賃貸部屋探しにおいて、築年数は気にしたほうがいいの?


賃貸物件を探される場合、築年数はどうしても気になってしまうものですよね。

誰でも、古いものより新しいもののほうが「良い」に決まっていますが、ただ賃貸業界の場合、築年数が浅い物件ほど「家賃は割高」となっているため、予算的に厳しい方とって、築浅物件は、ハードルが高い物件になってしまいます。


ただ、築年数が経過していたとしても、物件によっては「快適な生活」を送れることができるので、築年数が古いからと言って、一概に「住みにくい」とは言えません。


そこで今日のブログは、部屋探しにおいて「築年数は考慮」したほうがいいのかどうかについて、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.不動産管理担当者の本音

2.築古物件を探す時、ここを確認して!

3.築古物件とゴキブリ

4.新築/築浅物件でさえも、デメリットがあります

5.まとめ

 

1.不動産管理担当者の本音

不動産管理担当者の本音

不動産管理会社における「築古物件」の評価についてですが、築年数が経過していたとしても、しっかりとメンテナンスしている物件であれば、「居住性に問題があるとは言えない」と思っています。


確かに、築浅物件では標準対応となっている「ホームセキュリティー」「オートロック」「インターネット無料」が築古物件でもあれば、入居の決め手となる可能性が出てきますが、ただ現実的な話をしてしまえば、上記のような設備がついていたとしても、「家賃の中に使用料金が含まれている」可能性が高いことから、実質としては有料となってしまいます。


オートロックやホームセキュリティーが設置されていなくても、「玄関二重ロック対応」「テレビ付きモニターフォン」が設置されていれば、防犯対策としては一定の効果が期待できますし、インターネット無料物件においては「通信速度の安定までは保証できない」ので、通信環境を重視されている方は、有料にはなってしまうものの「置くだけWi-Fi」を設置することで、通信環境を改善することができます。


つまり、築年数にこだわりを持っている方を除けば、築年数が古い物件に入居したとしても、メンテナンスさえしっかりと対応していれば、古くても快適に生活することは十分可能です。



2.築古物件を探す時、ここを確認して!


(1)築20年以上経過している物件では、外壁を確認!

築年数が20年以上経過している物件に入居する場合、建物の外壁をよく確認してください。見た目的に「外壁が汚れていたり、色が薄くなっている」場合においては、おそらくではありますが、外壁が劣化している可能性があります。


外壁が劣化してしまうと、雨水の侵入を許すようになり、雨水が内部のほうに侵入してしまうと、最悪「建物寿命を縮めてしまう可能性」が高くなります。


後ほど詳細のことをお伝えいたしますが、1981年以降に建てられた賃貸物件は、建築基準法の「新耐震基準」で建てられたもので…

「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも、倒壊は免れる」

とありますが、外壁劣化が進んでしまい、構造躯体に影響が出てしまっていた場合には、大規模地震が発生した時、果たして倒壊を免れるかどうか、懐疑的となってしまいます。


ただし、外壁塗装を行っている物件/今後行う予定がある物件では、外壁劣化を抑えることができることから、構造躯体に影響が出てしまうというようなことにはなりませんので、ご安心ください。


(2)家賃が安すぎる物件は、要警戒

築年数が経過している物件では、早く部屋を埋めたいとオーナーさんは考えているので、家賃値下げを行っている物件が、非常に多いのですが、ただ家賃があまりにも安すぎる」「オーナーさんが初期費用を全額支払ってくれる」といった物件は、要警戒です。


通常の物件では、上記のような対応はまず行いませんが、このような対応を行うということは、必ずと言っていいほど「裏がある」と思ってもらったほうがいいのかもしれません。


また、家賃が安すぎる物件は、入居者の質が悪い可能性が高くなるので、場合によっては、入居者トラブルが発生してしまうリスクが大きくなります。



(3)1981年以前に建てられた物件は、要警戒

1981年6月に施工された「建築基準法の新耐震基準」では「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」とあることから、同年以降に建てられた賃貸物件では、大規模地震が発生しても「倒壊リスクを避ける」ことができます。

一方、同年以前に建てられた賃貸物件は「旧耐震基準」で建てられていますが、旧耐震基準では「震度6以上の地震が発生した際、建物がどのような状況になりやすいのかといった規定がされていない」ので、耐震部分においてとても不安になります。


ただし、耐震補強をしっかりと行っている物件であれば、上記懸念を解消することができるのですが、お部屋探しにおいて、このような詳細部分までを把握している方は、まずいないので、1981年以前の物件に入居される場合においては、耐震性に関して担当者に確認されることをおススメします。



3.築古物件とゴキブリ

築古物件とゴキブリ

オウチーノが調べたところによると、築年数が経過すればするほど「ゴキブリ発生回数」は多くなってしまいます。室内にゴキブリがいると、誰もが嫌な気分になってしまいますが、ただゴキブリは「条件さえそろえば、どの物件でも同じように出てしまう」ことから、完全に防ぐことは「不可能」です。


予防対策としては「基本中の基本」となってしまいますが…

  • 隙間を埋める

  • 生ごみはすぐに袋に入れて、においが出ないようにする

  • 掃除を心掛ける

  • 待ち伏せタイプ市販の駆除剤を置く

  • 段ボールをため込まない

上記対応をとることによって、室内にゴキブリが侵入することを、予防してくれます。



4.新築/築浅物件でさえも、デメリットがあります

新築/築浅物件でさえも、デメリットがあります

築年数が浅い物件は、最新設備が充実しているから「快適な生活ができる」といったイメージが強すぎてしまっていますが、ただ築浅物件に入居したとしても、デメリットはありますので、その点は十分注意が必要です。


(1)先行契約をする可能性が高くなる

賃貸業界では、物件(リフォーム/リノベーション)完成前であっても、募集を行いますが、新築物件では「必ず入居したい」という考えを持つ方が、一定数いることから、見学は後回しにして、先に部屋を完全に抑えようと「先行契約」される方がいます。


先行契約が完了すると、100%の確率で「そのお部屋が他の人にとられない」ので、安心することができますが、その一方で「都合によってキャンセルしたい」と申し出ても、すでに契約自体が完了しているので、キャンセルは不可能となり、解約することになってしまいますが、先に支払われた「初期費用」の大多数は、返金することができません。


(2)築浅物件でも騒音トラブルはあります

築年数が浅い物件では、生活音対策をしっかりと施しているものの、すべての生活音をなくすことはできません。これは管理会社担当者が教えてくれたことですが、築浅の鉄筋コンクリート賃貸において、上階からの「生活音がうるさい」と、管理会社にクレームを言った方がいるとのことです。


防音性が期待できるといわれている「鉄筋コンクリート賃貸」であっても、生活音問題が普通に発生しているので、築浅だから安心という保証は、どこにもないことになってしまいます。


(3)家賃支払いがきつくなる可能性

築年数が浅い物件の家賃は、割高傾向となっています。

このため「共働きされている方」「比較的収入が多い方」でないと、築浅物件での生活は厳しくなってしまいますが、ただライフスタイル(妊娠・転職など)の変化によって、築浅物件に入居されている方の「1~2割弱」は、収入の減少などにより、家賃支払いがきつくなり、家賃が安い物件に住み替えされるとのことです。



5.まとめ

築年数が古いからと言っても、しっかりとメンテナンスをされている物件であれば、居住性に問題があるようなことは、おそらくないはず。


さらにリノベーションがされている物件では、内装はもちろんですが、設備面においても対応されているケースが多いため、新築物件同様の生活を送ることが可能となり、家賃もリーズナブルとなっているので、家計にも優しい賃貸と言えそうです。


 

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