賃貸契約のタイミングは、いつがベスト?


賃貸物件を探される場合、恐らくおおよその入居時期は「確定」しているものの、いつぐらいから「お部屋探しを始めればいいのか」わかりにくいですよね?


とりわけ、初めて賃貸探しをされる方にとっては、賃貸契約までの流れがわかりにくいので、どのように対処すればいいのか、見当がつかない方もいると思います。


そこで、今日のブログは「賃貸契約をするタイミング」は、いつぐらいがいいのかについて、分かりやすく解説いたします。

 

▼目 次

1.賃貸契約の流れとは?

2.家賃予算は、無理のない範囲内にする

3.家賃保証会社必須物件とは?

4.契約キャンセルはいつまで可能?

5.入居後家賃滞納してしまうと、履歴が残る

6.まとめ

 

1.賃貸契約の流れとは?

賃貸契約の流れとは?

1)物件情報を収集し、内見する

大手賃貸検索ポータルサイトなどを利用すると、条件に合った部屋のみが掲載されるので、そこから「内見(見学)したい」と思った物件を数件ピックアップして、物件を取り扱っている仲介会社に、内見予約を行い、内見を行います。


近年では、コロナ禍ということもあり、オンライン内見をしている仲介会社もありますが、オンライン内見では「室内の奥行や物件全体を把握」することができませんので、もし可能であれば「現地内見」されることをおススメします。


なお、この際、通路幅やカーテンレールの長さなどを把握するために、メジャーや筆記用具などがあると、とても便利です。(場合によっては担当者が持っていることもあります)


2)築浅と築古は、どっちがいいの?

「築浅物件」とは、築年数が浅い物件のことを指し、概ね築年数が10年以下の物件を指します。(管理会社などによって定義が異なっています)

一方、「築古物件」とは、概ね築年数が20年以上経過している物件のことを指します。


築年数だけで判断すると、やはり築浅物件の方が誰もがいいと思います。

築浅物件や新築物件は、「最新設備が充実」しているものの、家賃が高めに設定されていて、築浅物件では「設備的には古いものを使っている」場合が多いものの、家賃は安めとなっています。


ライフスタイルによって、どちらの物件がいいのかについては、お客様の判断によりますが、築年数が浅い物件に住みたいけれど、予算的に厳しい場合には、リノベーション物件がおススメです。リノベーション物件とは「築年数は古いものの、設備や内装が一新されているので、新築物件並みのクオリティーになっているのに、家賃が新築より安くなっている」ことから、オトク物件といえます。


3)入居申込すると、事実上の仮押さえとなる

賃貸業界においては、入居申込がされるまでは「物件情報は公開されたまま」となるため、もし入居したいと思うのであれば、早急に入居申込を行わないといけなくなります。


また、入居申込をされたとしても、他の方が先に入居申込が完了されていた場合には、一番最初に手を挙げた方が「最優先」となるため、申込ができなくなります。

(なお、1番手の方がキャンセルした場合には、申込することができます)


4)入居審査はおおむね数日

入居申込が完了すると、仲介会社ではすぐに入居審査を行います。

近年では「家賃保証会社を利用」するケースが多いため、まずは家賃保証会社の審査が行われ、その後問題がなければ「管理会社審査、オーナー審査」となり、両方の審査に合格すれば、入居審査は完了となります。


家賃保証会社審査においては、年末年始を除き「土休日でも営業」しているため、早ければ翌日には審査結果が出ます。ただし、管理会社においては「土休日が定休日」という所もあるので、この場合は翌営業日に対応することになることから、概ね2~3日程度はどうしても掛かってしまうのが現状です。


5)初期費用の支払い

入居審査が完了後、初期費用を仲介会社に支払うことになります。

支払い方法に関しては「仲介会社指定口座に送金」「クレジット支払」のどちらかとなります。


6)契約に必要な書類を準備~契約

入居審査が完了した後、契約に必要な書類を準備して頂く事になります。

契約が「個人」なのか「法人」なのかによって、求められる公的書類は異なりますが、大抵の場合は「個人契約」が多いので、今回は一般的な賃貸借契約において、必要となる公的書類を上げてみたいと思います。(なお詳細に関しては、仲介会社で確認して下さい)

  • 入居者全員の住民票

  • 身分証明書

  • 源泉徴収書

  • 車検証、任意保険証の写し

  • 連帯保証人の印鑑証明(連帯保証人をつける場合)

なお、2017年より「重要事項説明がオンライン上でも対応可能」となったことから、仲介店舗に来店するのが面倒な方は、オンライン上において対応することが可能となり、オンラインで重要事項説明を受けられる方は、契約に必要な書類は郵送対応することで、後日契約書類が返信されます。


7)賃貸契約はいつまでにするのがベスト?

例えば、9月末ごろに入居したいと考えている場合においては、「早くて2か月前」「遅くても1.5か月前」からはお部屋探しをされるのがベストです。


入居1か月前でも十分可能と思えますが、ただ「入居申込~契約」まではおおむね2週間程度はかかってしまうことから、そこから逆算すると、お部屋の絞り込み~内見~部屋確定をする時間は、2週間程度であり、一般的なお客様は「仕事が休みの時を利用して部屋探し」をしていることから、少なくとも「月中」には入居審査が通っていないと、月末入居は難しくなってしまいます。


また、「人気エリア」「新築/築浅物件」などは、募集開始後すぐに部屋が埋まることも珍しくはありません。さらに1月~3月にかけては「新年度に向けてお部屋探しをされる方が多くなる」ことから、早めに部屋探しをしないと、すぐに部屋が抑えられてしまいますので、出来れば2か月前から準備されたほうがいいと思われます。




2.家賃予算は、無理のない範囲内にする

家賃予算は、無理のない範囲内にする

賃貸物件を決める時、一番重要となるものと言えば、やはり家賃だと思います。


これは賃貸業界ではよくある話ですが、入居時は「家賃支払い能力」があったものの、ライフスタイルの変化(転職/妊娠など)によって「現在入居している部屋の家賃が支払えない」から、家賃が安い部屋に住替えされる方が、1~2割程度います。


もし上記理由によって、住み替えを余儀なくされた場合

  • 退去費用

  • 引っ越し費用

  • 新居先における初期費用

が発生してしまうため、「入居してしまったことに後悔」してしまう可能性が高くなってしまいます。


入居審査においては「家賃が手取り月収の30%以下」になっていれば、家賃支払い能力があると判断されますが、もし少しでも家賃を抑えたいと考えている方は、入居したいエリアを再考されることをおススメします。


例えば、同じ「駅から徒歩5分圏内の物件」であったとしても、「急行停車駅」と「各駅停車しか停まらない駅」では、各手駅停車しか停まらない駅にある物件の方が、家賃はオトクとなっています。探そうと思えば、急行停車駅でもオトク物件はあるものの、ただ駅から徒歩10分以上かかってしまったり、また築年数が古い物件となってしまうため、妥協しなければならなくなります。



3.家賃保証会社必須物件とは?

近年においては、「仲介会社が指定する保証会社」に加入することを、契約時の条件として挙げている物件が多くなってきています。


家賃保証会社とは、事実上の連帯保証人の役割を担ってくれるサービスのことであり、お客様が「保証会社に保証料及び更新料」を支払うことによって、万が一家賃滞納などをした場合、保証会社が「立て替えて支払ってくれる」ので、保証会社を利用する場合には、原則として「連帯保証人は不要」となります。


なお、入居期間中において「家賃滞納」がなかった場合、退去時に「契約時に支払った保証料」は一切返還されず、また保証会社利用をしたくないからという理由で、「連帯保証人をつけるから、保証会社不要にしてほしい」と交渉しても、保証会社必須物件では、いかなる理由があっても、保証会社に加入してもらうことになっていることから、どうしても嫌な方は「保証会社不要物件」に入居するしか方法はありません。



4.契約キャンセルはいつまで可能?

契約キャンセルはいつまで可能?

1)キャンセルができるのは、契約成立まで

厳格に言うと、口約束であっても「契約は成立」してしまいますが、ただ「口頭での約束」は「それを証明することが難しい」ため、賃貸業界においては「賃貸借契約が成立するまでに、キャンセルを申し出た」場合、キャンセルすることができます。


仮に初期費用をすでに支払い済みであったとしても、全額返金されますが、ただ契約成立直前でのキャンセルは、様々な方に迷惑をかけてしまうことになりますので、道義的な責任を果たすために、キャンセルしなければならない理由は、必ず担当者には伝えておいたほうがいいです。


2)契約成立後は、いかなる理由があっても不可

賃貸借契約が成立=厳密に言えば、契約書に署名捺印をした時点において、契約そのものをキャンセルすることは、絶対にできません。いかなる理由(正当な理由)があったとしても契約を取り消すことはできなくなってしまい、もしどうしてもキャンセルしたいのであれば、契約自体を解約するしか方法はありません。


なお、契約解除を申し出ても、一般的な賃貸借契約では「退去日から1か月前」までに連絡することになっていることから、解約ができるのは「早くても1か月後」となってしまい、さらに「支払われた初期費用の大多数」は、返金されないばかりではなく、退去後に行われる「室内クリーニング」においても、費用発生してしまいます。


3)賃貸借契約は、クーリング制度の対象外

一見すると、賃貸借契約も「クーリングオフ制度」が使えると思われますが、そもそもクーリングオフ制度は、「訪問販売」「長期で高額な契約を結ぶ商品」によって契約をした場合のみが対象となり、賃貸借契約はクーリングオフ対象外となりますので、要注意となります。



5.入居後家賃滞納してしまうと、履歴が残る

入居後家賃滞納してしまうと、履歴が残る

家賃滞納をされる方は、ごく少数ではありますが、家賃保証会社利用物件において、家賃滞納をしてしまうと、その履歴が残ってしまい、今後の賃貸入居の際において「影響を与えてしまう」ことになってしまうため、要注意です。


保証会社を利用している場合、家賃支払先は「保証会社」となり、家賃入金がされれば、全額が管理会社に送金されて、オーナーさんに支払われますが、督促をかけても家賃入金がないと、代位弁済を行うことになり、保証会社が家賃分を一旦立て替えた上で、管理会社に支払いを行います。


代位弁済を行うことになる=家賃滞納となってしまい、その履歴が保証会社についてしまいます。


保証会社には、主に3つのグループがあり、その内「保証業協会に所属している信用系」と「信販会社が運営している信販系」の保証会社を利用していると、信用情報機関に登録されてしまい、その情報は5年間は有効となってしまうため、仮に別の管理会社物件に入居したいと思っても、仲介会社が利用している保証会社が「信用系若しくは信販系」であると、一発で履歴を確認することができることから、入居審査で落とされることもあり得ます。


万が一、家賃入金ができなくなってしまった場合、すぐに管理会社に相談して下さい。



6.まとめ

いかがだったでしょうか?


賃貸のお部屋探しは、出来れば「入居予定日の2か月前」ぐらいから始められたほうが、余裕をもってお部屋探しをすることができますが、1か月前になってしまうと、ドタバタしてしまい、場合によっては妥協をしなければならなくなります。


また、賃貸契約においては「契約後はキャンセル対応ができない」「クーリングオフの対象外」「家賃保証会社必須物件では、保証会社に加入することが前提」となるため、これらの条件をインプットした上で、お部屋探しをしないと、お部屋探しに苦労されますので、要注意です。

 

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