賃貸の入居審査。担当者はここに注目しています。
賃貸物件に入居する際、入居審査は必ず行われます。
入居審査は数日で終わることが多いのですが、ただ中には1週間ぐらいかかる方もいれば、審査に通らない方もいます。
審査が通らない方の中には、一発アウトの方から選考の結果落とされた方など、色々なケースがあります。今回のブログでは入居審査に落とされる場合、どのようなケースが多いのかについてお伝えしていきたいと思います。
目 次
１．昔と今とでは入居審査は大きく異なる
２．家賃保証会社を利用する理由とは？
３．一発で入居審査に落ちる方とは？
４．入居審査に時間がかかる方の特徴とは？
５．管理会社審査で落ちる人の特徴とは？
６．入居審査は年々厳しくなっている？
７．まとめ
１．昔と今とでは入居審査は大きく異なる
賃貸物件における入居審査は、ここ5年位の間でものすごく変わってしまいました。
今までも入居審査はありましたが、5年ぐらい前までは「連帯保証人」が必ずついていなければ、基本的に入居許可は下りないのはもちろん、ご入居されるお客様の収入が家賃の支払いができるかどうか「ギリギリ」の場合、連帯保証人が持ち家か借家、もしくは現役で仕事をされているかどうかで、入居許可の判断をしていました。
ただライフスタイルの変化により「連帯保証人」をつけることが難しくなった方が多くなってきたので、管理会社では連帯保証人に代わるものとして「家賃保証会社」を利用するようになりました。
家賃保証会社をつけることにより、連帯保証人の役割を担ってくれるので、入居審査も比較的スムーズに対応することができましたが、家賃保証会社を利用することにより、実は管理会社にとってもメリットとなっています。
２．家賃保証会社を利用する理由とは？
管理会社が家賃保証会社を利用することが多くなった理由として、ご入居者様が万が一「家賃滞納」した場合、今まででしたら管理会社の担当者が、滞納されている方に電話もしくはお部屋訪問して「家賃回収業務」を行っていましたが、ただ家賃回収業務は、ご入居者様がいる時間帯を狙って対応するので、どうしても夜の時間帯に行うことから、勤務時間が必然的に伸びてしまい、昨今の「働き方」とは真逆となってしまいます。
家賃保証会社を利用することにより、ご入居者様が万が一「家賃滞納」されても、家賃保証会社が家賃を立て替えをするので、基本的に回収業務から解放されることから、現在では大手管理会社はもちろんですが、不動産屋さんにおいても家賃保証会社を利用している場合が多くなってきています。
３．一発で入居審査に落ちる方とは？
賃貸の入居審査に一発で落ちる方は、ある共通点があります。
それは、家賃保証会社に「お客様の信用情報」が掲載されていた場合。
家賃保証会社は、ご入居されるお客様が万が一家賃滞納した場合、一時的に「立替」を行い、後日立替分は返金してもらわなければ、会社そのものが維持できなくなってしまいます。
そのため、入居お申込みをされた日から過去5年間の間に
・クレジットカード滞納
・家賃滞納
・強制退去処分
があった場合には、家賃保証会社の審査は100％通りません。また仲介会社が提携先の保証会社に再審査をお願いすることもありませんので、もし過去に滞納歴がある方は、家賃保証会社を利用していない物件などに入居する以外方法はありません。
４．入居審査に時間がかかる方の特徴とは？
家賃保証会社及び管理会社における審査は、早ければ数日で完了しますが、ただ中には審査の結果が長期化するケースもあり、1週間ぐらいかかることもまれにあります。
入居審査が長期化する理由としては…
１）収入的に家賃を支払える能力があるかどうか、保証会社が悩んでいた
２）過去に家賃支払いが遅れていたことがわかった
３）家賃保証会社はOKを出したが、管理会社で入居許可を出すかどうか迷っている
上記のようなケースが考えられますが、もし入居申込をして1週間も審査結果連絡がない場合には、申し込みをした仲介会社に問い合わせてみた方がいいかもしれません。
５．管理会社審査で落ちる人の特徴とは？
家賃保証会社の審査が通過した後は、管理会社における審査となります。
管理会社における審査とは、ご契約者様の勤務先や年収（もしご夫婦で入居される場合で奥様も働いている場合、奥様の年収も見ます）から家賃が支払える能力があるのか、もう一度管理会社の方でも確認します。
管理会社の審査で落ちる方は、それほど多くはいませんが、ただお客様をご案内した際、仲介担当者は「お客様の服装」「態度・言動」から「社会常識を逸脱」するような態度や客観的に汚い服（明らかに洗濯していないことがわかるような）を着ている方に対しては、入居後トラブルを引き起こしやすいと判断して、その報告を管理担当者に伝えることから、場合によっては審査に通らないこともあり得ます。
また水商売をされている方も、管理会社審査に通りにくいと言われています。
水商売をされている方は、昼夜逆の生活をされていることから、深夜帯に友達を連れてきたりすると、騒音トラブルになりやすくなったり、また収入的にも安定していないと管理会社では考えているとのことです。
またごくまれですが、入居申込の時、勤務先をアリバイ会社を使う方もいますが、ただアリバイ会社を使っても、家賃保証会社ではしっかりと調べてきますので、わかった時点で入居審査は通りませんし、管理会社審査においても「怪しい」と判断した場合には、仮に収入的にOKであっても、審査を通すことはまずありません。
６．入居審査は年々厳しくなっている？
法律上、一度賃貸物件に入居すると「居住権」が圧倒的に強くなるので、法的な理由なしにお客様を退去して頂くことはできません。
例えば、賃貸借契約上（これは当物件を管理している管理会社のもの）家賃を3か月以上滞納した場合、オーナーは事前予告なく賃貸借契約を解除することができるとなっていますが、ではすぐに解約できるかというと、法律的な手続きなしでは「強制退去」してもらうことはできません。
ですので、もし退去してもらうためには「不動産明け渡し訴訟」を行い、勝訴判決をもらう必要がありますが、ただこれを行うには多額の費用と時間がかかることから、管理会社ではできることならば裁判はしたくはないのが本音。
また賃貸業界におけるお客様クレームで最も多いのは「生活音が原因」の騒音。
音に関しては「人それぞれ」認識の違いがあることから、どうしても騒音問題を訴える方は多くなってしまいますが、ただ管理会社からの報告によると、家賃が安めで入居審査が甘い物件ほど騒音トラブル件数は多いとのことです。
管理会社では、クレーム問題に対してしっかりと対応はするものの、頻繁にクレームが発生してしまうと、管理業務全般に悪影響を及ぼしかねない事から、担当者の話では「入居審査」は今後厳しく行い、特に家賃滞納歴がある方の入居は、厳しく審査していくとのことです。
７．まとめ
賃貸の入居審査で、過去に滞納歴や強制退去処分を受けた方や、お部屋見学時もしくは入居申込の際、担当者に社会常識を逸脱するような言動や態度をとらなければ、まず審査は通過しますのでご安心ください。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。