近年、大手管理会社物件ではもちろんですが、街の不動産屋さんが管理している物件においても契約時に「家賃保証会社」に加入することを必須としています。
家賃保証会社とは、お部屋を借りられる方が、管理会社が指定する家賃保証会社に「保証料」「年1回更新料」を支払うことによって、ご入居後万が一「家賃滞納」した場合、今までは管理会社の担当者が「家賃回収業務」を行っていましたが、それが家賃保証会社が一時的に「家賃滞納分」を立て替えてくれます。
ただあくまでも立て替えとなりますので、後日家賃保証会社から「立て替えた分を請求」されます。
家賃保証会社に支払う「保証料」及び「更新料」は、すべて掛け捨てとなり、殆どの方は「家賃滞納」されることがないので、お客様の中には「家賃保証会社に加入」したくはないと思っている方も多いのではないでしょうか？
ネット上においては、家賃保証会社に勤務している方が「家賃保証会社の加入を拒否できる」と断言していて、具体的な拒否方法（一年分の家賃を先払いする／オーナーさんに初回保証料を支払ってもらう／連帯保証人をつけて回避する）が記されていますが…
もし上記のような提案をしつこく行った場合…
「入居審査で一発で落とされる」
可能性が非常に高くなります。
どうして「家賃保証会社加入拒否」を繰り返して主張すると、入居審査に不利になるのかというと…
①過去に滞納歴があるのではと疑う
過去に「家賃滞納歴」「強制退去歴」「クレジットカード滞納歴」がある方は、信用情報機関に信用情報が掲載されてしまいます。一般的に5年で信用情報は消去されると言われていますが、家賃保証会社に加入したくはないと言ってくる方は、おそらく過去に問題を起こした可能性が高いのではと、仲介会社では疑ってしまいます。
②ルールが守れない＝入居マナーも守れない
確かに掛け捨て同然の家賃保証料は、多くのお客様にとっては「不利」。
当然支払いたくはないという気持ちが強くなってしまいますが、ただルールが守れない人は、恐らく入居された後も、自分勝手な行動をされる方が多いと思いますので、最低限のルールが守れない方の入居を、許可することは難しくなります。
（実際、収入的にはOKでも、マナーが守れない方は入居拒否することもあります）
③連帯保証人をつけても、債権回収が難しいから
家賃保証会社が誕生するまでは、入居時に連帯保証人をつけることが必須でした。（家賃保証会社を利用することで、今では原則連帯保証人は不要となります）ただ、家賃滞納が発生し、入居者様が家賃を支払ってもらえない場合、連帯保証人に債権回収を行うものの、もし支払うことが難しいと分かった場合「泣き寝入り」しなければならないのが今まででした。
（どうしても回収する場合には、民事裁判となりますが裁判費用が高額になるので、しないケースが殆どでした）
しかし、家賃保証会社をつけることによって、家賃保証会社が債権回収業務をしてくれると同時に、未払い家賃に関してはしっかりと支払ってくれることを補償してくれているので、お客様が連帯保証人をつけてくれても、今の時代ではほとんど意味がありません。
④入居審査は原則管理会社の意見が尊重される
賃貸入居審査は「家賃保証会社」→「管理会社審査」→「オーナー審査」という流れで行われます。オーナー審査で通れば入居審査は完了し、契約手続きに移行しますが、ただ管理会社の担当が「過去に滞納歴など問題行動を起こした方」に対しては「入居を見送りたい」という意見を言ってくることがあります。
家賃保証会社利用は、管理会社としては「絶対必要」と考えているので、もし家賃保証会社利用なしで入居したいと言ってきた場合や、家賃保証会社の保証料をオーナーさんに負担してもらえれば、入居するなどといった提案をすると、管理会社ではまず「難色」を示し、オーナーさんに「入居拒否させてほしい」とお願いする確率が高くなります。
家賃保証会社の保証料を支払いたくなければ…
・家賃保証会社不要物件
・自主管理物件
のどちらかに入居すればいいだけのこと。
ただ、自主管理物件でも近年では、家賃保証会社を利用できるところもあるので、家賃保証会社不要物件は、正直な所ごくわずかしかありません。
また家賃保証会社不要物件は、恐らくお客様が望まれているような部屋ではありませんので、覚悟して入居するか、しぶしぶだけれど希望通りの物件に、家賃保証会社を利用して入居するか、どちらかしかありません。
繰り返しになりますが、大手管理会社や街の不動産会社さんが管理している物件では、ほぼ全ての物件に家賃保証会社に加入することを、入居条件にしていますので「保証料拒否」の態度を示すと、入居許可はまず下りないと思っていてください。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
＃家賃保証会社
＃賃貸借契約
＃連帯保証人
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