコンセプトに掲げてリノベーションを展開していますので、特にキッチンを中心とする「水回り」の部分に関してはデザイン性を高めたものになっています。自然素材の漆喰やパイン材を室内に沢山使っていますので、とても居心地がよくリラックスした気分にしてくれますよ!



ここまでは、リノベーション賃貸のメリットを中心にお伝えさせていただきましたが、今度はリノベーション賃貸のデメリットの部分についてお話させていただきます。


デメリット①:建物の耐震性


リノベーション賃貸物件の最大のデメリットは、建物の耐震性が挙げられます。

これは1981年以前に建てられた物件の場合は「新耐震基準」を満たしていない可能性があります。新耐震基準では「震度6強~7」程度の揺れでも倒壊しない、震度5程度では地震が発生しても軽度の損傷しか起こさないように設計して建てられています。


もし皆さんがお住まいの賃貸物件が、1981年以前に建てられた場合、一度管理会社・オーナーさん耐震検査を受けているかどうか、確認をされたほうがいいのかもしれません。


当物件は1993年に建っていますので、新耐震基準を満たしてます。



デメリット②:配管の交換がされていない場合がある



配管がそのまま使用し続けると、(下水の)ニオイが発生しやすくなりますので、できることならば、リノベーションの際、配管交換するのがベストではありますが、基礎の部分から交換をしなければならないので、交換をしたくてもできない場合があります。


もし下水からのニオイが気になる方は、市販のパイプ用洗剤を使用するとニオイが消えますが、パイプ用洗剤を使用してもニオイが消えない場合にはほかに原因があると思われるので、その際は管理会社に相談すれば、ある程度は対応してくれます。



デメリット③:ホームセキュリティーなどが設置されていない

最近施工された新築物件はホームセキュリティーが標準装備されています

最近施工された新築物件には、最新設備が導入されていています。

特に近年では空き巣被害などが多発していることから、防犯対策の一環として近年施工された新築物件には「ホームセキュリティー」が最初からついていますが、ただ築年数が経過している物件には、ホームセキュリティーが設置していない物件の方が多いです。


ホームセキュリティーがついていないと、不安になってしまうかもしれませんが、山梨県警察の調べによると、空き巣被害の約5割は無施錠(戸締りをしていない)の所から侵入しているとの事なので、普段から戸締りを徹底していれば、空き巣被害に合う確率はその分下がります。


グレイスロイヤルでは全ての部屋にモニター付きインターホンが標準装備になっています

当物件ではホームセキュリティーは、設置していませんが「モニター付きインターホン」「玄関のカギは2か所」設置をしていますが、統計上では侵入に5分以上かかると犯行をあきらめるとの事なので、これだけでも十分抑止力としては有効的であると言えます。



いかがでしょうか?

リノベーション賃貸は、新築物件並みの部屋でありながら、家賃がリーズナブルになっていて、またお部屋がとってもおしゃれになっているので、新築物件からリノベーション賃貸に住むだけで、家計にとってはとっても助かりますよね。


ただリノベーション賃貸は築年数が経過している物件が多いので、デメリットの部分も正直無視することはできませんが、ただ設備不良が発生した場合、オーナーが費用を出して修理をしますので、ある程度は妥協できるはずです。


お部屋探しの際、参考にしていただければ幸いです。


今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。


#リノベーション #家賃オトク #グレイスロイヤル