賃貸で備付エアコンを勝手に交換してしまうと、どうなる？

賃貸物件に設置されている設備は、全て借主が所有権を持っているので、設備不良が発生したとしても、勝手に交換するのはNG。ただエアコンについては、時期によっては設置するまで時間がかかることもあり得ることから、場合によっては自分で対応した方が早いことも、あり得る話です。

では、もし備付エアコンを勝手に交換した場合、その費用は誰が支払うことになるのでしょうか？

▼目　次

１．賃貸における修繕責任範囲とは？

２．相談なしで交換してしまうと、借主責任

３．貸主によって対応が異なることも…

４．残置物エアコンは、借主負担

５．まとめ

賃貸物件設備などにおける「修繕」に関しては、賃貸借契約書並びに、民法でしっかりと明記されています。

民法第606条　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りではない

わかりやすく言えば、賃貸の修繕義務は「借主が故意過失によって破損や汚損」などがなく、経年劣化などによって設備不良が発生した場合は、貸主負担となり、設備が急に不具合を起こした時は、大抵は「経年劣化」が原因。

不具合の原因が、経年劣化かどうかわからない場合は、エアコン製造年から判断する可能性が高く、エアコンの耐用年数は約10年であるため、備え付けのエアコンの製造年が「10年以上前のもの」であれば、経年劣化によるものと判断しても、差支えはないと思います。

賃貸設備の所有権は、あくまでも貸主のため、勝手に交換などをしてしまう行為は、賃貸借契約においてもNG行為。緊急事態を除き、勝手な行動をしてしまうと、本来ならば貸主負担でエアコン交換してもらえるはずであったのが、借主対応となってしまうため、自己判断で対応しないで下さい。

また、エアコンが不具合を起こしているにもかかわらず、それを放置させたことによって、設備不良や故障をさせてしまうと、賃貸借契約上における「善管注意義務違反」に問われ、借主責任となる可能性もあるため、変だなと思った時には、すぐに管理会社に連絡して下さい。

設備不良が発生し、その旨を管理会社経由でお願いしたにも関わらず、貸主が対応してくれないことは、ごく稀にあります。

もし相談しても対応してくれない場合、借主の立場で考えれば、生活すること自体も難しくなってしまいますが、この様な場合、どのように対応すべきなのでしょうか？

民法第607条1項及び2項によって、貸主に修繕依頼をお願いしても、対応してくれない場合または急迫の事情が発生した時には、借主が修繕することは可能となり、さらに貸主に修繕義務がある場合は、貸主に対して「修繕費用の償還請求」することができます。（民法第608条1項）

設備不良が発生し、その旨を管理会社経由で貸主に伝えたにも関わらず、貸主が一向に対応してくれない場合、借主は「民法第611条」によって、契約期間中であっても「家賃減額請求」をすることが可能となります。

どのくらい家賃減額ができるかについては、ガイドラインをベースに算出されますが、エアコンの場合、ガイドライン上「1か月あたり5000円の値下げ」となっているため、これに納得する借主はおそらくだれもいないはず。家賃減額に関しては、話合いによって決まることが多く、特に夏場の時期において「エアコンが故障」してしまい、免責期間を超えても対応してくれない場合、1か月間だけ家賃50％値下げを要求しても、恐らく貸主は反論してこないはずです。

賃貸に設置されている設備は、基本的に所有権は貸主となっていますが、唯一例外となるのが、残置物。残置物とは、前入居者が「置いていったもの」で、残置物が故障した場合、その責任は貸主には一切なく、全て借主の方で対応しなければなりません。

残置物がある場合、必ず賃貸借契約書に記載があり、さらに契約前に担当者から説明を受けた上で、署名捺印をしているので、残置物設備が故障してしまった場合は、100％借主の方で対応しなければなりません。（ただし、交換する前には管理会社に連絡する義務があります）

いかがだったでしょうか？

賃貸物件の設備は、あくまでも貸主が所有権を持っているため、相談なしに勝手に交換などの対応をしてしまうと、借主負担となってしまうばかりではなく、貸主からの印象も悪くなってしまいます。

2020年に民法が改正され、一定期間内に設備対応をしないと、借主から家賃減額請求を受けることを、貸主側は把握しているケースが多いため、借主からの相談に対して無碍な対応をとるというようなケースは、少ないはずです。

些細なことであっても、借主が勝手に判断するのは、賃貸物件ではNGとなりますので、要注意です。

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