不動産賃貸業界において、生活音＝騒音問題は、管理会社に寄せられるクレームの中でも、トップ3に入るぐらい、よく問題となってしまいます。
一見すると、騒音問題は「鉄筋コンクリート賃貸以外でよく起きているもの」「新築物件では関係がない」と思われてしまいますが、それはあくまでも都市伝説的なもので、築年数や構造躯体は一切関係なく、上記物件でも「場合によってはクレーム」になる可能性はあり得ます。
賃貸騒音問題が深刻化となった場合、当然ながら管理をしている管理会社に相談することになりますが、こんなケースはごく稀だとは思いますが、管理会社が対応してくれない所もあるそうです。ではもし管理会社が対応してくれない場合、どのような対応をとればいいのでしょうか？
目 次
１．生活音問題でよく発生する事例とは？
不動産管理会社に寄せられる「生活音が原因による騒音被害」に関しては、様々あります。
一例をあげると…
上階から足音が聞こえる
子供の泣き声や騒いでいる声が聞こえる
隣人による音楽の音がうるさい
夜中まで騒いでいてうるさい
ケンカの声がうるさい
上記の中でも、特に多いのが「上階から足音が聞こえてくる」ことです。
叙階にご入居されているお客様は、まさか自分達の生活音が「階下の部屋の方に迷惑をかけている」とは、まったく気づくことができません。注意受けて初めてわかることなのですが、ただ音に関しては「人それぞれ認識が異なる」ので、仮に上階の方が「生活音に配慮してスリッパを履いて生活」していたとしても、階下の方が「気になってうるさい」といってしまえば、もうそれだけで「生活音問題」となってしまいます。
近年施工された新築物件においては、上下階における生活音対策を強化しているものの、全ての生活音をシャットアウトすることは「不可能」であるため、モラルが守れない生活をされてしまうと、新築物件であっても「生活音問題が発生」してしまいます。
お部屋で生活をすれば、どうしても生活音は発生してしまいます。
一般的に「午後9時～翌朝6時」にかけて発生した、社会常識を逸脱する生活音に関しては、管理会社としても「問題」と認識し、対応することになります。
２．管理会社の基本的な対応
（１）管理会社ができることとは？
もし生活音が気になって、生活に支障をきたしてしまい困っている場合には、まずは管理会社に相談して下さい。
「生活音が発生している時間帯」「どのような生活音が聞こえるのか」など、詳細にお伝えしてもらえれば、管理会社担当者が「全世帯に通知文を配布」し、注意喚起を促します。
その後しばらく様子を見て、改善されればいいのですが、改善されない場合は、生活音を出している方に、直接お会いして「生活音に対して配慮してもらう」ように、注意喚起を行います。
普通の賃貸物件では、ここまで行えば、まず生活音問題は解決するのですが、たまに管理会社が直接注意をしても「まだ改善されない」ケースがあります。
ここまでの状態になってしまうと、管理会社では「当事者同士で話し合ってほしい」と伝えられてしまい、基本的には管理会社は手を引いてしまいます。もしこのような状況になってしまった場合には、弁護士に依頼して法的解決をしてもらうしか、方法はありません。
（２）自主管理物件は、要注意
数的には、あまりないのですが、一部の物件では「オーナーさんが自ら管理している自主管理物件」があります。自主管理物件において「問題が発生した」場合には、オーナーさんが全て対応することになりますが、もし騒音問題が発生した場合、オーナーさんがどこまで対応してくれるのか、懐疑的。
というのも、オーナーさんが物件があるエリアで居住していれば、対応してもらえる可能性がありますが、オーナーさんが県外で生活していれば、当然ながら「オーナーさんが対応できない」可能性が出てきてしまいます。
さらにオーナーさんが「賃貸管理業務」に疎いと、対応が遅くなってしまうのはもちろんですが、早期解決させることもできなくなってしまうので、ご入居者様との関係性が悪くなるといった、新たな懸念も生まれてしまいます。
３．禁止事項を守れない場合、解除できるが…
一般的な賃貸借契約書には「大音量のステレオや話し声などは、出してはいけない」と明記されています。
もし上記のような行動をされているご入居者様がいた場合、管理会社では「再三にわたって近隣迷惑になるから、今すぐやめてほしい」とお願いと注意喚起を行いますが、再三にわたってお願いしても、改善がみられない場合、管理会社はオーナーさんと相談した上で、「退去勧告」もしくは「賃貸借契約の解除」を通告してきます。
ただし、管理会社がオーナーさんが対応できるのは、正直に言ってしまうと「ここまで」となってしまいます。
迷惑行為を繰り返し、再三にわたって注意喚起をしても、改善の余地が見られない場合、退去勧告や契約解除することは可能ですが、「契約が解除されても、退去させる権限」は今の時点では一切ありません。
どうして退去させる権限がないのかというと、ご入居者様には「借家権」という権利が与えられていて、「貸主からの契約解除／契約更新拒否には、正当事由がないといけない」とあるからであり、正当事由は基本的には「裁判所の判断にゆだねられる」ことから、仮に明らかに迷惑行為をしていたとしても、裁判所が認定しない限りは、強制的に退去させることができません。
４．生活音トラブルに巻き込まれないようにするには？
（１）家賃が安い物件は避ける
賃貸業界的なあるある話として、「家賃と入居者の質は比例する」といわれています。
実際に、家賃が相場並み～相場以下の物件では、騒音トラブルが発生しやすくなります。
毎月の支出の中でも、住居費は最も多くの費用が発生してしまいますので、家賃はできたら抑えたいという気持ちは理解できます。ただ家賃が安い物件は「入居後のリスクが大きくなってしまう」ため、その点に関しては、予め理解しておく必要があります。
（２）共用部分及びごみ置き場が汚い物件は避ける
お部屋探しをされる時、物件見学を行う方が多いと思います。
その際「共用部分」や「ごみ置き場」などは、必ず目にされると思いますが、共用部分やごみ置き場が「明らかに汚い」ような場合、入居者の質が低下している可能性があり得ますので、要注意となります。
（３）内見時に確認すべきこと
募集している部屋において、お客様に必ず伝えなければならない事由があると、仲介担当者は、必ずその事実を伝えないといけないルールになっています。所謂「告知義務物件」と呼ばれるものですが、告知義務物件の中には「現在入居中の方が、所謂クレーマである」場合においても、その事実を伝えないといけなくなりますが、軽微な問題に関しては「お客様から質問を受けない」限りは、回答しないこともあり得ます。
築年数は一切関係なく、内見時においては「この物件では騒音トラブルは多いのか」担当者に質問することで、物件の質を確認することができます。
５．まとめ
例え防音性が優れている賃貸物件に入居したとしても、100％ではありませんので、どのような物件であっても、生活音問題が起こり得る問題です。
ただ、物件管理の質が良ければ「生活音問題はほとんど発生しない」ので、お部屋探しをされる時には「物件設備や築年数」も重要ですが、「物件の質」にも注目されると、アタリ物件に入居することができます。
お部屋探しの際、少しでも参考になれば幸いです。
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