こんにちは！
甲府市大里町で「家族団らん型賃貸アパート」を経営得しております、グレイスロイヤル・オーナーの長田 穣です。いつもブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
賃貸物件を探す時に、家賃はどのぐらいするのか気にする方が殆どではないでしょうか？
山梨県の物件情報サイトを見てみると、家賃の低さが際立つ物件が結構掲載されています。
しかし、ただ安いからといって何も調べずに飛びつくのは危険です。必ず安い理由があり、少なからずデメリットも存在します。
今日は、賃貸物件のオーナーの立場として、安い物件に隠されているワケについてお伝えしようと思います。
山梨県の賃貸市場は、全国的に見ても空室率が悪く、約30％は空き部屋であると言われています。当物件管理担当の話によると、退去したお部屋に関しては「現状維持程度」の工事をして募集を行うとのことですが、ここでいう現状維持程度とは「クロスの張替え」「床の張替え」などが該当します。
つい5年ぐらい前でしたら、上記の現状維持程度で募集を行えば、成約になる確率は圧倒的に高い状態でした。（当時はほかの物件がそこまでの工事を行わなかったため）しかし、現在においては、今までに工事をしてこなかった物件が「現状維持程度迄」の工事を行うようになってきたことから、同じような工事を行った物件が乱立してきます。
そこで、一日でも早く成約にもっていきたい管理会社等は、家賃を一部値下げを行います。
現在では、ほぼ100％の方が「物件情報サイト」を確認するので、閲覧件数が高まり早期に成約になります。
同じエリアで1件の物件が値下げをすると、他の物件でも同様のことを行いますので、結果的には家賃が年々下がっていくことに繋がります。
つまり、山梨県において賃貸物件が安くなる理由は「空室期間を一日も早く無くしたいから家賃鵜を下げている」という管理会社の思惑が強く反映しています。
しかし、家賃が下がるということは「お客様」から見れば歓迎ですが、オーナーサイドまたは管理会社サイドからしてみれば、収益が減るということに繋がります。
2000年前後に建てられた物件は「空室保証」があり、空室期間があったとしてもオーナーには毎月一定の賃料が振り込まれますが、家賃が下がることによる「相場の下落」「管理会社がもらう管理料の下落」「仲介会社がもらう仲介手数料や更新料」にも影響が出てきますので、毎年家賃を下げて募集を行えば、確実にマイナス影響が出てきます。空室期間があまりにも長く続いた場合には、最悪更新契約時に「オーナーに支払う賃料が減額」になりますので、経営にも悪影響が出てきます。
当物件では、約10年募集家賃については「現状維持」を貫いています。もちろん、今の家賃設定が周辺相場と比較しても「明らかに高い」ことは百も承知しています。
では、どうして家賃を据え置いて募集を行っているのか？
グレイスロイヤルは、築26年目を迎える古い物件ですので、新しい物件と比べると壊れやすいのが欠点。こればかりはしょうがない事ですが、修繕費が年々高くなる傾向が続いていて、お家賃を下げた場合経営が圧迫をしますので、お家賃は維持の状態で募集をかけております。
しかし、経年劣化に伴う工事（例えば換気扇が故障したなど）の場合には、すぐに対応をしていますのでご安心ください。
山梨県の賃貸市場は、年数が経過すると家賃を下げる傾向が強くなりますが、逆を言えば物件に価値がないから、値段が下がるのでは？と考えて、グレイスロイヤルでは既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりするリノベーションを行うことで、周辺家賃下落を悔い止めたいと考えています。
甲府市大里町の新築物件は7万円台が主流となっていますが、新築物件の場合ですと、家賃が高くても御入居される方は結構多いです。理由としては「新築」という付加価値が高いからではないでしょうか？（設備面も充実しているから…）
そこで、グレイスロイヤルでは「新築物件」にはまねができない「カフェのようなお洒落な賃貸」を作って募集を行っています。山梨県内でも最近「おしゃれなカフェのお店」が多くなってきましたが、コーヒー1杯が400円ぐらいと決して安くはありませんが、おしゃれな雰囲気が好きという需要があるから、カフェのお店は成立していると考えています。
家賃を安くするのは、オーナー（管理会社）の判断で、簡単にできますが、家賃を一度でも下げた場合、負のスパイラル状態が続き家賃を上げることは容易ではありません。一見すると家賃を下げればお客様にとっては歓迎されるのですが、設備は古いものをそのまま使用しなければならないので、結果的にマイナスでしかありません（例えば、20年ぐらい使っているエアコンと今のエアコンでは毎月のランニングコストが圧倒的に差異が出るので、お客様が不利になる恐れもあります）
グレイスロイヤルでは、「オーナーによる駐車場の雪かき」や「大規模停電時における電気無料開放」といった社会貢献も行い、すこしでもお客様が住みやすい物件にするべく、日々奮闘しています。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
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