賃貸物件の管理には、主に2つのパターンがあります。
ひとつは、管理会社に管理委託をする場合で、オーナーさんが管理会社に月々管理料を支払うことによって、賃貸管理上で発生した諸問題などを、全て対応してくれますので、クレームや設備トラブルが発生した際も、基本的に管理担当者が対応してくれます。
そしてあと一つが、自主管理物件。
これは、オーナーさん自ら物件管理をするシステムで、管理会社は一切挟まないので、物件管理全般をオーナーさんが全て行うことになります。
オーナーさん自ら管理している物件は、ごくわずかではありますが存在しています。
自主管理物件に入居する事によって、メリットもありますが、ただオーナーさんが賃貸管理に精通されていない場合、正直デメリットの方が大きいかもしれませんので要注意です。
目 次
１．自主管理物件入居のメリット
２．自主管理物件のデメリット
３．まとめ
１．自主管理物件入居のメリット
自主管理物件のメリットは、正直言ってそれほど多くはないのが実情です。
もしメリットがあるとすると…
●家賃保証会社に保証料を支払わなくても、入居することができる可能性がある。
（その代わり連帯保証人をつける）
●家賃保証会社不要の場合、過去に滞納歴などがあっても、入居することができる。
（オーナーさんには信用情報を閲覧することができないため）
●賃貸借契約書をオーナーさんが作成している場合、仲介手数料が不要になる可能性も。
（オーナーさんが宅地建物取引士の資格があれば、OK）
２．自主管理物件のデメリット
１）緊急時オーナーさんがしっかり対応してくれるのか？
賃貸物件における設備トラブルは、いつ発生するかわかりません。
大手管理会社においては、管理会社の営業時間外に発生した設備トラブルに対して、緊急性が認められるものに対しては、すぐに担当者を現地に派遣して、対応するシステムとなっています。（大手管理会社では、無償で電話受付を行っています）
管理会社の定休日はもちろんのこと、365日対応しているので、ものすごく安心できるサポート体制となっていますが、自主管理物件においては、オーナーさん自ら対応することになりますが、夜間や土休日に設備トラブルなどが発生した場合、すぐに対応することができるのか、懐疑的です。
最近では、自主管理物件でも「24時間管理」をすることができるものの、これは外部業者に委託するものであることから、当然ながら月々の使用料は発生することになります。恐らくですが、自主管理物件において、24時間管理体制をとっている所は、管理料などを別途徴収している可能性が高くなります。
２）消防点検を実施しているか？
消防法の規定によって、賃貸物件においては年2回消防点検を行わなければならず、その内の1階の点検に関しては、報告書を所轄の消防署に提出しなければなりません。
自主管理物件の場合、オーナーさんが消防点検ができる会社に、業務委託する形で行わなければなりませんが、ただ消防点検を実際に行っている物件は、5割弱であることから、もしかすると自主管理物件においては、消防点検を実施していない可能性が出てきます。
３）一部自主管理物件によっては家賃保証会社加入必須
大手管理会社が管理している物件に入居する場合、管理会社が指定する「家賃保証会社」に加入しなければ、基本的には入居することができません。
大手保証会社では、仲介会社（管理会社）と代理店契約を結んでいることから、保証会社を利用することが可能となりますが、自主管理物件においては、代理店契約をすることができないので、連帯保証人をつけることを必須としている物件が多くありましたが、近年においては、オーナーさん個人でも家賃保証会社を利用することができるようになったので、場合によっては、自主管理物件でも「家賃保証会社必須」となっている所もあります。
オーナーさんにとって「家賃滞納」はとても困ること。
殆どのオーナーさんは「アパートローン」を組んで賃貸経営を行っていることから、家賃が入金されないと、ローン返済が滞ってしまう恐れがあるのですが、保証会社の普及によって、基本的にはその心配をしなくても済みますが、ただ今まででしたら、自主管理物件は保証会社を利用することができませんでした。
ただ自主管理物件でも、家賃保証会社を利用することができれば、今後保証会社を利用する物件は増加していくと思われますので、もしこのような状況になってくると、過去5年間に家賃滞納があった場合には、入居審査で落ちてしまう可能性が出てくるので、家賃滞納は絶対にやめてください。
３．まとめ
自主管理物件といっても、オーナーさんが常に現場に出ている人で合ったり、電話対応に真摯に対応してくれる方ならば、入居期間中に問題が発生したとしても、すぐに対応してくれるので、安心することができますが、ただし「兼業大家」的な方の場合は、正直な所、対応が後手後手に回る可能性が、極めて高くなることから、人によってではありますが、入居したことを後悔してしまうかもしれません。
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