賃貸物件では基本的に備付エアコンが設置されていますが、製造年から10年以上経過すると経年劣化により不具合／故障しやすくなります。
賃貸物件にある設備は全てオーナーさんが所有権を持っています。そのため設備が不具合／故障した場合必ずオーナーさんに報告しなければならないことになっています。
経年劣化による設備故障した場合オーナーさんが交換対応してくれますが、ただ物件によって対応スピードが異なるため場合によっては入居者様の方で対応した方が早いこともあり得ます。
本投稿は賃貸物件で備付エアコンを勝手に交換するとどうなるのかについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸における修繕責任範囲とは？
本題に入る前に賃貸修繕に関する基本的な考え方についてお伝えします。賃貸修繕は民法上しっかりと明記されています。
民法第606条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りではない
わかりやすく言えば賃貸の修繕義務はその原因が入居者様の故意／過失によるものでなければ、基本的にオーナーさんが修繕義務を負うことになっています。
先程もお伝えした通り製造年から10年以上経過すると「エアコンの利きが悪くなる／使えなくなってしまう」ことがあります。これらは経年劣化が原因による可能性が高く、修繕義務はオーナーさんとなるため、不具合が発生した時点ですぐに管理会社に連絡して頂くと、対応してくれます。
２．勝手に交換してしまうと入居者様負担
賃貸設備の所有権はオーナーさんとなっています。経年劣化による設備不具合が発生した場合はオーナーさんがエアコン交換（修理）することになっています。
そのため入居者様が備付エアコンを勝手に交換することは賃貸借契約違反となり、エアコン購入費用及び交換費用は自己負担になる可能性が出てきます。
またエアコンが不具合を起こしているのに管理会社に連絡せず放置し故障させてしまうと、善管注意義務違反に問われ、エアコン交換費用を請求されることもありますので、もしおかしいなと思った時はすぐに管理会社に連絡してください。
３．貸主によって対応が異なることも…
エアコンを含む備付設備課不具合を起こし、管理会社に連絡してもオーナーさんが対応してくれないことが稀にあります。もしこのようなケースになった場合どのような対応を取ればいいのでしょうか？
１）民法上、借主でも対応することができる
民法第607条1項及び2項により、オーナーさんに修繕依頼したのに対応してくれない場合は入居者様の方で対応することができ、修繕にかかった費用は後日オーナーさんに請求することができます。
ただし上記ができるのは、オーナーさんが全く対応してくれなかった場合のみで、オーナーさんに連絡する前に勝手に対応するのはNGです。
２）家賃減額請求を行うことができる
オーナーさんに設備修繕をお願いしたのに一向に対応してくれない場合は、民法第611条により契約期間中であってもオーナーさんに家賃減額請求することができます。
家賃減額に関しては「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会」が定めたガイドラインをベースに算出されます。
エアコンの場合免責期間を過ぎるとガイドライン上「1か月あたり5000円の値下げ」となっていますが、納得される方は誰もいません。免責期間を過ぎた場合は、1か月間だけ家賃50％減額請求してもオーナーさんは反論しないため、ダメもとでも交渉したほうがいいと思います。
４．残置物エアコン故障は入居者様負担
経年劣化による設備不良が発生した際はオーナーさんが修繕対応しますが、唯一の例外が残置物設備が設置されている場合です。
残置物とは前の入居者様が残した設備のこと。残置物はオーナーさんには修繕義務は一切発生しないためもし設備が故障した場合は入居者様の方で対応しなければなりません。
なお残置物がある場合は、契約書に記載があり担当者からも説明を受けているため「知りません」は通用しません。また残置物の所有権はオーナーさんにあるため交換する場合は管理会社経由でオーナーさんの了解を得なくてはなりません。
５．まとめ
本投稿は賃貸物件で備付エアコンを勝手に交換するとどうなるのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸設備はオーナーさんが所有権を持っているため、設備を勝手に交換してしまうとトラブルになってしまいます。
2020年に民法が改正され免責期間内に対応しないと家賃減額請求になることは、オーナーさんは把握している可能性が高いため、エアコンが故障した場合すぐに対応してくれるケースは多いと思われます。
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