家賃を下げることが、本当に顧客満足につながるのか?


いつもブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。


さて、不動産賃貸業界は、来月から一年で忙しい繁忙期の時期を迎えます。

というより、実質的に動くのは2月~3月にかけてですが、1月で動きがあるのは主に学生さん向けのワンルーム物件が多いです。


山梨県の賃貸市場は、人口が減少しているのにもかかわらず、いまだに新規物件が建設されているという、誰が見ても物件過多状態です。このようなことから、現在築古物件を中心とした家賃値下げが結構行われています。



家賃が下がれば、物件をお探しのお客様の立場から見れば、下がった分「節約」になりますので、当然のことながら値下げをした物件に、人気が集まります。


しかし、オーナーの立場から見たら値下げをすることで、様々な部分でリスクを負うことになることをご存知でしょうか??



家賃を下げるというより、空室期間を出来るだけ短くするために大幅に家賃を下げると、上の図のように、すぐに近隣物件の家賃も同様に家賃を下げて募集を行います。今では、検索サイトがありますので、家賃が下がった情報はすぐにわかりますので、下がった時点でその物件の成約率は一気に上がります。


家賃を下げて成約になって、よかった!と思うのですが、実はここからが問題です。


家賃を下げるということは、当然オーナーの年間収益にも影響が出てきます。またネットなどで家賃を下げた情報は、確実に同じ物件の他のご入居者様もご覧になっているので、更新時期を迎えるときに、交渉(家賃を下げてほしい)が入ることが予想されます。こうなれば、御入居者様の言い分が通ってしまう恐れが出てきますので、ここでも家賃値下げをしなければなりません。


次に、修繕費用についてです。建物が古くなるにつれて当然のように、建物が壊れやすくなります。外壁塗装やシーリングなど…。また室内の設備関係も交換しなくてはならない箇所が出てきます。その際の費用は基本「オーナー」持ちとなります。

もし、毎年のように家賃を少しずつ値下げをして、客付けができたとしても、10年後になればその損失額は、ものすごく大きくなります。ということは、確実に外壁塗装などの大規模修繕ができにくくなるということに繋がってきます。


注記:一部管理会社では、大規模修繕も含めた修繕費用を〇〇年保証とありますが、その物件は結局一括借上げ物件ですので、家賃値下げをしている物件に対しては、更新時期を迎えた際には、確実にオーナーに振り込む家賃減額請求をしてくる場合がでてきます。。


年間の収益が減少した場合、税金の支払いが難しくなるケースが出てきます。その結果、御入居者様からの設備不良連絡連絡があった場合、しっかりとした対応ができなくなる恐れが出てきて、そのことが退去の原因に繋がっていきます。



この問題について、実は金融機関の間では話題となってます。その理由としては、築古物件を所有しているオーナーさんが、家賃値下げしたことにより収益が悪化していて、金融機関に毎月返済しているアパートローンが苦しいと、金融機関担当者に相談するケースが多くなってきています。



グレイスロイヤルは今年で26年目を迎える、いわゆる「築古アパート」。グレイスロイヤルの家賃について、周辺相場と比較すると約1万円の「乖離」がありますが、オーナーに就任してから一切変更はしていません。(というより、周りの物件が極端に下げていますが…)


しかし、グレイスロイヤルは上記の理由により家賃を下げてはいませんが、その一方で御入居者様の居住満足度(顧客満足度)を上げるために、物件清掃や雪かき、イルミネーションなどといった、「これを行ったら間違いなくご入居者様が喜んでくれる」ことを積極的に行っています。その結果、居住満足度は97%という高い評価を頂いており、退去されたお客様からのアンケートでは、家賃が高かったと回答があったのは僅かに1件のみで、それ以外の方は、「妥当」もしくは「安い」という結果でした。


最後に、誤解を生じてはいけないのでここで申し上げたいことは、家賃を下げる=クレーム物件ではありません。ただ、家賃を下げ続けている物件があると、そこには何かしらの理由が必ずあります。その理由の一つとして上記のことがあるということをご理解して頂ければ幸いです。


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