賃貸物件を契約する際、宅地建物取引士の資格を持つ仲介担当者から、契約に関する説明を必ず受けることになっています。
賃貸借契約においては、通常の契約事項に加えて、物件ごとに設定されている特約が付帯されているケースが殆どですが、契約内容に関して理解しないまま「署名・捺印」をしてしまうと、後日必ずと言ってもいいほど、トラブルを引き起こしてしまいます。
契約書に署名・捺印をした以上は、お客様は理解したものと仲介会社ではとらえますので、たとえ契約内容がおかしいと思っても、それを無くすことは絶対にできません。
では賃貸契約時に気を付けるべきポイントとは、どのようなものがあるのでしょうか？
①更新料について
賃貸借契約におけるトラブルでよくありがちなのが、更新料の支払い。
住居用の賃貸借契約書の期限は2年の場合が殆どであり、もしこのまま住み続ける場合にいは更新手続きが必要になっています。
賃貸借契約書において、更新料の設定および金額が明記されている場合には、更新をする時には更新料を支払う義務が発生します。長期入居される方にとって、更新料の支払いは正直な所負担が大きいと思われますが、ただ契約書に明記されている以上、支払いを拒否することはできません。
もし支払いを拒否することになると、契約満了をもって退去しなければならなくなり、もしこのまま退去せずに「居座る」ことになると、明渡期日から明渡完了日までの家賃及び違約損害金を支払わなければならなくなります。
また、契約満了をもって家財保険も終了となりますので、万が一契約が来てた状態のままで家財などに被害が発生してしまうと、補償対象外となってしまうことから、お客様にとっては明らかに不利になります。
②家賃保証料について
近年では入居時に管理会社が指定する「家賃保証会社」に必ず入ることが求められていて、入居時に初回保証料として、家賃50～100％（物件・管理会社によって金額は異なる）と年1回更新料（1万円～2万円ぐらい）を支払わなければなりません。
保証料を支払うことによって、万が一お客様が家賃滞納された場合、管理会社が家賃保証会社に「代位弁済請求」を行うことにより、家賃を一時的に立替てくれますが、お客様は家賃保証会社に立て替えられた家賃を支払う義務が発生します。
家賃を滞納した時から、家賃保証会社は管理会社に家賃を立て替えますが、家賃滞納を3か月以上続けてしまうと、契約上においては管理会社はお客様に事前通知することなく、賃貸借契約を解除することができると明記されています。
また家賃保証会社においては、3か月以上家賃滞納した場合、債権回収に乗り出し、部屋の明け渡し訴訟（強制退去）を起こします。判決確定後、裁判所から派遣された執行官と共に、強制退去を通告・執行し、室内にあるすべての荷物を搬出します。
さらにお客様の情報は家賃保証会社が信用情報機関に登録することになり、この結果今後5年間は、新しい賃貸物件を借りようと思っても、家賃保証会社によっては部屋を借りること自体ができなくなってしまいますので、注意が必要です。
③経年劣化について
賃貸物件では、退去時に入居時と同じ状態に戻す「原状回復義務」が発生しますが、長期間生活を続けることによって、内装などが一部変色してしまう恐れがあり、この場合修繕が必要になってきます。
退去時における修繕費用負担に関しては、経年劣化が原因と思われる設備不良等に関しては、貸主であるオーナーさん、故意による設備破損などに関しては、入居者様負担となっていますが、ただし…
「タバコのヤニが原因による壁紙の変色」
「落書き、釘穴、ネジ穴」
「結露を放置したことによる壁紙のカビ」
「通常のクリーニングでは落としきれない換気扇の油汚れ」
に関しては、お客様の過失が原因によって発生させてしまったものであることから、上記4点に関しては、入居年数関係なくお客様負担となります。
④特約事項
賃貸物件においては、退去時に室内クリーニング、和室部屋がある場合には畳の表替えと襖の張替えを行いますが、この費用に関しては特約として記載があり、ご入居者様が支払うことになっています。
また、ペット不可物件においてペットを飼っていたことが分かった場合、室内内装をすべて新しいものに交換をしなければならなくなり、その費用は全額ご入居者様負担となってしまいます。また契約期間内において、上記事実が分かった場合には、賃貸借契約は一方的に破棄されてしまいますので、注意が必要です。
⑤違約金について
賃貸物件において、違約金が設定されているケースがあります。
これは、家賃が一定期間無料になる「フリーレント物件」に入居した場合、短期間で解約されてしまうと、オーナーや管理会社にとってはとっても不利になってしまうので、短期解約を防止するために、最低入居期間を設定しています。
入居期間に関しては、1年未満に設定されているケースが多く、もし約束を守れなかった場合には、ペナルティーとして家賃1か月分をお客様に請求することができることを契約上にうたっています。フリーレント付き物件に入居する際には、最低入居期間はしっかりと確認するべきです。
＃賃貸借契約