賃貸更新料はなぜ必要なの?


居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」となっているため、もしこのまま「住み続ける」場合においては、更新手続きを行う必要がありますが、その際「契約内容によっては、更新料を支払う」物件も出てきます。


更新料が発生してしまうと、更新月は「事実上2か月分の家賃」を支払わなければならなくなるので、ご入居者様にとっては「頭が痛い」ところ。


そこで今日のブログは、どうして「賃貸更新料」を支払わなければならないのか?またもし支払わないと、どのようなペナルティーが科せられるのかについて、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.更新料がどうして設定されているのか?

2.地域によって更新料設定が異なる

3.山梨県における更新料相場は?

4.もし更新料を支払わないと、どうなる?

5.まとめ

 

1.更新料がどうして設定されているのか?

更新料がどうして設定されているのか?

更新をする際に発生する「更新料」についてですが、これは法的な決まりがあるものではなく、敷金や礼金の発生した時と同じく「慣習的」なもの。一説によると…

家賃をなるべく低く抑えているオーナーさんに対する謝礼の意味を込めて、契約更新時に支払うものだった

と言われています。



2.地域によって更新料設定が異なる

地域によって更新料設定が異なる

賃貸更新時に発生してしまう「更新料」について、都道府県すべてに設定されているかというと、実はそういうわけではありません。


先程もお伝えした通り、賃貸更新料は「慣習的」な要素が強いものであるため、地域によっては「更新料設定」がそもそもないところもあります。

例えば大阪などの関西エリアでは、更新料をもらうという慣習がないため、賃貸借契約上において、更新料の設定がありません。ただ同じ関西圏であっても、お隣の京都府においては、更新料設定があります。


一方、首都圏においては「大手管理会社の本社」がある東京都においては、更新料の設定慣習があるため、基本的には更新料が発生しているケースが多いのですが、ただ近年においては、一部の大手管理会社においては、「更新料が無料」という所もあります。



3.山梨県における更新料相場は?

山梨県における更新料相場は?

それでは、当物件がある山梨県における賃貸業界においては、更新料の設定があるのかについてお伝えさせてもらいます。


山梨県においては、東京都に隣接していること、また大手管理会社の支店が山梨にもある関係で、首都圏の慣習がそのまま山梨にも適用されていることから、山梨県における賃貸業界においては、更新料の設定があり、相場的には「家賃1か月分」に設定されています。

(余談ではが、当物件においても更新料設定があり、家賃1か月分となっています)



4.もし更新料を支払わないと、どうなる?

もし更新料を支払わないと、どうなる?

賃貸物件に住み続けるのに、どうして更新料を支払わなければならないのか!

と違和感を感じている方も多いと思います。


実際に、更新料巡って、過去に法廷闘争に発展した事例がありますが、更新料が高過ぎなければ、更新料設定は有効(ただし賃貸借契約書に明記の上、契約前に担当者からの説明及び契約者の署名捺印が必要)という結果と出ていますので、更新料が設定されている物件においては、更新料を支払う義務が発生します。


もし、契約更新月においても「更新料を支払わず」そのまま住み続けてしまった場合、契約自体が「法定更新」に切り替わります。法定更新に切り替わってしまうと…

期間の定めのない契約となることから、原則的には更新料の請求そのものができなくなってしまう

ことから、それならば「法定更新をすれば、更新料の支払いを免除することができる」という考えに至ってしまいます。


ただし、賃貸借契約書において「法定更新に切り替わった際、更新時と更新後2年ごと更新料を支払ってもらう」といった一文が明記されてあると、法定更新になったとしても、更新料の支払い義務が残ってしまいます。


さらに法定更新に切り替わってしまうと、原則的には民法第617条1項が適用され「退去連絡に関しては退去から3か月前」に延長されてしまい、契約時に「家賃保証会社に加入」している方においては、法定更新に切り替わった際に「更新料支払いが契約書に明記」されていると、保証会社が管理会社に「更新料を立て替えて」支払うことになることから、信用情報機関に登録=所謂ブラックリスト入りになってしまいますので、十分注意が必要です。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?

賃貸借契約を更新する時、契約書に「更新料の支払いが明記」さえていると、更新料の支払い義務が発生してしまうので、もし更新料を支払いたくないのであれば、数的には少ないのですが、更新料支払いがない物件を選択したほうがいいと思われます。


ただし、更新料がない物件においては、更新料分をカバーするために「家賃を高めにしている」「更新のタイミングで家賃値上げを要求する」「返還義務がない礼金設定」をしているケースが考えられます。


契約する際には、十分中身を確認し、納得してからサインをされることをおススメします。


 

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