近年においては、賃貸契約時に管理会社が指定する「家賃保証会社」に保証料を支払うことを必須としている物件が増えてきており、大手管理会社ではもちろんですが、街の不動産屋さんが管理している物件においても、家賃保証会社必須となっています。
家賃保証会社とは、お客様が万が一「家賃滞納」した場合、管理会社が家賃保証会社に「代位弁済請求」をすることによって、家賃を立て替えてくれます。ただ当然お客様は「家賃を管理会社に支払っていない状態」のままとなっているので、立て替え分の家賃に関しては、家賃保証会社に支払うことになります。
家賃保証会社としては、債権回収＝家賃回収をしなければなりませんので、当然ではありますがお客様に連絡をして、家賃を支払ってもらわなければなりませんが、ただその回収方法が今まではとても悪く「取り立て」みたいな感じで行われていたのも事実です。
では、もし今家賃滞納した場合、家賃保証会社からどのような対応をされるのでしょうか？
①家賃保証会社から連絡が入ります。
管理会社から代位弁済請求を受けると、家賃保証会社は未払い家賃を立て替えを行いますので、その後お客様に連絡を取り「家賃回収」を行いますが、回収業務する時「ルール」があり、大手家賃保証会社では「ルール」に則って対応していることから、夜間や早朝の時間帯にお部屋に駆け付けるようなことは一切致しません。
では、回収業務をする時のルールとは、どのようなものなのでしょうか？
・電話連絡（自宅及び会社）AM8:00～PM9:00までの時間帯に連絡が入ります。
・自宅訪問：留守電対応になっている場合、訪問される可能性があります。
②家賃保証会社が第三者などに取り立てることはまずない
家賃保証会社を利用する場合、原則として連帯保証人を付けない場合が多いので、もし家賃滞納されたとしても、ご両親などに未払い家賃を請求するようなことは一切ありません。また家賃保証会社の担当者が、一方的に室内に侵入することもありませんし、まずこのような行為をした時点で「即逮捕」される事案になります。
③緊急連絡先に指定されている方には、連絡が入ります。
家賃保証会社を利用する場合、必ず「緊急連絡先を指定」しなければならないことになっています。もし家賃滞納がわかり本人と連絡が取れない場合、家賃保証会社では緊急連絡先に指定されている方に、電話連絡をする場合があります。
ただし、緊急連絡先に指定されている方は、連帯保証人ではないので、未払い家賃を請求されることはまずありません。
一時期は、一部の家賃保証会社の担当者が、違法的な回収を行っていたことは事実ですが、近年、家賃保証会社では「法令遵守」を徹底するようにしていますので、まず恐喝的な取り立て行為をすることはないと言ってもいいと思います。
また家賃保証会社においては、保証会社同士における協会を設立し、法令順守を徹底することを協会内での指針にうたってあるので、大手管理会社で家賃保証会社を利用する場合は、保証協会に加盟している会社を選んで使っているので、まず問題行動が起きるようなことはありません。
協会内に加盟している家賃保証会社や、大手の保証会社においては、法令遵守は徹底していますが、連絡をしても居留守を使われてしまい、連絡を無視した方に対しては、毅然とした態度で対応します。
家賃保証会社にもよりますが、家賃滞納連続3か月を超えてしまうと、管理会社ではオーナー様に「部屋明け渡し訴訟」をすることに同意してもらうよう「代理人を指定」して民事裁判を起こします。
裁判を起こしてしまうと、もう後戻りはできなくなってしまい、また滞納していることが事実である以上、お客様が裁判で勝訴する確率は皆無となりますので、判決確定後「強制執行」となり、室内にある荷物は期日までに全て運び出さなければ、強制執行日に全ての荷物を外に搬出します。
万が一、家賃滞納してしまった場合、家賃保証会社に対してしっかり説明をすれば、理解してもらえる（ただし債権放棄はしません）場合もあるので、まずはしっかりと事情を説明して下さい。ただし、連絡が取れない場合には、一気に法的手段を取り、法的手段にかじを切り替えた時点で、仮に未払い家賃を返済したとしても、お客様の履歴がしっかりと家賃保証会社の信用情報に掲載されてしまい、今後の賃貸契約においてマイナスになってしまいます。
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