2年契約の賃貸物件を解約したい。違約金は発生するの?


賃貸物件に入居する際「賃貸借契約書」を必ず作成しますが、契約されたお部屋の契約期間に関して契約書の中に記載されています。


賃貸物件における契約期間は2年。

契約満了した時に「住み続ける」方は「更新手続き」を行えば、そのまま住み続けることが可能となりますが、ただ都合によって更新する前に「退去」される方は当然いるとは思います。


2年契約の途中で「解約」する場合、気を付けるべきことはあるのでしょうか?



1.賃貸の解約はすぐにはできない
賃貸の解約はすぐにはできない

賃貸物件を解約する場合、管理会社に連絡をしなければなりません。

ただ解約をしたいと思っても、すぐに解約できるものではありません。


この部分も「賃貸借契約書」に記載がありますが、解約する場合には「解約日から1か月前までに」管理会社に連絡することになっています。「急に明日までに解約しなければならないから」と言われても、管理会社はそれを受付けることはできません。


2.契約期間が短い場合、違約金支払いが発生する
短期間で退去してしまうと、契約内容によっては違約金支払いが発生します

契約内容によっては、短期で解約してしまうと「違約金」を支払わなければならないケースが出てきます。


最近の賃貸業界では、初期費用を抑える動きが多く「契約日から1か月間『家賃を無料』」としているところが多く、これは「フリーレント」と呼ばれていますが、フリーレントがついた物件においては、短期間で解約になってしまうと、オーナーさんや管理会社にとっては大損害になってしまいます。


一定期間だけはどうしても入居してもらいたいということで、フリーレントがついている物件に関しては「短期解約違約金」を設定しています。


短期解約違約金の設定金額及び期間は、物件や管理会社ごとで違っています。

一般的には、契約日から1年未満で退去した場合、違約金として家賃1か月の支払いが発生

と謳っている所が多いのですが、管理会社の中には1年未満での解約で違約金家賃3か月、2年未満で2か月となっている所もあります。


なお、短期解約違約金が設定されている物件においては、違約金を支払わなくてはならない場合には、必ず違約金を支払わなければなりません。

もし違約金支払いに同意しない場合は、管理会社は「家賃保証会社」(契約時に加入している場合)に「代位弁済請求」を行い、違約金分を支払っていただく事になり、後日家賃保証会社から「立て替えた違約金」支払いを求められます。この時点で、お客様の情報は「信用情報機関」に掲載されている可能性が高くなりますので、次にお部屋を借りられる場合、不利になる確率が高くなります。



3.契約時、敷金を預け入れている場合
敷金を預け入れている場合、室内クリーニング費用があると相殺されます

契約時に「敷金」を預け入れている場合、入居期間中に「室内の設備や内装などを破損や汚損」させていない限りは、預け入れていた敷金は「返還」されます。


敷金は「担保金」という側面があり、入居期間中に「設備類を破損や汚損をさせた」「夜逃げしてしまった」「家賃滞納をした」「違約金支払いを拒否した」場合などは敷金から相殺されてしまいます。


最近のお客様は「賃貸業界のルール」をよく理解されているので、入居期間中に「設備を破損」させてしまった方は、まずいません。ですので敷金を預け入れていた場合、解約時に全額返還となると思われますが、実はここに大きな落とし穴があります。


大手管理会社物件においては「退去時に室内クリーニング費用」を請求しています。

これも賃貸借契約書に記載されているものですが、室内クリーニング費用は「家賃1か月分」ぐらいの費用となりますので、もし敷金を預け入れていた場合には、敷金からの支払いとなりますので、解約時に敷金が全額返還となることは殆どないと言っても過言ではありません。



4.まとめ

フリーレントがついた物件に入居された方で、短期間で解約される予定の方は、契約期間を確認しておかないと、退去時に余計な出費がかさんでしまいます。また注意しなければならないのは、違約金設定されている物件の多くは「契約日から1年(2年)未満での退去の場合」と謳ってある点。入居日からではありませんのでご注意ください。

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