築年数は経過しているものの、室内が新築並みに蘇っている「リノベーション物件」は、新築物件と比べて「家賃を抑えられる」ことから、近年注目されている物件。また一部の物件では、若い世代に圧倒的な支持を受けている「IKEA」とコラボしたリノベーション物件もあるので、お部屋探しの選択肢が広がり、お客様にとってはメリットでしかありません。
メリットいっぱいのリノベーション物件ではありますが、リノベーション物件のクオリティーは、正直物件によって「大きな差異」があることから、しっかりと部屋探しをしないと、入居後後悔してしまうことにもなります。
そこで今日のブログは、リノベーション物件を探す時、気を付けなければならない点をご紹介します。
目 次
１．家賃が安すぎる物件は、要注意
これは、別ブログ「家賃にお金をかけるべき」でもご紹介していますが、残念ではありますが、家賃と住人の質は「比例」してしまいがちになりますので、リノベーション物件においても、これは完全に合致しています。
さらに、これはもう極秘情報ではありますが、某仲介会社担当者の話によると、エリア内において「〇万円以下の物件」は正直言って「積極的に紹介することができない」ような物件ばかりとのこと。この意味がどのようなことなのか、もうすでにお分かりだとは思いますが、一定の家賃以下の物件は、住人の質もそうですが、物件対応力も低下してしまう恐れがありますので、要注意です。
２．設備トラブルが発生した場合
お部屋にある設備は「オーナーさんが所有しているもの」となるため、万が一トラブルが発生した場合には、原則として管理会社・オーナーさんにすぐに連絡して、オーナーさんが指定した業者さんに修理依頼をお願いすることになっています。
（※24時間管理物件で、緊急性の高いものは、時間帯関係なくすぐに対応します）
なお、24時間管理サポート対象外の場合において、オーナーさんに連絡しても、なかなかつながらない場合においては、お客様の方で業者さんに連絡をして、一時対応をとっていただく事は可能であり、後日請求書をオーナーさんに渡すことで、精算してもらうことができます。（ただしこの場合は、設備不良の原因が「経年劣化」であることが大前提です）
一般的に、経年劣化による設備不良の場合においては、オーナーさんの方で対応してもらえるはずですが、一部の物件（リノベーション物件も含む）では、ご入居者様が連絡しても、すぐに対応してくれない所も、残念ながらあります。
下記は、24時間管理物件に入居されている方が「投稿」された記事ですが、緊急修繕が必要にも関わらず、対応してくれなかったことに対して「不信」を感じているとのこと。24時間管理物件において、この様な対応をとる管理会社は、まず皆無ではありますが、中にはこのような対応しかできない物件もあるので、「契約前にトラブルが発生した時には夜間でも対応してくれるのか」を、確認されることをおススメします。
某管理会社に投稿した記事（個人情報の関係から、一部訂正しています）
入居まではとてもスムーズで、担当の方も感じが良くて安心して契約したのですが、入居翌日からトイレのタンク内での水漏れがあり、連絡したところコールセンターにつながり、折り返しますと言われたまま音信不通。耐えかねて翌日24時間管理センターに連絡したところ、またおりかえしますといわれて、音信不通。（後略）
３．浴室が何も対応していない物件もある
リノベーション物件では、基本的に設備は交換しているケースが圧倒的に多いものの、浴室部分に関しては、工事費の問題から「対応している」ところと「対応していない」ところがあります。
仮に対応していない物件であったとしても、シャワー水栓や鏡などは「新調」されている所があるものの、中にはそれすらも対応していない物件もあります。
もっと言うと、今では「追い炊き機能」が標準かが当たり前ですが、物件によっては「追い炊きが標準対応になっていない」所もあります。追い炊きボタンは「キッチン」「浴室内」に設置されていますので、もし追い炊きボタンがない物件は、使い勝手が相当悪くなってしまうので、要注意です。
４．入居前にはムシ駆除依頼は必須
一部ネット上においては、オプション扱いになる「ムシ駆除依頼」は、市販の害虫駆除剤を使えば大丈夫といった記事がありますが、もし入居後すぐに害虫を見たくなければ、有料とはなってしまいますが、害虫駆除は行った方がオトクとなります。
よくリノベーション物件には、害虫駆除が発生しやすいと言われていますが、ただ害虫発生に関しては、条件さえ揃えば「新築物件」でも発生してしまう問題であることから、築年数は考えない方が無難。
プロによる害虫駆除は、ただ単に駆除剤を室内に散布するだけではなく、害虫が室内に発生しそうな個所において、多少の隙間などが空いていた場合、隙間を埋めてくれることから、薬剤を散布した後、数か月間は薬剤効果によって、害虫が室内に発生することを抑えてくれます。
一方、市販の駆除剤を散布しただけでの部屋においては、隙間を埋める対応を全くしていないので、薬剤の効き目が薄くなってきたころに、害虫が室内に発生する可能性が高くなります。
なお、室内で「たった1匹の害虫」が発生してしまった場合、室内においては「百匹以上の害虫がいる」と言われていますので、もし入居前に仮に害虫がいた場合には、素人が対応するより、専門家に対応してもらった方が「確実」であるため、費用対効果の面で考えても、委託したほうが賢明だと思われます。
５．エアコンクリーニングをしているか？
一般的な賃貸物件においては、退去後に「室内クリーニング」を行い、また状況に応じては、リフォームやリノベーション完了後に、室内クリーニングを行う部屋もあります。
室内クリーニングには、備え付けの「エアコン洗浄」が含まれているのが一般的ですが、ただしこれも管理会社によっては「エアコン洗浄がされていない」可能性があります。
エアコン洗浄が全くされていない状態で、前入居者様が「入居中一度もエアコン掃除」をしていないと、入居後エアコンを使おうと思った時、異臭がしてくる可能性が高くなります。
エアコン洗浄がされているかどうかについては、管理会社に確認すればわかることであるため、契約前には必ず確認して頂き、もしエアコン洗浄がされていなければ、対応してもらう（無償対応）ようにお願いして下さい。
６．まとめ
当物件は、1993年築ということもあるので、2018年以降空き部屋を順次「リノベーション」を行っていますが、今回ご紹介した「リノベ物件に入居する時の注意点」に関して、果たして当物件では「どうなのか」について、回答させていただきます。
①家賃は安いのか？
▶▶リノベーションを機に値上げさせてもらっていますが、クオリティーの部分では他社物件とは全く異なります。
②設備対応について
▶▶当物件は24時間管理対応となっており、月々の使用料も無料。さらに当物件では「エアコン設置」「給湯器設置」等といった設備対応に関しても、迅速に対応しています。
③当物件における浴室
▶▶フルリノベーション部屋においては、浴室は全て対応しています。また一部のみリノベーションを行っている部屋に関しては、シャワー水栓と鏡は新調しています。
④エアコンクリーニング
▶▶当物件では、退去後にリフォーム／リノベーションを行っているので、その際にエアコンクリーニングを実施しています。
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