不動産賃貸業界においては、お部屋は「早い者勝ち」となり、所謂「仮押さえ」という制度は一切ありません。
賃貸サイトなどを見て「この部屋を契約したい」と思った場合には、早期にその物件を取り扱っている仲介会社に連絡して「先行申込」を行うことによって、他の方が「入居申込をしたい」と思っていても、先行申込をされた方が「最優先」となるため、お部屋が他の方に取られるといった懸念は生まれません。
ただ、お部屋探しを複数していると「どうしても他の部屋も気になってしまう」もの。
もし、他の部屋が「とても気に入って」しまい、先行申込をした部屋をキャンセルしたいと思った時、気になってしまうのが「キャンセル料」。では、先行申込をした部屋をキャンセルしたいと申し出た場合、キャンセル料は発生するのでしょうか？
目 次
１．先行申込は、原則1部屋のみ
通常の賃貸物件の契約の流れは、「物件見学」→「入居審査」→「契約」となりますが、先行申込をする場合、流れが一部異なり「入居審査」→「物件見学」→「契約」となります。
賃貸業界では、お客様が「入居申込書」を記載されることによって、賃貸サイト上において募集していた部屋を「一旦停止」します。これは入居申込をされた方を「最優先で審査」するという意味合いを持っているので、もし他の方が「物件見学」「入居申込」をしたいと申し出ても、既にほかの方が入居申込をしているので、断れてしまいます。
先行契約は、早くその部屋を抑えたい＝契約したい方にとっては、有効的なお部屋の抑え方でありますが、ただ業界的なルールとしては「先行契約は1部屋しかできない」ことになっていますので、例えば2部屋を先行申込をすることはできません。
２．先行申込では、キャンセル料は発生しない
厳密にいうと、先行申込は「借主と貸主双方が、入居する意思」を確認している意味合いが強くなるので、民法上における「諾成契約は成立している」とみなされても、おかしくはありません。
ただ諾成契約では、口頭でのやり取りだけとなってしまい、もし裁判沙汰になった時、証拠を出すことができないので、殆どの仲介会社では、先行申込をされたとしても、賃貸借契約が成立するまでは、キャンセルは有効と考えています。
仮に初期費用を支払ったとしても、契約が成立する前に「キャンセル」の申し出をして頂ければ、全額返金されます。
ただし、先行申込／通常の申込方法を問わず、例えば「エアコンを新規で取り付けたら契約をする」とお客様が要望を出し、オーナーさんがOKを出してしまった場合において、申込後に「キャンセルを申し出た」場合、状況によっては「トラブル」となってしまう可能性が出てしまいます。
どうしてかというと、お客様が「入居の条件として、新規設備の設置」を要求しているのに対して、オーナーさんは「交渉条件を受け入れたならば契約してくれる」と思って、新規設備を設置したのにも関わらず、契約がキャンセルとなってしまうと「設備投資をした意味合い」が全くなくなってしまい、損をしてしまう可能性が高くなります。
下手すれば、取り付けた設備代金を返金してほしいと、トラブルになってしまいますので、もし交渉をする場合には「よほどのことがない限りは、入居する」ことを前提で、交渉されることをおススメします。
３．賃貸借契約完了後は、キャンセル不可
賃貸借契約が成立した後においては、どのような理由があっても「契約自体は成立」しているので、キャンセルしたいと申し出ても100％受け付けませんので注意が必要です。
先行申込で1点注意をしなければならないのは、先行申込をしたとしても「100％入居できる」わけではありません。
もし、先行申込をお客様がしたとしても、別のお客様が
先行契約
が完了してしまうと、先行契約をされた方が「最優先」となってしまうので、先行申込をしたから大丈夫ということではありません。
また、先行申込をしたとしても「入居審査」に落ちてしまえば、当然ながら申込自体は無効となってしまうので、その点も注意が必要です。
ただし、入居申込に落ちてしまう方の大多数は「過去に滞納があった」場合となりますので、滞納履歴がなく、家賃支払い能力があり、社会的な常識がある方ならば、まず入居審査に落ちることはありません。
４．まとめ
1月～3月は、新年度の切替えということもあるので、多くの方が「賃貸物件に入居」されることから、人気エリアにある物件や新築物件は、募集開始と同時に「部屋が埋まってしまう」ことは珍しい事ではありません。
一般的に「お部屋探しは、入居予定日の1か月前」が望ましいと言われていますが、1月～3月に賃貸物件に入居される方で、入居予定日が予めわかっている方は、早期に部屋探しをされたほうがベストです。
なお、先行申込をしたとしても、契約日を1か月以上先延ばしにすることはできないことから、もし入居日が1か月以上先の場合は、家賃が一定期間無料となる「フリーレント」がつけられないか、交渉してみるのもひとつの手です。