賃貸物件における退去時の原状回復費用に関しては、明確な基準が設けられています。
一般的に「経年劣化」の影響によって、設備や内装が劣化した場合は貸主負担となり、「故意過失」による破損や汚損に関しては、借主負担となります。
ファミリータイプ向け賃貸物件で、小さなお子さんと一緒に生活されている方は、多いと思います。
お子さんが小さいうちは「あちらこちらに落書きをしてしまう」もので、場合によっては「壁」にも落書きをしてしまうことは、十分にあり得る話です。
このような場合お子さん自身は故意で行ってはいないものの、一般的には故意過失に該当してしまうため退去時には借主責任で原状回復費用を支払わないといけなくなります。
ただ、賃貸借契約書には「壁紙の減価償却は6年」と記載されていることがあるため、入居期間が6年を過ぎれれば価値は1円となります。そのため6年以上入居すれば故意過失問わず退去時には1年支払えばいいのではという考え方もできます。
本投稿は賃貸でお子さんなどが落書きした場合、退去時において減価償却が認められるかどうかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"壁紙の減価償却で重要なポイント”
１．減価償却の考え方
そもそも減価償却とは、年数が経過すればするほど「モノの価値」が減少していくことを言います。
壁紙を例に出すと、入居前に張り替えていた場合、当然ながらおしゃれで清潔感が出ていますが、時間の経過と共に「日焼け」していきます。ポスターを貼るとよくわかりますが、長期間掲示するとポスターが貼ってあった場所とそうでない所では壁紙の色が全く違ってきます。
これは明らかに通常使用で発生した劣化であることから、退去時における原状回復費用負担は貸主となります。
２．賃貸借契約書では、落書き＝借主負担と明記
借主における原状回復費用負担に関しては、民法でしっかりと明記されています。
民法第621条には次のような記載があります。
貸借人は、貸借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下、この条に同じ。）がある場合において、賃借物の終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借物の責めに帰することができない事由によるものは、この限りではない。
民法上における借主負担においてはあいまいな形となっています。そこで賃貸借契約書には特約事項が設けられており、借主負担となる場合の具体例がしっかりと明記されています。
特約事項に記載されている内容に関して、あまりにも法律からかけ離れているものならば、無効になる可能性が高いものの、妥当性が認められるものに関しては有効と見做すことが多いです。
今回の落書きに関して
民法上借主責任になる可能性が高い
賃貸借契約書の特約で落書きに関する記載がある
と、退去時の原状回復義務は借主になります。
３．落書きはれっきとした故意による汚損
お子さんが壁に落書きしてしまった場合、民法上及び賃貸借契約上においては借主責任になる可能性が極めて高くなってしまいます。
ただ壁紙の減価償却は6年となっていることから、6年以上入居した場合／入居時壁紙の張替えがされてなく施工から6年が経過していた場合、退去時1円だけ支払えばOKなのかというとそういうことではありません。
修繕の原因が借主の故意過失によるものか、通常損耗によるものか明確ではない場合、減価償却を参考に負担割合を決めることになっています。今回の落書きの場合借主の故意過失が原因で発生したものである以上は、減価償却は認められず落書きしてしまった壁一面の費用を請求されることになります。
４．まとめ
今回は賃貸でお子さんなどが落書きした場合、退去時において減価償却が認められるかどうかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
お子さんがいる場合、どうしても落書きしてしまうリスクは高くなってしまいます。お子さん自身にとっては故意でしているとは考えにくいのですが、契約上においては故意過失による破損や汚損の場合は借主負担となってしまい、さらに減価償却は認められませんので、注意が必要です。
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