賃貸初期費用を大幅値下げは可能?


賃貸物件を探されている方において、一番気になる部分と言えば、やはり初期費用がどのくらいになるのかではないでしょうか?


賃貸初期費用に関しては「物件」「管理会社」によって、設定項目が異なっていることから、費用に差が生じてしまいますが、一般的には「家賃4~6か月分の費用が発生」すると言われています。


ただ、現在の不動産賃貸業界は「完全な借り手市場」になっているため、交渉次第によっては、初期費用の減額は可能となるものの、お客様の中には「初期費用を大幅値下げに成功」している方もいますが、では果たしてネット上において行われている「初期費用交渉」を行えば、確実に値下げしてもらえるのでしょうか?


 

目 次

1.初期費用に関しては、オプション扱いのものがある

2.敷金・礼金に関しては、築年数によって対応がまちまち

3.仲介手数料値引きは、絶対NG

4.24時間サポートに入らないとどうなる?

5.あまりにもしつこい交渉は、入居NGになるかも?

6.まとめ

 

1.初期費用に関しては、オプション扱いのものがある

初期費用に関しては、オプション扱いのものがある

賃貸の初期費用に関してですが、物件や管理会社によって「名称」「設定項目」が異なるものの、初期費用の中に含まれているものとしては、下記の通りとなります。


【初期費用の中に含まれるもの】

・敷金、礼金(物件によって対応が異なる)

・仲介手数料(家賃と駐車場代に発生)

・駐車場代(借りられる場合のみ)

・初回保証料

・前家賃(一般的には2か月分を先払い)

・家財保険(加入必須)


【初期費用に含まれているが、オプション扱いになるもの】

・室内除菌、害虫駆除費用

・カギ交換

・24時間管理サポート(加入すると、毎月発生)


上記の内、交渉した場合すぐにOKが出るものとしては、オプション扱いに該当している「室内除菌、害虫駆除費用」「鍵交換」「24時間管理サポート」の3点となります。


ただし、室内駆除を入居前に行わないと、入居後「害虫がすぐに発生する可能性が極めて高く」なり、これは築年数は一切関係なく発生しています。これに関しては、別動画内において、詳しい説明がされているので、そちらを見ていただくと「衝撃エピソード」が聞けます。

 

・7分22秒あたりから説明がありますが、入居前に害虫駆除を行わないと、入居初日から大 

 惨事になってしまいます(笑)

・また、入居後すぐに「バルサン」などの市販駆除剤を撒けばいいと考えている方もいます

 が、害虫は「少しの隙間」さえあれば、すぐに侵入してしまうので、薬剤の効果が薄れて

 くると、簡単に侵入してきてしまい、必ずと言ってもいいほど「後悔してしまう」可能性 

 が高くなります。

 

2.敷金・礼金に関しては、築年数によって対応が違う

敷金・礼金に関しては、築年数によって対応が違う

敷金・礼金に関しては、物件ごとで設定があったりなかったりします。


近年において、退去時に発生する「退去費用」が高額になってしまうという事例は、昔と比べると格段に減少しています。敷金を預け入れてしたとしても、入居期間中において「敷金を使わないと困る」ような破損などを起こす人は、ほぼ皆無と言ってもいいぐらい、いませんので「もし不要に感じる方」は、交渉の余地はあります。


ただし、ペット可物件においては「ペット原因による壁紙破損」等が発生しやすくなることから、必然的に退去費用が高額になる恐れがありますので、ペット可物件に入居される方は、敷金は預け入れておいた方が無難かもしれません。


なお、礼金に関しては「入居謝礼金」という意味合いが強すぎるものですので、築年数が10年以上経過している物件においては、交渉の余地は十分にあります。その一方で、築年数が10年未満の物件では、入居希望者が多いこともあるので、交渉しても「難しい」と言われてしまう可能性が高くなってしまいます。


但し狙い目としては、繁忙期が終わりそうな「3月下旬~4月上旬」にかけても、築浅物件が埋まっていない部屋では、管理会社やオーナーさんも焦ってきますので、交渉の余地は多少ではありますが、残っていると思われます。(礼金に関しては全額免除は難しいので、0.5か月分でもいいのでサービスしてくれませんかとお願いすると、考えてくれる可能性が高くなります)



3.仲介手数料値引きは、絶対NG

仲介手数料値引きは、絶対NG

原則論として、仲介手数料は「借主と貸主双方」に対して、それぞれに請求することができ、最高でも家賃1か月分までとなります。


この知識を有している方は、初期費用交渉において「そもそも仲介手数料は、借主と貸主双方が支払うもの」だから、支払金額は「0.55か月分でもいいよね?」と主張してきます。


ただ、オーナーさんはこのような提案を仲介会社から言われた時「わかりました」と言ってくれる可能性は「皆無」と言っても過言ではないことから、原則論をもって交渉をされたとしても「丁重に断られ、家賃1か月分を支払ってほしい」と言われてしまいます。



4.24時間サポートに入らないとどうなる?

24時間サポートに入らないとどうなる?

24時間管理サポートとは、管理会社の営業時間外(深夜~夜明け/土休日など)で室内の設備トラブルが発生した時、コールセンターに連絡してもらえれば、24時間365日対応してくれます。


緊急性が高い事案に関しては、担当者が現場に急行して対応してくれることから、安心して生活することができます。


一般的に、ご入居期間中において「専門家を呼ばなけれれば対応することができない、重大な事案」は、あまり発生しないことから、有料となってしまう24時間管理サポートに加入するのは「もったいない」と考えてしまう方もいます。


ただし、もし本当に緊急的な設備トラブルに巻き込まれた場合、ご自身で一時対応をしなければなりません。さらに対応が遅れてしまったことによって、二次被害を出してしまった場合、状況によっては「ご入居者様に過失責任がある」と指摘され、修繕費用を出さなければならなくなります。

(なお、状況次第では家財保険で対応することが可能となります)



5.あまりにもしつこい交渉は、入居NGになるかも?

あまりにもしつこい交渉は、入居NGになるかも?

お部屋探しをされている方が、「少しでも初期費用や家賃を安くしたい」という気持ちは、仲介者はよく理解しています。


ただ、仲介会社から「これ以上の値引きなどは難しい」とお客様に説明した際、それを畳みかけるような形で「○○会社ならさらに初期費用を抑えていた」「家賃をさらに値引きしないと入居しない」など、自己主張が激しすぎるお客様においては、仮に仲介会社が「お客様提案を受け入れた」としても、管理会社審査及びオーナー審査において、非常に不利になってしまう可能性が高くなります。


実は、お客様の人柄なども「入居審査に含まれている」ので、お客様がどのような人なのかについては、管理会社担当者経由で、オーナーさんにも伝わります。そして、あまりにも交渉時において「しつこすぎる」と、そのことまでもオーナーさんに報告されてしまいますので、場合によっては「家賃支払い能力があったとしても、入居NG」になってしまいます。



6.まとめ

賃貸初期費用が「大幅に値下げ」になれば、得した気分になりますが、ただ丁寧な交渉をしたとしても、大幅な値下げ交渉をしてしまうと、仲介会社によっては「これ以上の交渉に関しては打ち切り」を宣言してしまい、入居そのものをお断りする可能性があります。


また、交渉が成立したとしても、管理会社及びオーナーさんは「入居拒否するかどうか、ギリギリまで悩むことが予想」され、入居ができたとしても「マークされる」可能性が出てきてしまうので、その点は十分注意が必要です。


 

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