賃貸物件の「お家賃」について。

最終更新: 2018年12月11日


甲府市大里町にある賃貸アパート・グレイスロイヤル オーナー 長田 穣です。

いつもブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。


今日は、賃貸物件のお家賃についてお話しさせていただきます。


賃貸物件に御入居されると、毎月の支払いとして「家賃」「共益費(管理費)」「駐車場代」「自治会費」(グレイスロイヤルの場合)が、必然的に発生します。


家賃の価格設定については、基本的に管理会社が近隣家賃相場をベースとして、物件の付加価値があるなどといったプラス要素を加えたものを総合的に判断をして、家賃設定をしていますが、実はグレイスロイヤルがある「甲府市大里町」の家賃相場は、年々下落傾向が続いています。


家賃下落の背景には、物件数の乱立により空室が目立つようになり、家賃を下げてまでも成約させたいという考え方を持った、管理会社が多くなったと推察します。


家賃を下げれば、お客様側から見れば「お得感」がありますので、必然的に家賃を下げたお部屋は成約になる確率が高くなります。


しかし現在の賃貸物件探しは、SNSを使って探される方がほぼ全員なので、近隣物件で家賃を値下げして募集をした場合、他社物件も同様の処置を必ず行うので、家賃相場が年々下がっていっているのが、現状です。(特に築古物件は顕著にみられます)


グレイスロイヤルは、今年で26年目を迎える「築古アパート」ですが、自分がオーナーになった13年前から家賃値下げによる募集は、一度も行っておりません。


家賃を下げない理由としては、①売り上げがなければ、経年劣化の原因による設備故障の際の支払いが難しくなる ②家賃相場が崩れる  の2点です。


追い焚き機能や温水洗浄便座などといった「設備」は、時間とともに壊れる確率が高くなります。設備が壊れるのは仕方のない事ですが、家賃を下げたことにより収益が少なくなった物件では、おそらく設備を直す資金はないので、お客様に不快な思いをさせてしまいます。


また、管理会社からの入居率アップ提案(設備の設置のお願い)もできなくなります。


このようなことが続くと、何もやらないアパート⇒管理会社の不満を第三者に言う⇒噂が広まる⇒何もやらないアパートには住みたくはない…という悪循環が発生します。

実際に、管理会社に勤務している知人に聞いたところ、某物件のオーナーさんに、再三にわたり「リフォーム(内装)提案」(ただでさえ、外観が古びている)したが、オーナーさんが話を聞いてくれなかったということで、止む無く管理契約を打ち切ったとのことでした


お客様サイドから見れば、家賃は1円でも安い方がよいと思うのが当たり前のことです。しかし、お客様サービスを提供するためには、「利益」を出さなければ、今までサービスを提供することは難しくなります。


もちろん、オーナーをはじめ管理会社も、御入居者様に快適な生活をしていただくために、物件清掃をはじめ、緊急時のトラブルには迅速に対応するように努めています。


グレイスロイヤルでは、雪が降った際にはオーナー自ら、駐車場の雪かきを率先して行っております。契約上、雪かきはオーナーの責任ではないのですが、2014年の雪害時、オーナーの方で除雪を行い、その際に御入居者様からお褒めの言葉を多数頂戴したことから、毎年実施しています。




毎月頂戴している共益費のみでは、オーナーによる除雪費(人件費)はまかなえないので、完全な赤字です。しかし、御入居者様あってのオーナーですので、赤字になっても、除雪については、今後も行っていきます。


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