賃貸物件を借りられる場合、100％の確率で入居審査が行われ、入居審査に合格しないと、賃貸物件を借りることができません。
近年では、契約時に「家賃保証会社に加入」することが条件となるため、「家賃保証会社」「管理会社（オーナー）」が審査を行い、両者の審査に通らないと、契約手続きを行うことができません。
基本的に「入居審査に落ちる」ことは少なく、「過去に家賃やクレジットカード滞納が複数回ある」「入居申込書に虚偽記載があった」「社会モラルがないと判断された」場合は、入居審査に落ちてしまうのですが、それ以外で入居審査に落ちてしまうことは、ほぼないといっても過言ではありません。
Yahoo!不動産の投稿ページに、賃貸物件を借りたいと思い、入居審査を行ったところ、オーナー審査で落ちてしまった方がいますが、どうして落ちてしまったのかについて、賃貸オーナー歴15年目の自分の私見を述べさせてもらいます。
この度、第二子が生まれるのを機に、賃貸シャーメゾンの申し込みをしたところ、信販は通りましたがオーナー審査で落ちました。不動産会社からは当たり前ですが明確な理由は伝えられず、謝罪されるのみでした。
立地や物件ともに最良だったため、どうしても諦めきれず、別の不動産会社から再度条件を変えて（契約者を夫から、一般企業正社員勤務の実父に変更し、家賃数ヶ月分を一括で前払い）申し込みしましたが、オーナーの意向は変わらない、とのことでした。ショックでした。
源泉徴収などの添付書類などはなく、会社名、年収のみで判断されてしまったようです。自営業はなにかと不利と聞きますが…やはり悲しい気持ちでいっぱいです。不動産勤務の方、オーナー様の立場の方にお伺いしたいのですが、やはり自営業は審査は通りにくいのでしょうか？
解説①：家賃支払い能力は、十分あると考えられます
今回のケースにおいて、仲介会社が用意した保証会社は、信販会社＝信販系とのことですが、信販系の保障会社は、保証会社審査の中でも「最も厳しい」と言われているので、この時点で入居審査に通ったということは、家賃支払い能力が「ある」と言っているようなものです。
信販系保証会社は、CIC（指定信用情報機関）／JICC(日本信用情報機構）などから「信用情報」を確認することができます。これらの情報は「信用系保証会社」「独立系保証会社」では、取り寄せることができない情報で、信販系は「滞納歴があるとその時点で入居許可を出さない」可能性が高いと言われていることから、入居審査が通った時点で、この方は「家賃支払い能力はある」と判断してもいいはずです。
解説②：個人事業主の場合、確定申告／収入証明書がカギ
個人事業主の方が賃貸物件を借りられる際、仲介会社では「確定申告書」「収入証明書」のコピーを提出してもらうように、お願いするはずです。個人事業主は、会社員や会社経営をしている方とは違い、収入が安定していない可能性もあり、特に独立して年数があまり経過していないと、仮に収入的にはOKであっても、オーナーさんとしては「滞納しないかどうか不安」に感じる方も、確かにいます。
万が一滞納したとしても、保証会社が一時的に立て替えするので、オーナーさんにとっては「リスク回避」することができるため、賃貸経営に支障をきたすようなことには、なりにくくなります。
解説③：オーナーさんの拒絶が強い可能性が…
保証会社審査ではOKだったものが、管理会社（オーナー）審査でダメな場合、確実に言ってもいいほど、「管理会社（仲介会社）とオーナーの両者が入居NG判定」を下す傾向が強いのですが、今回のケースでは「不動産会社（恐らく管理会社）は問題ない」と判定しているのに、オーナーさんが「どのような理由かわかりませんが、一方的に拒絶」してしまい、不動産会社の方が困惑していています。
私見ですが、恐らくこちらのオーナーさんは「個人事業主」というだけで、間違った評価をしてしまっている可能性が高いと言わざるを得ません。賃貸業界では、近年空室率が悪化傾向となっているため、空室が発生してしまった場合には、すぐに部屋を埋めたいと考えるのが普通であり、「滞納歴や属性／家賃支払い能力」に問題がなければ、入居許可を出すのが殆どであることを踏まえると、個人事業主に対する偏見を、このオーナーさんは持っていると推察できます。
まとめ
個人事業主の方が「居住用賃貸物件」を借りられる場合、管理会社／オーナーさん的には「年収」が非常に気になる部分ですが、多くの物件では「家賃支払い能力」があれば、個人事業主だからという理由で、入居拒否判定を下すことは「まずない」と思ってもらってもいいと思います。
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