家賃保証料はどうして借主が負担しなければならないの?


近年の賃貸物件においては、契約時に「管理会社が指定している家賃保証会社」に保証料を支払うことを「必須」としている物件が多くなりつつあり、大手管理会社ではもちろんですが、街の不動産屋さんが管理している物件においても、家賃保証会社必須物件が多くなってきています。


家賃保証会社必須物件に入居する場合には、契約時に「初回保証料」として、家賃50~100%分を仲介会社経由で支払わなければなりません。


初回保証料に関しては、物件や管理会社ごとで設定が異なっているため、一律にはなっていないものの、お客様の立場で考えた場合「どうして借主が掛け捨てになってしまう保証料を支払わなければならないのか?」疑問に思う方も、当然いるはずであり、ある意味においては、納得してしまう意見であると言えます。


ただ現実的には、借主負担となってしまうものですが、どうして保証料を借主が負担しなければならないのでしょうか?


 

目 次

1.保証会社利用は、事実上の連帯保証人と同じ

2.連帯保証人の役割の変化

3.管理会社にとってもメリットが大きい

4.ますます利用が増えていく保証会社

5.まとめ

 

1.保証会社利用は、事実上の連帯保証人と同じ

保証会社利用は、事実上の連帯保証人と同じ

家賃保証会社を使う場合、原則として「連帯保証人は不要」で賃貸契約をすることができますが、そもそもどうして「家賃保証会社がここまで普及」するようになったのでしょうか?


家賃保証会社が普及する前は、賃貸物件に入居する場合「連帯保証人」を必ずつけなければ、お部屋を借りることができませんでした。


連帯保証人は、万が一「借主が家賃滞納」した場合、その債務を負うことになるので、管理会社では、連帯保証人に対して「滞納分を支払ってもらうよう」にお願いするものの、連帯保証人が「支払い能力がない場合」、法的手段を取らざるを得なくなってしまいますが、ただ裁判費用などは「オーナーさん」=貸主が負担しなければならないので、費用が高額になるばかりではなく、裁判で勝ったとしても連帯保証人が「支払い能力が完全にない」「自己破産」してしまえば、これ以上のことはできないので、事実上オーナーさんは泣き寝入りせざるを得なくなってしまいます。


ただ、家賃保証会社に保証料を支払うことによって、万が一家賃滞納が発生したとしても、保証会社が立て替えてくれるので、管理会社やオーナーさんは「滞納リスクから解放」されるので、近年では保証会社を利用する物件が増えつつあります。



では、どうして借主が家賃保証会社に「保証料」を支払わなければならないのか?


これは「滞納部分」のみで考えた場合、事実上「保証会社が連帯保証人の役割」を担ってくれるからであり、言い方を変えれば「費用を支払うことで、連帯保証人の役割をしてくれる」からです。このように考えると、保証料が借主負担である理由がよくわかります。



2.連帯保証人の役割の変化

連帯保証人の役割の変化

連帯保証人の役割は、家賃滞納などが発生した場合には、連帯責任として「滞納分を支払うことを約束」することでありますが、近年では連帯保証人となるべき「ご両親」が高齢化、「資産的な問題で、連帯保証人の役割を担えない」可能性がある方が多くなってきています。

さらに、お部屋を借りる方も「ご両親との仲がうまくいっていない」場合は、連帯保証人をお願いすることができない可能性があります。


このような状況を解決することができるのが、家賃保証会社。

管理会社としても、保証会社を利用したほうが、管理上におけるデメリットを解消してくれるので、利用率は今後も高くなると思われます。



3.管理会社にとってもメリットが大きい

管理会社にとってもメリットが大きい

賃貸借契約書には、家賃滞納を3か月以上続けた場合には、「事前通告なく一方的に契約を解除することができる」とあるものの、ただお部屋を借りられている方=借主には借地借家法によって、強い権利がある以上、仮に家賃を連続して滞納したからと言って、すぐに退去させることはできません。


そこで、保証会社では「家賃を連続して3か月以上滞納した人」は、賃貸借契約上における「借主と貸主との信頼関係が破綻している」とみなして、強制退去=不動産明け渡し訴訟を行うことになります。


管理会社が保証会社を利用したい最大の理由は、家賃滞納者に対する「裁判」を、保証会社が全て対応してくれて、なおかつ裁判費用も保証会社が持ってくれることです。


提訴に踏み切った場合、保証会社=原告側が「裁判で負ける」ことは、まずありえない話であることから、比較的早い段階で「強制退去手続き」を終えることができ、また退去費用が発生した場合、上限はあるものの、保証会社が立て替えてくれるので、管理会社としては安心して賃貸管理を行うことができます。



4.ますます利用が増えていく保証会社

ますます利用が増えていく保証会社

保証会社では、入居希望者=契約者の過去5年間における信用情報を「確認」することができるので、万が一「家賃滞納を繰返していた」「強制退去処分となった」「クレジットカードを滞納し続けた」場合は、入居審査の段階で「入居拒否判定」を下すので、管理会社としても、家賃滞納リスクから解放される点においては、メリットが大きくなります。


また、近年では「自主管理物件」でも「家賃保証会社を利用することができる」ようになりつつあるので、今後保証会社不要物件は、どんどん少なくなっていくことが予想されるので、家賃/クレジットカード滞納者は、入居する事が難しくなる可能性が出てきます。

 

なお、一部管理会社物件では、独自に保証会社を設立していることがあり、この場合では「信用情報を確認することができない」ため、所謂ブラックリストに掲載されていたとしても、その物件において過去に「家賃滞納」がなく、また家賃支払い能力があれば、保証会社における入居審査は通過することが可能となります。

 


5.まとめ


契約時に支払うことになる「保証料」は、一見すると「損をしてしまう」と思われがちですが、ただ「連帯保証人が不要」になる点においては、時代に合った保証と言えると思います。


ただし、家賃滞納やクレジットカード滞納をしてしまうと、信用情報機関に掲載されてしまうので、他物件で部屋を借りようと思っても、保証業協会に加盟している保証会社を利用していると、履歴が一発でわかってしまうので、入居する事が難しくなってしまう点においては、あらかじめ理解しておく必要があります。


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