賃貸物件を探す時、多くの場合は「物件を取り扱っている仲介会社」に物件紹介をしてもらいますが、晴れて希望条件のお部屋を見つけることができて、契約しようと思った時、仲介会社に対して報酬＝仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料は、初期費用の中に含まれていますが、初期費用を少しでも浮かしたいと考えてる方は多いので、お部屋探しをされている方の中には、仲介手数料を何とかしたいと考えている方は多いはず！
今回のブログは、契約時に発生する「仲介手数料の相場」また、交渉すれば「仲介手数料が削減することができるのか」について、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．仲介手数料の相場とは？
２．仲介手数料には消費税が適用されるの？
３．仲介手数料の交渉は可能？
４．まとめ
１．仲介手数料の相場とは？
賃貸業界における仲介手数料とは、物件契約が成立した際に「仲介会社に支払う対価」という意味合いが強いもので、物件内見時におけるお部屋動向や、またお客様が入居交渉をされた際、お客様の意向を管理会社やオーナーさんに伝え、可能な限りお客様の考えを伝えますが、ただ契約が成立しなければ、何回内見や交渉をしたとしても「費用は発生」しません。
お部屋が決まった時点において、多くの仲介会社では「仲介手数料」を支払ってもらうことにしていますが、ではこの費用はどのくらいになるのかというと、法律によってしっかりと定められているので、どの物件に契約したとしても、上限は「家賃1か月分」までとなっています。
ただ、厳密に言うと「本来の仲介手数料の支払い方法」は…
借主と貸主がそれぞれ0.5か月分
負担ことになっていますが、実際の現場では「借主が仲介手数料を全額支払う」ことの方が多いです。
どうしてこのような現象が発生しているのかというと、宅地建物取引業法には「依頼者の承諾」があれば「どちらか一方」から仲介手数料全額を請求することができるとありますので、仲介会社では「入居申込書」に「仲介手数料は全額借主負担」といった記載があらかじめ用意し、署名して頂いたことによって、仲介手数料は借主負担でも構わないという「同意」を得たという形をとって、借主に仲介手数料を負担してもらっているのが現状です。
２．仲介手数料には消費税が適用されるの？
仲介手数料に関しては、多くの仲介会社が「借主負担」としていますが、では仲介照す料を支払う際には「消費税が課税」されるのか？また課税割合は８％なのか、10％なのかどちらかというと…
仲介手数料は課税対象となり、税率は10％
となるため、仲介手数料が家賃1か月分に設定されている場合には、10％分の消費税も併せて支払うことになります。
どうして仲介手数料に「消費税」が加算されるのかというと、消費税の課税対象となる「事業者が事業として対価を得て行うサービス」に該当してしまうからです。また仲介手数料は「軽減税率対象外」となってしまうため、消費税は10％となります。
家賃 | 仲介手数料総額 |
50,000円 | 55,000円 |
60,000円 | 66,000円 |
100,000円 | 110,000円 |
なお、「家賃」「敷金・礼金」「自治会費」「保証会社初回保証料」は、非課税の対象となりますが、駐車場を借りられる場合において、駐車場代が家賃とは別に設定されている時には、課税対象となります。
３．仲介手数料の交渉は可能？
課税対象となってしまう仲介手数料は、多くの物件では「借主負担」となってしまうことから、初期費用を抑えたい方にとっては、頭が痛い問題。
仲介手数料が少しでも「減額」「無料」になれば、その分の費用を浮かせられることになるので、入居時における出費を抑えられるのですが、では交渉すれば、仲介手数料が減額／無料になるものなのでしょうか？
よくネット上において、仲介手数料の値引き交渉として…
契約する意思をしっかりと伝える
予算的に厳しいことを伝える
閑散期を狙う
などとあり、また一部のお客様は「宅地建物取引業法」を理解していて「仲介手数料はそもそも、借主と貸主放送で折半するもの」であることから、借主負担は「家賃0.55か月分」でもいいのではといった交渉をされてきます。
ではこれらを駆使して「交渉」を行えば、仲介会社は妥協して「手数料を減額もしくは無料」にしてもらえるのかというと、残念ながら「門前払い」される可能性が極めて高くなります。
仲介手数料をオーナーさんが負担してもらえば、借主負担はなくなるので、一石二鳥となります。ただオーナーさんが仲介手数料を負担してくれるような物件は、ほぼないと言っても過言ではないぐらい、支払いを拒否してくるのが殆どですので、「折半」してほしいと言っても、右に同じといった感じとなってしまいます。
さらに、あまりにも「予算的に厳しい」等と言ってしまうと、これらの情報は全て「入居審査時における判断材料」となってしまうことから、お客様発言を聞いたオーナーさんは「この人に部屋を貸して家賃をしっかりと支払ってもらえるのか」と、懐疑的になってしまい、場合によっては入居許可が下りない可能性も出てきます。
もしどうしても仲介手数料を「抑えたい」と考えている方は、家賃が一定期間無料となる「フリーレントをつけてもらえないか」交渉されることをおススメします。
フリーレント交渉は、オーナーさんの判断次第にはなりますが、築年数がある程度経過している物件（築10年以上）であれば、空室が次第に目立ち始めてくることもあり、オーナーさんとしては、入居条件を少しぐらいは「緩和」してくれますので、交渉成立の可能性は高くなり、更に閑散期（5月～8月）はフリーレントを2か月お願いしても、OKを出してくれる物件もあります。
４．まとめ
仲介手数料に関しては、多くの物件において「上限いっぱいの家賃1か月分」にしていて、さらに借主負担となっているため、仲介手数料は借主負担になってしまいますが、ごく稀ではありますが、仲介手数料が無料になっている物件もあります。
山梨県甲府市にあるグレイスロイヤルでは、公式サイト（HP・Instagram・Twitter）から物件問合せ→指定仲介会社において賃貸借契約を結んでいただければ、仲介手数料が無料になるのはもちろんのこと、フリーレントも2か月ついているので、条件が揃えば「初期費用の総額が10万円を下回る」ことも珍しくはありません。
もし山梨県甲府市内において、ファミリー向け賃貸物件をお探しの方は、当物件にご入居してもらうことによって、初期費用を簡単に抑えられることから、浮いた費用で新生活費用に回すことが簡単にできてしまいます。
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