賃貸の敷金・礼金なし物件は怪しいは、真っ赤なウソ。

賃貸物件に入居する際、初期費用＝契約金を賃貸借契約書を作成してくれる仲介会社に支払います。

賃貸物件を借りる方にとっては、好んで初期費用を支払う方はまずいませんよね？

圧倒的大多数の方は「できることならば、初期費用は抑えたい」と思いつつも、物件や管理会社によって「初期費用」が設定されている以上、その物件と契約するためには、仕方がなく初期費用を支払っているのが、本音ではないでしょうか？

実は、初期費用は抑えようと思ったら抑えることは可能です。

その代表例が「敷金」と「礼金」

最近では、築年数が10年を一つの境として、10年以上経過している物件では、敷金礼金のどちらかが設定されているケースが多く、また10年未満の場合は、敷金礼金双方が設定されているケースが多く、さらに築年数が20年を超えてくると「敷金礼金が無料」物件が非常に多くなってきます。

敷金や礼金が設定されている物件においては、大体家賃1か月分がついている場合が多いので、もし敷金と礼金が設定されている物件に入居しようと思ったら、この時点で家賃2か月分の費用が発生してしまいます。また、ペット可物件においては、入居期間中に壁などが破損してしまう可能性が高いことから、敷金設定が通常の倍の家賃2か月～3か月になっていることが多いので、この点は注意が必要です。

敷金はそもそも「預入金」という意味合いが強く、ご入居期間中に「過失・故意による設備破損や汚損」「家賃滞納」「夜逃げ」などがなければ、退去時に「室内クリーニング費用」を引いた金額が返金され、管理会社の話によると、最近のお客様は「室内をきれいに使用」する方が非常に多くなってきていることから、退去費用が高額になる方はまずいないとのこと。

また、礼金に関しては、これは賃貸物件供給数が今より圧倒的に少なかった時代、入居許可を出してもらったオーナーさんへの謝礼金という意味が強い費用のもので、今の時代は供給数が飽和状態になっていることから、時代にそぐわない慣習となっています。また礼金は敷金とは異なり「退去時の際返金されない」ものであることから、初期費用を抑えたい方にとっては非常にもったいない費用と言ってもいいと思います。

つまり、夜逃げや家賃滞納、設備破損や汚損をしない限り、敷金が全額没収されることはまずない事、また近年の賃貸業界においては、入居時に「家賃保証会社に加入」することを必須としているので、夜逃げや家賃滞納した場合には、家賃保証会社が「代位弁済」をしてくれるので、敷金の意味合いが薄れてきていることを踏まえると、敷金を預け入れる意味合いはほぼないと言っても過言ではありません。

また礼金に関しては、これは時代遅れ的な慣習であり、近年施工された賃貸物件においては、一括借り上げ制度（空室が発生したとしてもオーナーには毎月一定額の家賃が振り込まれる）となっていて、礼金に関しては「管理会社収入」になってしまうことから、管理会社が利益確保のために設定しているようなもの。

築年数が10年未満の物件において、敷金と礼金が設定されている物件においては、物件の資産価値が高い状態が続いているので、交渉をしてもまず撃沈される可能性が高くなりますが、一方築10年以上経過している物件においては、資産価値が下がっていることもあり、空室率もある程度出ている場合が多いので、交渉次第では無料にしてくれる可能性は大。

また、これはネット上においてもよく取り上げられていますが、敷金や礼金が無料物件は「家賃が割高傾向」になっていることについて、これは真っ赤なウソで言っても過言ではありません。

賃貸物件数は現在「超飽和状態」になっていることから、例えばリノベーションなど物件に付加価値を付けていない部屋においては、相場並みに家賃設定をしない限り、部屋がなかなか埋まらないので、敷金や礼金を無料にしたからと言って、家賃を割高設定にすることは、自分の首を自分で絞めるような行為そのもの。

もし、敷金や礼金無料物件が怪しいと思う場合は、家賃以上に室内のクオリティーを確認したほうがいいと思います。特に築年数が20年を超えてくると、設備交換していない物件が多くなり、また家賃が相場並み～相場以下の物件では、設備不良が発生してもなかなか対応してもらえない所が多くなってきますので。

お部屋探しの際、参考になれば幸いです。