アパート家賃交渉したいと思った時、仲介会社によって、交渉成否が違ってきます。


賃貸物件を探される時、大手賃貸サイトの見学画面を使って、入居条件を入力することによって、希望条件に合致した部屋がピックアップされ、その中から「気にった部屋を数件」絞り出して、物件予約→物件内見(オンライン内見)されるのが、一般的な流れとなります。


お部屋探しをされたことがある方は、お分かりだとは思いますが、1つの賃貸物件を募集する時、複数の仲介会社が募集していることが多いのですが、実は「仲介会社をどの会社を選んだかによって、交渉成否が違ってくる」ことを、ご存知でしょうか?


お部屋探しにおいて、この部分をしっかりと把握していることによって、交渉成否が180度違ってくるので、今後お部屋探しをされる方は、ぜひ把握しておいた方がオトク。


 

目 次

1.賃貸募集の方法

2.どうして管理+仲介一体型の方が、有利なのか?

3.他社仲介会社で契約するという意味とは?

4.一番厄介なのは、一般媒介契約の物件

5.まとめ

 

1.賃貸募集の方法

賃貸募集の方法

賃貸物件の募集方法に関しては、主に2つの方法があります。これは物件を所有しているオーナーさんと管理会社との関係性を示しているものであることから、お部屋探しをされている方において、これを意識することはありません。


(1)一般媒介契約

物件募集をする際、複数の仲介会社に募集依頼をかけられるのが、一般媒介契約。

賃貸業界では「早い者勝ち」となるため、一番最初に「成約」をもらった仲介会社が、契約書の作成及び報酬となる「仲介手数料」をもらえる権利が出てきます。


(2)専任媒介契約

これは主に大手管理会社に物件管理をしてもらっている物件において、物件募集もそのまま管理会社に任せているスタイルのこと。専任媒介契約であっても、他社仲介会社が物件募集することは可能ですが、家賃交渉をする際には、必ず管理会社を経由して行わなければならず、さらに他社仲介会社で契約となったとしても、賃貸借契約書は「管理会社指定のもの」を使うことになります。



2.どうして管理+仲介一体型の方が、有利なのか?

どうして管理+仲介一体型の方が、有利なのか?

大手管理会社では、直営の仲介会社があるので、物件募集を行う時には「直営の仲介会社+他社仲介会社」が募集することになります。


専任媒介契約をしている物件では、自社物件の客付けを「最優先」にしなければならないことから、もしお客様から「問い合わせ」「入居交渉」が入った際には、自社で客付けをしたいと考えていることから、すぐにオーナーさんに連絡を取って「入居交渉が入ったけれど、ぜひお願いしたい」といった営業をかけてきます。


オーナーさん的には、客付けが成功したのであれば、どの仲介会社でも同じではあるものの、出来たら「管理会社直営の仲介会社」に成約してもらったほうがいいと考えます。また直営の仲介会社であれば、多少の交渉が入ったとしても、お客様を奪われたくはないと考えるので、可能な限り交渉をまとめてくることが予想されます。



3.他社仲介会社で契約するという意味とは?

他社仲介会社で契約するという意味とは?

基本的に、契約前までのお客様対応は「仲介会社」が全て見ますが、ただ契約後に関しては「物件を管理してる管理会社」となります。


管理と仲介が同じ会社の場合であるならば、同じ会社が対応するので、入居後も安心することができますが、ただ管理と仲介が「まったく別」の場合、入居後の対応は全て他社管理会社となります。


これは賃貸あるあるですが…仲介と管理が別会社の場合、募集している部屋の詳細(担当者レベルでおススメができるかどうか)までは、把握することができません。他社仲介会社は、お客様に納得して頂けることが条件とはなりますが、ただ「成約させることに集中」しているので、詳細部分が把握できなければ「その部分はお伝えすることができない」ので、場合によっては「ハズレ物件」を引いてしまう可能性があり得ます。


一方「管理と仲介が一体型」の場合は、募集している部屋の詳細(どのような方が入居しているか/担当者レベルでおススメができるのか)を把握していることから、家賃帯が安くなければ、ハズレ物件に入居する事は回避できるかも?



4.一番厄介なのは、一般媒介契約の物件

一番厄介なのは、一般媒介契約の物件

管理会社物件に入居し、契約先が「管理会社直営の仲介会社」であれば、大丈夫なのですが、問題なのは「一般媒介契約」の物件で入居した場合。


どうして問題なのかというと、契約書の作成は「契約をとった仲介会社」が行うことから、お部屋によっては「仲介会社が別」になっていることもあります。

仲介会社が別々になっていることは、契約内容(特に特約事項)も違ってくるので、契約内容によっては、お客様に不利になる可能性が出てくる点。


例えば、今の時代は「契約時に家賃保証会社」に加入することが必須となりますが、A仲介会社の初回保証料が「家賃50%」に対して、B仲介会社では保証料が「家賃100%」となっていることもあり得ます。



5.まとめ



エリアによっては、管理と仲介が一体型になっていない所もありますが、もししばらくは「賃貸暮らし」をする可能性があり、住み替えをあり得るのであれば、管理と仲介が一体型の物件を選択したほうが、今後のお部屋探しに有利となります。


どうして有利になるのかというと、他県の賃貸物件に住替えとなったとしても、管理と仲介が同じの場合、特典として本来ならば「仲介手数料が発生」するところ、無料/半額にしてもらえるからです。


意外とこの特典があることを把握している方が少ないので、もししばらくは賃貸暮らしをされるのであれば、管理と仲介一体型の物件を選択したほうがいいと思います。


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