居住用の賃貸物件の契約期間は「2年」となっているため、もしこのまま「住み続ける」場合においては、更新手続きを行う必要がありますが、その際「契約内容によっては、更新料を支払う」物件も出てきます。
更新料が発生してしまうと、更新月は「事実上2か月分の家賃」を支払わなければならなくなるので、ご入居者様にとっては「頭が痛い」ところ。
そこで今日のブログは、どうして「賃貸更新料」を支払わなければならないのか？またもし支払わないと、どのようなペナルティーが科せられるのかについて、お伝えさせてもらいます。
目 次
１．更新料がどうして設定されているのか？
２．地域によって更新料設定が異なる
３．山梨県における更新料相場は？
４．もし更新料を支払わないと、どうなる？
５．まとめ
１．更新料がどうして設定されているのか？
更新をする際に発生する「更新料」についてですが、これは法的な決まりがあるものではなく、敷金や礼金の発生した時と同じく「慣習的」なもの。一説によると…
家賃をなるべく低く抑えているオーナーさんに対する謝礼の意味を込めて、契約更新時に支払うものだった
と言われています。
２．地域によって更新料設定が異なる
賃貸更新時に発生してしまう「更新料」について、都道府県すべてに設定されているかというと、実はそういうわけではありません。
先程もお伝えした通り、賃貸更新料は「慣習的」な要素が強いものであるため、地域によっては「更新料設定」がそもそもないところもあります。
例えば大阪などの関西エリアでは、更新料をもらうという慣習がないため、賃貸借契約上において、更新料の設定がありません。ただ同じ関西圏であっても、お隣の京都府においては、更新料設定があります。
一方、首都圏においては「大手管理会社の本社」がある東京都においては、更新料の設定慣習があるため、基本的には更新料が発生しているケースが多いのですが、ただ近年においては、一部の大手管理会社においては、「更新料が無料」という所もあります。
３．山梨県における更新料相場は？
それでは、当物件がある山梨県における賃貸業界においては、更新料の設定があるのかについてお伝えさせてもらいます。
山梨県においては、東京都に隣接していること、また大手管理会社の支店が山梨にもある関係で、首都圏の慣習がそのまま山梨にも適用されていることから、山梨県における賃貸業界においては、更新料の設定があり、相場的には「家賃1か月分」に設定されています。
（余談ではが、当物件においても更新料設定があり、家賃1か月分となっています）
４．もし更新料を支払わないと、どうなる？
賃貸物件に住み続けるのに、どうして更新料を支払わなければならないのか！
と違和感を感じている方も多いと思います。
実際に、更新料巡って、過去に法廷闘争に発展した事例がありますが、更新料が高過ぎなければ、更新料設定は有効（ただし賃貸借契約書に明記の上、契約前に担当者からの説明及び契約者の署名捺印が必要）という結果と出ていますので、更新料が設定されている物件においては、更新料を支払う義務が発生します。
もし、契約更新月においても「更新料を支払わず」そのまま住み続けてしまった場合、契約自体が「法定更新」に切り替わります。法定更新に切り替わってしまうと…
期間の定めのない契約となることから、原則的には更新料の請求そのものができなくなってしまう
ことから、それならば「法定更新をすれば、更新料の支払いを免除することができる」という考えに至ってしまいます。
ただし、賃貸借契約書において「法定更新に切り替わった際、更新時と更新後2年ごと更新料を支払ってもらう」といった一文が明記されてあると、法定更新になったとしても、更新料の支払い義務が残ってしまいます。
さらに法定更新に切り替わってしまうと、原則的には民法第617条1項が適用され「退去連絡に関しては退去から3か月前」に延長されてしまい、契約時に「家賃保証会社に加入」している方においては、法定更新に切り替わった際に「更新料支払いが契約書に明記」されていると、保証会社が管理会社に「更新料を立て替えて」支払うことになることから、信用情報機関に登録＝所謂ブラックリスト入りになってしまいますので、十分注意が必要です。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
賃貸借契約を更新する時、契約書に「更新料の支払いが明記」さえていると、更新料の支払い義務が発生してしまうので、もし更新料を支払いたくないのであれば、数的には少ないのですが、更新料支払いがない物件を選択したほうがいいと思われます。
ただし、更新料がない物件においては、更新料分をカバーするために「家賃を高めにしている」「更新のタイミングで家賃値上げを要求する」「返還義務がない礼金設定」をしているケースが考えられます。
契約する際には、十分中身を確認し、納得してからサインをされることをおススメします。
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