地方都市においては、人口減少・戸建て住宅住替えなどによって、賃貸空室率が深刻化となっています。
そこで、一部の築年数が古い物件においては「室内の設備や内装を一新させたリノベーション」を行う物件が多くなってきていて、当物件がある山梨県でも近年では、リノベーションを行う物件が多くなってきています。
リノベーションと聞くと、おしゃれな部屋というイメージが先行してしまうものですが、ただ築年数が20年以上経過した物件が対象となってしまうだけに、どうしても耐震性の部分が気になってしまいますよね？
そこで、今日のブログは「リノベーション物件が本当に住みやすいのか」について、お伝えさせていただきます。
目 次
１．リノベーション賃貸のメリット
１）古臭さが一切ない
リノベーション賃貸のメリットを一言で表すといえば、古臭さが一切感じられない点です。
リノベーション賃貸は、原則的に「室内の設備や内装を一新」しているので、築年数が経過した物件によくみられるような「古さ」は一切感じられないので、ここが古い物件であることを忘れさせてくれます。
２）デザイン性が優れている
リノベーション賃貸は「新築物件」に入居したい人をターゲットとしているため、室内のデザイン性は、場合によっては新築より勝っている可能性が高いです。基本的に設備は一新されているので、もしかすると古い物件に入居しているのに「最新設備を初めて使う」可能性が高くなるので、気分的には新築とほぼ同じ感覚で生活することができます。
３）家賃・初期費用が安い
新築物件の家賃は「エリア内において一番高い」場合が殆どなので、共働き世帯もしくは、収入が一定以上の方でないと、支払いがきつくなってしまいがちになります。また契約時に支払う「初期費用」も家賃が高い分、高額になってしまう恐れがあり、エリアによっては「家賃6か月分」を一度に支払うところも珍しくはありません。
一方、リノベーション賃貸は「築年数が経過している」こともあるので、新築物件より「数万円」程度は安い設定となっていること、また初期費用に関しても「敷金や礼金の設定がない」物件もあり得ることから、ランニングコストを抑えたいと考えている方にとっては、理想的な賃貸と言えそうです。
２．リノベーション賃貸のデメリット
当然ではありますが、リノベーション賃貸にも「デメリット」の部分はあります。
１）耐震性の問題
リノベーションをされた物件の「築年月」が1981年以降であれば、問題はありません。
実は1981年に「建築基準法」が改正され、同年以降に建築された物件は「新耐震基準」で建設されたもの。
新耐震基準とは、震度5強程度の地震では「軽微な損傷」、震度6強～7に達する地震であっても「倒壊は免れる」というもので、同年以前に建てられた物件は、耐震補強済みでないと、新5強以上の地震が発生した際、建物が倒壊する恐れが出てきます。
なお、リノベーション物件の中には、外壁塗装工事を全くしていない物件もあります。仮に新耐震基準で建築されている物件であっても、外壁塗装工事をしていなければ、外壁が劣化することによって、雨水が構造躯体内に侵入してしまい、躯体を劣化させてしまう恐れがあるので、耐震性が弱くなってしまう恐れがあります。
２）室内機能性の低下
リクシル住宅研究所が調べた所によると、築年数が経過している物件では「室内の機能性（防音、湿気、断熱性）が低下」していることに不満を感じている方が、アパートの場合では8割いることがわかっています。
また、不満が解消されないことで、引越し＝退去を考えている方が3割いるとのことですので、この部分に関しては、ある意味において覚悟しなければなりません。
３）管理の質の低下
これは一部の物件のみに言えることですが、リノベーション賃貸は「築年数が古い」物件を再生された部屋であることには違いはありません。
古い物件では、設備不良が発生しやすくなってしまいますが、ただこのような場合は、経年劣化が原因なので、お客様負担はないものの、一部のリノベーション賃貸を管理している管理会社では、設備不良が発生しているのに、しっかりとした対応を取らない所もあります。
（ただこのような管理会社は、ほんの少数です）
３．グレイスロイヤルのリノベーション部屋は？
甲府市大里町にあるグレイスロイヤルは、1993年築ということもあるので、2018年以降空き部屋を順次リノベーションを行っています。
当物件が行っているリノベーションは、ナチュラルテイストに特化したお部屋となっていますが、他社リノベーション物件との違いは、どこにあるのかというと…
①無垢材を取入れた本格的な「ナチュラルキッチン」が標準装備
②上級グレードのお部屋のみ、LDK・和室・洋室の壁に漆喰を施工
③上級グレードのお部屋のみナチュラル洗面台、浴室はフルリノベーション
④和室部屋は和モダン空間が魅力的な琉球畳
となっています。（なおお部屋によっては一部仕様が異なります）
リノベーション賃貸に入居されると、確かに室内空間が変わっているので、通常の古い物件と比べますと、デザイン性の部分においては「メリット」を感じますが、ただ本当に住みやすい部屋になっているかどうかは、お客様でしかわかりませんよね？
当物件では、リノベーション部屋にご入居された一部のお客様に、入居後の暮らしについて取材を行っています。今回2019年にご入居されたお客様のインタービュー記事の一部をご紹介させてもらいます。今後のお部屋探しの参考になれば幸いです。
オーナー：当物件は築27年目の古い物件ですが、入居の際そのことについて抵抗は感じませんでしたか？
ご入居者様：
まず驚いたのは、外観がとてもきれいな所。オーナーさんが掃除を平日していると説明を受けて清潔感が感じられた点と、数年前に外壁塗装を行ったとの事で、見た目では築年数が経過しているとは全く感じませんでした。
室内においてもリノベーションがしっかりしていて、正直他の物件（リノベーション物件）も見に行ったのですが、「無理やりリフォームしている」といった印象が強く、その点グレイスロイヤルのリノベーションは違和感が全くなく、むしろ築年数を感じさせない部分が逆にプラスになり、この部屋にしようと思い、契約をしました。
オーナー：リノベーションの部屋についてお聞かせください。まず当物件のナチュラルキッチンについて、使い勝手などはどうでしょうか？
ご入居者様：
一目見て「こういうキッチン」は大好きだったので抵抗はありませんでした。正直に言うと、キッチンカウンターがない状態では（キッチンの）作業スペースが狭いので、料理がしにくいと思ったのですが、調理台が付いた可動式のキッチンカウンターがついていたので、料理がとてもしやすく、また収納スペースもたくさん確保してあるので、乾燥タイプの食品などはキッチンカウンターの上部引き出しに、下部収納には、調理器具などを置いていますが、余裕をもって収納できる点がメリットです。
もし欲を言えばこちらのキッチンは、キッチンをリメイクしたとのことですが、身長が大きめの男性の場合、このキッチンの高さでは少し料理がしにくいのかな？と思いましたが、それでもこのキッチンは、友達などが遊びに来た時「何このキッチン！」「このキッチン可愛い」と褒めてくれて、友達も住みたいと言っているとのことですが、ただその友達は今戸建て住宅に住むとの事なので、住めないのが残念と言っていました（笑）
また、LDKに備えづけのLEDダウンライトが思っていた以上に明るく、キッチン側にあるダウンライト2基＋キッチンにあるLED蛍光灯だけで十分。ペンダントライトは友達が来るときは付けていますが、もちろん言われることは「何このキッチン‼超オシャレ」です（笑）
オーナー：洗面台について使い勝手は良いでしょうか？
ご入居者様：
物件オリジナルの洗面台の使い勝手はとてもよく、通常の洗面台では、どうしても水撥ねがしやすいのがデメリットですが、こちらの洗面台は洗面ボウルの底がとても深いことから、水撥ねなどはほとんどなく、汚れなどは殆どないので、掃除がとても楽なのがいいですね。
また鏡が通常の洗面台の鏡と比べて倍以上の大きさがあるので、身支度をする時とても便利、しかもおしゃれなのでとても気に入っています。
オーナー：当物件は築年数が経過している物件ということもあり、和室部屋が標準装備されています。ただ通常の畳は退去費用などが発生することから、おしゃれな琉球畳を敷いています。この点について抵抗を感じましたか？
ご入居者様：
通常の畳を使用していたならば、まず契約していなかったです（笑）
ただ紹介してくれた部屋の和室部屋の畳は、おしゃれな琉球畳で、通常ならば退去時に表替えの費用を支払わないといけない所、琉球畳なら表替えの費用が掛からないことをオーナーさんから説明を受けたので、一目で気に入りました。また琉球畳そのものを知らなかったので、初めて見た時とても驚きました。
オーナー：当物件のリノベーション部屋の内、一部の部屋には、自然素材の漆喰を導入しています。漆喰を使用すると居住性の部分において快適になると言われていますが、実際に生活をしてみて、どのように感じましたか？
ご入居者様：
一番驚いたのは夏の時期です。
窓は閉めっぱなしの状態で出かけるので、当然ですが、普通の賃貸ならば玄関を開けた瞬間「蒸し暑さ」が襲ってきて、すぐにエアコンをつけてしまいがちになりますが、こちらの部屋の場合、蒸し暑さは正直それ程感じませんし、何より一番驚いたのは、夜寝る時にエアコンの設定温度を低くしなくても快適に寝ることができる点です。
前住んでいた賃貸物件の場合、当然ですがエアコンの設定温度を低くしなければ寝ること自体難しかったのですが、こちらの部屋の場合エアコンの設定温度を低くしなくても（大体26度に設定しているとのことです）快適に休むことができ、場合によっては26度でも寒いぐらいで、タオルケットでは少し寒くなってしまうので、一枚ものの羽毛布団をかけて寝たこともあります。
漆喰が湿気を吸収していることもあり、寝苦しさは全く感じられず、エアコンの設定温度を低くしないことから、前住んでいた賃貸物件と比べて、夏場の電気料金が2000円ぐらい安くなったのは本当にびっくりしました。
冬ですが、実は加湿器はあるのですが、去年は一度も出しませんでした。室内が乾燥しているとは全く感じることがなく、また風邪などを引いたことはなかったです。オーナーさんの説明では冬場は漆喰が湿度を放湿しているとのことですが、もしかしたらそのことがプラスに働いて加湿器を出さなかったかもしれませんね（笑）
オーナー：最後に一言お願いします。
ご入居者様：
築年数が経過している物件というだけで、入居することに抵抗を感じているのは本当にもったいないです。グレイスロイヤルは、築年数は経過していますが、室内外しっかりと管理されていて、リノベーション部屋も、よく見かけるようなリノベーション部屋とは全く別次元のもの。
女性が喜ぶような設備を導入しているので、友達を部屋に呼んだ時必ずと言っていいほどおしゃれな部屋と言ってくれるので、正直とてもうれしくなります。
これだけしっかりとリノベーションを施しているので、家賃が高いといった印象は今でも思いませんし、また初期費用が前の物件と比べると10万円ぐらい安い点も魅力的。初期費用が安ければその分室内におしゃれな雑貨や家具などを置きたいと思いますので、初期費用の安さの点においても、グレイスロイヤルは友達にもおすすめしたい物件。
そして、何よりオーナーさんの長田さんが、親身に対応してくれる点も忘れてはいけない所ですね（笑）
４．まとめ
リノベーション賃貸は、築年数は経過しているものの、室内空間はおしゃれになっているもはもちろんのこと、家賃の部分においても「リーズナブル」となっているため、新築物件や築浅物件に住みたいけれど「予算的に厳しい」方にとっては、理想的なお部屋と言えます。
ただその一方で、リノベーション賃貸は「築年数が経過」していることもあるので、どうしても室内の機能性の部分においては、不満を感じている方が多いのも現実。
しかし、甲府市大里町にあるグレイスロイヤルのリノベーション賃貸においては、上級グレードのお部屋のみとなってしまいますが、自然素材の漆喰を施工していることから、機能性の部分においては、多くの方がご満足して頂いております。
漆喰を用いたリノベーションは、全国的に見ても珍しいことから、お友達やご両親などをお部屋に招き入れた時、必ずと言ってもいいほど「驚かれる」ことは間違いなさそうです。
お部屋探しをされる際、参考になれば幸いです。