こんにちは！
賃貸物件に入居する際、その物件がどのように管理されているかによって、相談窓口が全く異なります。
大手管理会社が施工した賃貸物件の場合、殆どは管理会社が管理を委託しているので、何かあった場合には管理会社が相談窓口となっていますが、中には管理会社に管理を委託せず、物件を所有しているオーナーさんが管理をしている（自主管理物件と言います）場合があります。こちらの場合、相談窓口はオーナーさんになります。
管理会社が管理をしている物件では…
●家賃の入金管理 ●家賃滞納者への督促・回収 ●クレーム対応 ●退去立ち合い
●建物や設備の点検整備・補修
これらを管理会社に委託でき、基本的には担当者が全て対応してくれるので、オーナーとしては安心して賃貸経営をすることができます。
一方自主管理物件（管理会社が管理していない）の場合は、上記にあるような業務をすべてオーナーさんが行わなければなりません。
自主管理をされているオーナーさんの中には、しっかり管理をしている（スキルがある）方もいますが、中には「本当に管理をしているの？」と思わず疑いたくなるようなオーナーさんがいるのも事実。
自主管理物件をされている物件の半数以上が、築年数が経過した物件が多いですが…
築年数が経過した物件は、どうしても修繕が必要になるケースは正直言って多くなりますが、ただオーナーさんが賃貸経営スキルがないと、様々なトラブルを引き起こしてしまいます。
トラブル①：外壁塗装工事の際、通知文を出さないオーナーさんがいる。
建物の塗装工事を行う際には、隣接してる自宅に必ず「通知文」を配布しなければなりません。それは、塗装工事をする時には「足場」を組み立てますが、足場の設置をする際「嫌な金属音」が周辺に響いてしまいます。
隣接しているご自宅にとっては「いい迷惑」であるに違いはありませんが、事前に通知文を配布しておけば、大多数の方は工事に対して容認の立場をとっていただけますが、ただこのようなことを承知していないオーナーさんは、通知文の配布をしないケースがあり、実際にお隣さんとトラブルになることがあります。
トラブル②：設備修繕に消極的
どんな設備でも言えることですが、設備はいつか必ず故障してしまいます。
経年劣化による設備不良の場合、修繕費用は完全に貸主（オーナー）が支払うことになりますが、自主管理物件の場合、入居者様からのクレーム対応をオーナーがしなければなりません。
今年の4月に民放が改正となり、経年劣化による設備不良に対し、貸主が対応しなければ「家賃減額請求」をすることができるようになりましたので、さすがにオーナーさんも対応するとは思いますが、ただオーナーさんが遠方に住んでいる場合、対応が遅れる可能性があります。遅れれば遅れるほど、入居者様の不満が大きくなり、それが原因で退去になる可能性があります。
また、休日や夜間の時間帯に、設備不良（トイレの水が止まらなくなったなど）が発生した場合、緊急を要するものに関してはすぐに対応しなければ、他のお部屋にまで影響を出してしまうので、すぐに連絡をしなければなりません。
自主管理物件の場合、設備不良が発生した場合の連絡先は、オーナーさんになっているので、オーナーさんに連絡をしても「場合によっては留守電」になっている可能性もありますので、最悪は自分達で24時間営業をしている設備屋さんに連絡をしなければならなくなりますが、一方管理会社が管理している物件は、24時間管理をしている物件が多いので、万が一夜間の時間帯などにトラブルが発生しても、担当者がすぐに現場に急行してくれるので、安心です。
トラブル③：退去時立ち合い
管理委託されている物件では、管理会社の担当者が「退去立ち合い」を一緒にして、室内を点検し、お客様の過失による損傷などがあった場合には、その部分を請求（敷金を頂いている場合には、その部分を相殺）します。担当者はあくまでも中立的な立場で、室内点検をするので、しっかりとした対応をしてくれると思われますが…
一方自主管理物件の場合は、オーナーさんがスキルがなければ、ハウスクリーニング業者さんを呼んでオーナーさんと一緒に、退去立ち合いをしなければなりませんが…
利害関係が強いオーナーが、オーナーが呼んだハウスクリーニング業者に室内点検をさせるのは、明らかに公平性に欠けていると思われますし、もしハウスクリーニング業者を呼ぶのなら、オーナー／入居者とは利害関係が少ない「第三者」的な業者さんに見てもらわなければ、本当にその評価が正しいかどうか疑いたくなります。
自主管理物件に入居をすると、共益費や更新料が無料になっている所もあるので、少しでもランニングコストを抑えたいと考えているかにとっては、自主管理物件に入居するのも手だと思います。
しかし自主管理物件は、管理全般をすべてオーナーさんがすることになり、専業オーナーさん以外、トラブル連絡が入ってもすぐに対応することが難しくなります。また遠方にお住まいの方は、今すぐ現地に行くことができないので、対応が全て後手後手になります。
安い物ほど裏（デメリット）が大きくなりますので、よく考えたうえで入居を決めていただければ幸いです。
きょうも最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
（2020年12月28日 一部追記）
＃自主管理物件 ＃オーナー ＃デメリット