不動産賃貸仲介会社は決して教えてくれない家賃が安い物件のデメリット。


こんにちは!

賃貸物件を探す時、つい気にしてしまうことと言ったら「毎月の家賃」ですよね?

できることならば家賃はできるだけ安い物件に入居して、生活費や娯楽費の方に回したいと考える方が圧倒的ですが、実は様々な物件をご紹介している不動産仲介会社の担当者の話によると、家賃が安い物件は確実に「デメリット」の方が大きくなると、以前自分に話をしてくれました。


このような話は、おそらくお部屋を探されている方はご存知ではないとは思いますが、これは業界内ではある意味において暗黙の了解的な話。


そこで今日のブログは、家賃が安い物件に入居することでどのようなデメリットがあるのかを中心にお話ししていきたいと思います。



INDEX

1)お得に感じてしまう安い物件ですが…

2)住み続けることにより…

3)トータル的に考えると、実は安い物件を選ばないほうがいいカモ?

4)グレイスロイヤルの部屋

5)まとめ




1)お得に感じてしまう安い物件ですが…

お部屋を探されている方が、不動産仲介会社のお店に訪問をして、相談をする際

「エリア」「希望家賃」「間取り」

等をお伝えして、その中からお部屋を数件ピックアップをしてご紹介するのが一般的な流れですが…


その際、仲介会社の担当者はお部屋の説明はするものの「この物件はおススメできない」といったことは殆どと言ってもいいほど言わないですよね(←当たり前ですが…)


しかし、不動産仲介会社の担当者の心の中では

「家賃が安い物件は、本当はお客様にとってメリットが少ない」

と思っている人は多いと思います。その理由は入居後に答えが返ってくることが目に見えてわかっているからです。



2)住み続けることにより…

家賃が安い物件に共通していることは

「築年数が20年以上経過」していて、物件そのものも正直言って「きれい」とは言えない所が圧倒的に多い。


具体的にお話しすると…

①家賃が安いということは、オーナーの家賃収入は新築と比べると1~2割ぐらいは減少していることから、修繕費(建物外壁塗装/室内のリフォーム・リノベーション費用)に回すお金が少なくなるので、基本的に「外壁の色は薄く」なり、「室内の設備は古いものをそのまま利用」しているので、古臭さがどうしても前面に出てしまいます。


②通常5年以上入居した場合には、壁紙はすべて交換をするのが一般的(劣化してしまうから)ですが、家賃が安い物件はよほどのことがない限り、壁紙を交換しようとは考えていません。


実は壁紙にはホコリがびっしりついていて、室内にホコリが出てしまう原因は、壁などにホコリが吸着→成長→床に落下の繰り返しですが、普段壁紙などは掃除を殆どしないと思いますので、長期間壁紙を変えないということは、ハウスダストが舞っている状態で呼吸をしていることになります。このような状態で生活をすることは、ぜんそくやアレルギー症状を引き起こしてしまう要因にもなります。


③家賃が安い物件に入居することは、言い方が悪くなってしまいますが、それ相応なりの方も入居することになりますので、入居者様同士によるトラブルが発生する確率がとても高くなります。


よく賃貸アパートで事件が発生する場合、たいていは家賃が安い(安そう)なアパートの方が多いのも、もしかしたら入居者の質に問題があるのかもしれません。

(もちろんほとんどの方は良い方であると信じています)


④入居者の質が悪くなるということは、モラルが守れない方も多くなることになります。

築年数が古い物件のごみ置き場の一部は、ごみで散乱している場合が多く、見た目においても決して良くはありません。ごみ置き場にごみが散乱していると、心無い第三者(入居者ではない人)までも、勝手にごみを不法投棄する確率が高くなり、これを管理会社の担当者が対応するわけですから、たとえ仕事とはいえ「この物件を客付けしよう」といった気持はなくなってしまいます。


建物の古さは、百歩譲って我慢はできたとしても、家賃が安い物件では、入居者トラブルに巻き込まれたり、ごみ置き場は常にごみが散乱状態…、ハウスダストをそのまま吸っているような部屋での暮らしを余儀なくされます。このようなリスクを負ってまでも生活を続けていけば、確実にストレスはたまっていきます。


ではどうしたらこのようなリスクを負うことなく、家賃がお得な部屋を探すことができるのでしょうか?



3)トータル的に考えると、実は安い物件を選ばないほうがいいカモ?

家賃は抑えつつも、入居後のトラブルに巻き込まれないような部屋に住むためには、お部屋探しの時、どのような部屋を探せばいいのでしょうか?

答えはとっても簡単。

賃貸物件は多種多様にあり、実は入居時に発生する「初期費用」も物件や管理会社ごとで異なっていますので、リフォーム・リノベーションをしっかり行った部屋+初期費用が安い物件を探せば、トータルの支払総額で考えると、実は家賃が安い物件とそれほど差異は発生しません。


実は家賃が安い物件の約半数以上は、初期費用はそれほど安くはありません。

意外かもしれませんが、敷金・礼金の「どちらか」もしくは「両方」を初期費用の段階で設定している物件があり、敷金・礼金はおおむね家賃1か月分位となっています。


また仲介手数料はほぼすべての物件で設定していて(家賃1.1か月分)家賃が一定期間無料になる「フリーレント」も設定していない物件は意外に多いです。



例えば月額家賃5.5万円(管理費などの諸経費は除く)の部屋があると仮定します。

初期費用で、敷金1か月・仲介手数料1.1か月、前家賃(事前に2~3か月分の家賃相当額を入居前に支払うもの)2か月分の設定があったとした場合、初期費用の段階で家賃4か月分は必然的かかる計算になりますよね。家賃が安い物件を探している方にとって、初期費用4か月分は正直言って頭が痛い所。



もし、初期費用を少しでも抑えつつも、家賃がお得な物件に入居をしたい場合、実は裏ワザを使えば初期費用を抑えつつも家賃がリーズナブルな部屋は、見つかります。


それはオーナーが独自で募集をしている物件。

管理会社にとって「オーナー」は絶対的な存在で、実はお客様を自己所有物件に紹介をすることで、お客様に初期費用の内いくつかを還元できるサービスがある会社は多いのですが、殆どの物件オーナーは管理会社に募集もまかせっきりなので、そのようなことをしているオナーは山梨県ではごく少数しかいないのが現実。


グレイスロイヤルでは数少ない「客付け」もオーナー独自で行っているので、トータル的にみると、家賃が安い物件に入居するのとほぼ同じぐらいの費用で、ワンランク上の生活をすることができます。



4)グレイスロイヤルの部屋

グレイスロイヤルでは、オーナー独自で物件HPをもっていて、SUUMO等といったポータルサイト経由でお部屋を契約をするより、公式サイト経由でご成約したほうがとってもお得で、家賃が安い物件と比較しても、ほとんど同じぐらいの費用でワンランク上の部屋に住むことができます。


例えば、当物件で最も安い家賃のM202号室。

月額家賃は6.2万円となっていますが、公式サイトよりご成約されると「敷金」「礼金」「仲介手数料」が完全に無料となり、また最初の2か月分の家賃(=前家賃)までも無料となります。敷金と礼金は他物件でも無料の所はあるかもしれませんが、仲介手数料や前家賃の部分は逆に殆どの所で有料となりますので、この差は結構大きいと思います。


家賃が安い物件をお探しの方で、よく問い合わせがある物件の平均家賃は5万円台。

仮に家賃5万円の部屋に決めた場合、1年目に支払わなければならない総額費用

65万5000円

(敷金・礼金なし、仲介手数料1.1か月、家賃無料なし、管理費などの諸費用は除く)


これがM202号室の場合だと…

62万円


3万5000円分お得になる計算になります。


では、グレイスロイヤルM202号室がどのような部屋かというと…

12帖のLDK
収納棚までナチュラル系の素材を使用
北側・洋室
南側・和室

いかがでしょうか?

よくあるような典型的な賃貸とは思えないほど、おしゃれな部屋であることがお分かりになると思います。特にキッチンの部分が完全に「ナチュラルテイスト」になっていますが、自然素材の材料(パイン材)を使用したキッチンが、賃貸にあること自体珍しく、キッチンは料理をする機会が多い女性にとって、一番居心地がよくしなければならないエリア。


既存のキッチンをリメイクはしたものの、1台完成させるのに、最高級のシステムキッチンを導入するぐらいの費用が掛かるほど、時間と手間がかかっています。木の温もりにあふれたナチュラルキッチンは、リラックスをしながら料理をすることができるので、きっと満足をしていただけるものと確信しています。


またグレイスロイヤルでは

24時間ごみ出し可能
駐車場

燃えるゴミと燃えないゴミの両方を、24時間好きな時に置くことができる「24時間ごみ出し可能」物件。また駐車場は2台分なら敷地内駐車場に止めることができますが、駐車枠が大きめとなっているので、運転が苦手な方であっても、余裕で車を止めることができます。


また多くの賃貸物件では「来客用駐車場」は完備していないのですが、当物件では来客用駐車場までも完備していて、しかも無料で事前申請などは特に必要ありませんので、気軽にお友達を物件に招待することが可能になります。



5)まとめ

家賃が安い物件は、毎月のランニングコストを抑えるという面においては、有効的かと思いますが、その一方で「入居者トラブル」「入居環境悪化」「初期費用がそれほど安くはない」といったデメリットもあるので、トラブルが我慢ができなくなって余儀なくされるのならば、最初から家賃が安い物件に入居するのはやめておいた方がいいですよね!


また家賃が安い物件の一部では、法律で義務つけられている「防災点検」すらもやっていない場合があり、万が一火災などが発生し人的被害が出てしまったと思うと、家賃が安いに入るメリットは少なくなります。



グレイスロイヤルでは、築27年目を迎える築年数が古い物件ではありますが、室内は基本的リノベーションをしていますので、古いといったイメージは感じないはず。


またグレイスロイヤルでは管理体制を強化していることもあり、入居者トラブルに発展してしまう恐れは殆どなく、その証拠に入居満足は驚異の97%と、高い評価を頂いております。


お部屋探しの際、ぜひ参考にしていただければ、幸いです。



今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。


#家賃 #築年数 #リノベーション