賃貸物件に入居する時、必ずと言ってもいいほど「賃貸借契約」を結びますが、大多数の物件では「普通借家契約」で契約していることから、契約期間は2年であることが多いです。
一般的には、一度入居すると「転勤や転職」等がない限りは、その部屋に入居し続けることが多いはずですが、もし契約期間中に「都合により退去」しなければならない時、契約内容によっては「違約金」を支払わなければならない時があります。
賃貸借契約を結ぶ時、宅地建物取引士の資格を持つ担当者から、契約に関する説明を受けた上で「署名捺印」をしていることから、万が一違約金を支払うことになった時「知りませんでした」は、一切通用しません。
今回は、賃貸物件において途中解約する時、違約金が発生するケースを紹介し、もし違約金を支払わないと、どのようなペナルティーがあるのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
１．違約金が設定されている場合
賃貸物件を契約する際、仲介会社の担当者が「賃貸借契約書」を作成しますが、違約金は全ての賃貸借契約に記載されているのではありません。
違約金が設定されている場合とは…
家賃が一定期間無料となるフリーレントが設定されている
本来ならば礼金が設定されていたが、貸主がサービスしてくれた
時に、違約金を契約書に追加することが多く、もしフリーレントなどの入居交渉が成立しなければ、違約金は設定されないのが普通です。
違約金の設定金額については、物件ごとで違いはあるものの
「契約日から1年未満で退去＝家賃1か月分を支払う」
ケースが多いですが、これはあくまでも一般的な物件であり、中には「1年未満の退去で家賃2か月、2年未満の退去で家賃1か月」を支払わないといけない所があります。
２．どうして違約金が設定されているのか？
大手管理会社物件に入居される場合、大多数が「普通借家契約」となっていることから、お客様の好きなタイミングで退去することはできるのですが、どうして入居交渉が成立した時などに限って、違約金が設定されてしまうのでしょうか？
近年では、不動産賃貸業界は「供給数飽和状態」が続いていることから、空室率悪化が深刻な状態となっています。そのため、客付け強化するために「フリーレントや礼金交渉」が入った時、可能な限り対応するようにしています。
ただ、フリーレントや礼金サービスをしたのに、短期間で退去となった場合、管理会社やオーナーさんは「明らかに損」をしてしまいます。通常の物件では「前入居者が退去した際、リフォーム」等を行うケースが多いため、長期入居してもらうことによって、リフォーム費用の回収＋利益確保を狙っていますが、短期間で退去となれば、リフォーム費用を回収することができなくなってしまいます。
そこで、短期間で退去させないために、違約金設定（正式には短期解約違約金）をしています。
３．違約金を支払わないと、どうなる？
違約金が設定されている物件に入居される場合、入居される本人も「契約書に記載されている期間内に退去してしまうと、違約金を支払わなければならないことを承知」した上で、契約されるケースが大多数の為、トラブルになることは殆どありません。
ただ、もし契約期間内で退去となれば、当然ながら違約金を支払わなければなりませんが、違約金支払いを拒否してしまうと、どのようなペナルティーが発生するのでしょうか？
１）敷金を預け入れた場合、敷金は没収される
契約時において「敷金を預け入れた」場合、敷金より相殺となることから、没収となってしまいます。
敷金を預け入れて、入居期間中に「家賃滞納」がなければ、原則としては敷金は返還されます。
ただし、大多数の賃貸借契約書は「退去後室内クリーニングを行い、費用は借主負担」となっていることから、敷金を預けた場合はここから相殺となり、残金のみ返金されますが、違約金支払いを拒否してしまうと、室内クリーニング費用は「自費精算」となってしまいます。
２）家賃保証会社利用した際は、ブラックリスト入りに
近年では、大多数の物件で「契約時に家賃保証会社」の利用を入居条件としていますが、もし契約時において家賃保証会社を利用していた場合で、違約金支払いを拒否してしまうと、管理会社は保証会社に対して「代位弁済請求」を行うことから、保証会社が管理会社（オーナー）に違約金を立て替えて支払ってくれます。
ここで勘違いしてもらいたくないのが、保証会社はあくまでも「違約金を立て替えて支払っただけ」のことであり、後日お客様に対して「正式に債務回収」を行ってきます。
実は、代位弁済請求を管理会社が行った時点で、すでにお客様の情報は「ブラックリスト掲載」されてしまい、今後別の賃貸物件に入居しようと思っていても、ブラックリスト入りになったことから、入居すること自体、できなくなってしまう恐れが出てきます。
家賃保証会社詳細については、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、賃貸契約時における「違約金」について、お伝えいたしました。
冒頭でもお伝えした通り、一般的な賃貸借契約においては、違約金は設定されておらず「フリーレントがついている物件」「礼金サービスしてくれた」「家賃値下げに応じてくれた」など、貸主側が譲歩した場合のみ、違約金が設定されています。
契約時において、違約金があることを承知した上で契約されていることから、違約金に関するトラブルは殆どありませんが、ただ「たとえ正当な理由」があったとしても、契約書に記載されている期間内に退去すると、違約金支払いが発生するので、要注意です。
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