賃貸を借りる時の審査とは、一体何?


賃貸物件を借りる時、100%の確率で「入居審査」が行われます。逆の言い方をすれば、入居審査なしで入居できるような物件などは、あり得ないということです。


入居審査は、お客様が「仲介会社指定の入居申込書」に記載が行われると、すぐに開始され、結果が出るまで「数日~1週間ぐらい」はかかります。


では、入居審査が実際どのような流れで行われているのかについて、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.入居審査の流れ

2.入居審査で見られてる部分とは?

3.入居審査の結果が中々でない場合

4.入居審査に落ちてしまう方の特徴

5.まとめ

 

1.入居審査の流れ

入居審査の流れ

近年では、多くの物件で「契約時に指定の家賃保証会社に加入」することを必須としているので、保証会社を利用しなければならない物件においては、家賃保証会社と管理会社(オーナー)両方の審査に合格しなければ、契約することができません。


家賃保証会社は、土休日でも営業を行っていますので、仮に土曜日に「入居申込」をされた場合、すぐにそのデーターは保証会社に送信して、独自の基準で審査を行います。


保証会社が審査時において、確認する部分とは

・契約者本人の生年月日、性別、連絡先

・現在勤務している会社名、連絡先、業種、勤続年数、年収

等を確認し、家賃支払い能力があるのかを判断して、何ら問題はないと判断された場合、すぐに管理会社の方に審査を回します。


管理会社審査では、再度ではありますが「家賃支払い能力があるのか」「入居者の服装や言動から、入居させても差し支えはないのか」「申込書に記載された会社に勤務しているか(在籍確認を行います)」等を総合的に判断し、問題なしと結論付けた時には、オーナーさんに最終確認をしてもらい、そこでOKが出れば「正式に入居審査に合格」ということになり、契約書作成の手続きに入ります。




2.入居審査で見られてる部分とは?

入居審査で見られてる部分とは

賃貸借契約が成立すると、お客様には「法的に借家権」という権利が与えられます。

少し難しい話になってしまいますが、法的な視点で見た時「契約上におけるパワーバランスでは、貸主=オーナーさんの方が絶対的に上位」となってしまうため、何ら規制がなければ、オーナーさんの一存で、ご入居者様を契約解除させてしまうこともあります。


そこで、借家権を借主に与えることによって、契約解除及び更新拒絶をされた場合には、正当理由がないと、それらを行使することができないことになっています。

※ここでいう正当事由とは「家賃滞納をし続けた」「受忍できないぐらいの迷惑行為」を行い、借主と貸主との信頼関係を破断していることを、裁判所が認めた場合です。



借家権を違う角度から見た時、仮に「入居審査時において「虚偽申告」」をして、それが入居審査時において「確認することができずに契約を認めた」場合、このこと自体で契約解除させることは、非常に難しくなってしまうことから、入居審査時においては「少しでも疑いがある」時には、徹底的に調べることがあります。


特に、仲介会社や保証会社が「疑い」を持ってしまう事由としては…

・契約者の勤務実態

・契約者の人柄

・入居申込書に虚偽記載を行った

・家賃支払い能力がないと判断

・家賃滞納歴が確認できた

などがあります。



3.入居審査の結果が中々でない場合

入居審査の結果が中々でない場合

(1)家賃支払い能力が足りない

保証会社審査において、家賃支払い能力があると判断してもらうためには「手取り収入の3割以下」の物件でなければ、難しくなり、保証会社審査がなかなか降りない可能性が出てきます。


ここで気になる部分があるとすれば、現在無職・休職中の方が、賃貸物件を借りようと思った時「勤務実態がない」ことから、一発で入居審査に落ちてしまう=部屋を借りられないのでは?と考えてしまいますが、「今後働く予定がある」「連帯保証人を用意することができる」など、前向きな対応をして頂ければ、現在無職・休職中であったとしても、そのこと自体で「契約が全くできない」わけではありません。


(2)入居申込書に虚偽記載したことが分かった

入居申込書において、虚偽記載したことが分かった場合、仲介会社及び管理会社では、裏付け作業を徹底的に行います。確実にウソをついていることを証明しなければならないため、入居審査が遅れてしまうこともあり得ます。


(3)軽微な滞納歴があった

過去5年間に、

家賃滞納があると、原則としクレジットカードや家賃滞納があると、保証会社審査において、すぐに引っかかってしまいます。ては入居審査は通さない傾向が強いのですが、ただ「軽微な滞納」(=入金が少しだけ遅れたなど)があった場合、管理会社によっては「審議した上で入居審査を通す」こともあるので、この様なケースが発生した場合には、結果が出るまで時間がかかります。

※保証会社が「家賃支払い能力はある」「見逃すことができない滞納ではない」と判断した場合、軽微な滞納履歴があっても、保証会社における審査は通すこともありますが、この情報は管理会社に報告されます。




4.入居審査に落ちてしまう方の特徴

入居審査に落ちてしまう方の特徴

(1)過去5年間の間に、重大な滞納履歴があった

保証会社では、お客様の過去の信用情報を「確認」することができます。

信用情報は「過去5年間」の情報を確認することができますので、5年間の期間中に「滞納を数か月間繰り返していた」「強制退去の手続きに入った/強制退去処分となった」など、「看過することができない滞納額」と分かった場合には、一発で入居審査に落ちてしまいます。


(2)虚偽記載が発覚した

入居申込書をもとに、入居審査が行われますが、記載した内容が「明らかな虚偽」であることが分かった時点で、仮に家賃支払い能力があったとしても、100%の確率で入居審査に落ちてしまいます。


(3)人物的に信用できない

賃貸借契約が成立すると、その時点でお客様には「借家権」が与えられるので、正当事由なしでは「解約や更新拒否」することができません。そのため「内見時」「入居申込時」などにおいて、明らかに常識を逸脱しているような態度や服装であると、入居後トラブルを引き起こしてしまう可能性が高くなるので、入居を断る可能性が高くなります。




特に近年においては、ネット情報などをうのみにして、交渉をされる方が多くなっています。


例えば、仲介手数料に関して、原則論で言うと、契約時に仲介手数料が発生する物件においては、借主と貸主双方で「折半」することになっていますが「借主貸主どちらかが、全額支払うことを認めた」場合においては、一方に仲介手数料全額を支払ってもらうことになります。


一部のお客様は、この点を突っついてきて「本来の仲介手数料は、折半で支払うこと」になっているから、仲介手数料は0.5か月分でも大丈夫ですよね?と、理論武装を仕掛けてくる方がいます。


ただ、多くの仲介会社では「借主に仲介手数料を支払っていただく」ことにしているので、あまりにも「自己主張」を貫いてしまうと、仲介会社では「入居を断る」可能性が出てきます。このことは、家賃交渉も同じであり、あまりにも正論を降りかかすような方は、入居後「トラブルを引き起こす可能性が大」と判断されてしまい、家賃支払い能力があったとしても、入居を断られる可能性がありますので、注意が必要です。



5.まとめ

いかがだったでしょう?


賃貸物件における入居審査では、お部屋を借りようと思っている方に対して「本当に部屋を貸しても差し支えがないか」を確認するために、入居審査が行われます。


管理会社からの報告によると、入居審査に引っかかってしまう確率は、正直少ないのが現状であることから、入居申込をされた殆どの方は「まず問題なく審査をパス」することができますので、どうぞご安心ください。

 

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