“家賃相場”のみで物件判断するのは危険です。


こんにちは!

甲府市大里町で「家族団らん型賃貸アパート」を経営しております、グレイスロイヤル・オーナーの長田 穣です。いつもブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。



スマートフォンの普及により最近ではスマホから物件検索が簡単にできます。

近年ではスマートフォンから物件検索をされる方が多くなってきています。


物件検索をされるときに気になるのが「自分が住みたい物件の家賃が、周辺エリアの物件と比べて平均的かどうか?」ではないでしょうか?



確かにお客様の立場から考えたら、家賃は毎月コンスタントに出ていくお金ですので、できれば一円でも安い物件のほうがいいに決まっていますよね?



そこで賃貸物件検索ポータルサイト各社では、サイト内に「家賃相場」ページを開設をして自分が住みたい物件の家賃が果たして相場並みかどうか調べることになりますが…



賃貸物件オーナーとしてひとこと言わせてもらいたいのが…




家賃相場はあまりあてにしないほうが得策であると考えます。




実は集客目的の手段として家賃操作が行われています。

家賃相場はあまりあてにしないほうがいいといった理由として…


お部屋探しをしている方はほぼ全員「ポータルサイト」を閲覧して、仲介会社を訪問します。昨今賃貸物件の供給が過多状態といわれており、山梨県の場合では特にそれが顕著に出ています。


山梨県では約30%が空き部屋であるというデーターがあります。

簡単に言えばエリアで10部屋の賃貸物件があるとすれば、3部屋は空き部屋があるということになります。


賃貸物件を管理している管理会社の多くは、物件を借り上げているので、空室が発生しても一定額をオーナーに支払っているので、空室期間が長ければ長いほど管理会社はマイナスになります。


そこで空室期間を解消する目的として行う常套手段が、家賃の値引き。



家賃を値引きをすれば、当然お客様が物件を閲覧する確率が高くなります。

実際に、山梨県のある都市で、家賃を数千円下げた翌日に、ご案内が入り成約になった事例があるので、お客様は物件の家賃動向を常に目を光らせているということが分かります。


ただ、同じエリア・同じ間取りの物件で、一つの物件が家賃を下げた場合、当然ではありますが、ほかの物件もお客様を取られないようにするため、家賃値引きをしてきます。



家賃相場下落に伴うマイナス要素

家賃を下げた物件ですが、その物件にご入居されているお客様は当然ですが、家賃が下がったことについて情報を確認しているので、更新時期が近づいたとき「家賃の値引き交渉」をしてきます。


当然ではありますが、値引きに対してNO!と言えるような材料はありませんので、結果的には値引きを行わざるを得なくなり、このような状況が続けば、オーナーの収益は悪化し、修繕やリフォームなどを行うことは難しくなります。




グレイスロイヤルがある甲府市大里町・2LDKの築年数ごとの平均家賃相場のグラフがありますが、年数がたてばたつほど家賃が下落していっていることがわかります。


殆どのアパートは外壁塗装以外、室内のリノベーションは行っていない物件ばかりなので、お部屋の資産価値が下がり、結果的に家賃の値引きをするしか方法がないというのが本音ではないでしょうか?




グレイスロイヤルは築26年目を迎える物件ですが、基本的に家賃の値引きは行ってはいませんが、他社物件では行っていない「平日のオーナーによる共用部清掃」「冬季の駐車場雪かき」「資産価値向上を目的とするリノベーション」を積極的に推進をして、家賃維持を行っています。



お客様の中には、周辺相場をお調べになったうえで「現在の自分たちが住んでいるお部屋の家賃を適正相場家賃並みにしてほしい」と交渉してくる方もいますが、他社物件がリノベーションを行わず家賃操作をしている」以上、家賃の値下げをしようという考えはありませんし、このままいったら不動産価値そのものにも多大な影響を及ぼしかねません。




グレイスロイヤルのお客様のみのサービス

ただし、グレイスロイヤルでは上図のように、他社物件ではまねすらできないような取り組みを実施していますので、お家賃が相場以上であっても満足度97%という高い評価をいただいております。




*家賃が相場並み(相場より安い)だが、万が一の時何も対応してくれないアパート。

*家賃は少々高めだが、万が一の時、しっかりと対応してくれるアパート。



皆さんならどちらのアパートに住みたいですか?




2014年2月に関東地方を襲った雪害時に、オーナー自ら対応しました。

2014年2月に関東地方を襲った雪害は、皆さんもまだ覚えていると思いますが、甲府市では一晩で110㎝積雪があり、当然ではありますが会社どころではない状態。車は完全にストップ・交通マヒ状態…。まさに陸の孤島。


グレイスロイヤルでは、業者にお願いをして除雪を行ってもらいしっかりとした対応をしました。グレイスロイヤルはここまでしますが、皆さんが住んでいるアパートはここまで行いましたか?


真似をすることは難しいと思います。


グレイスロイヤルは日本一幸せなアパートにしたいから…ここまでできたと思います。






今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。



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