築年数が経過している物件と聞くと「古くて汚い」といったイメージがどうしても先行してしまいますが、近年地方都市においては「空室率が悪化」していることもあって、築年数が経過した物件を中心に「リノベーション」を施している所が増えてきたことから、築年数が古い＝汚いというイメージではなくなりつつあります。
ただ築年数が経過している物件に入居するとなると、どうしても不安がつきものですよね。
そこで今日のブログは「築年数が経過している物件」に入居する際、気を付けるべきポイントについてお伝えしていきます。
目 次
１．外壁の色
２．エアコンなどの設備
３．プロパンガス料金
４．入居者の質
５．まとめ
１．外壁の色
築年数が古い物件に入居する際、一番最初に確認してもらいたいのが「外壁の色」
外壁は紫外線や風雨等の影響により、どれだけ素晴らしい塗料を使っていたとしても、年数が経過すると「劣化」してきます。外壁に手で触った時「色が付着」した場合、外壁にチョーキング現象が発生したことを意味します。
チョーキング現象が発生した時は「外壁塗装を行わなければならない」ことを意味していて、この現象が起きてくると、外壁の色が薄くなってきて、客観的に見ても「古さが目立ってしまう」のですが、ただ築年数が経過した物件の中には、外壁塗装を全く行わない物件があり、この様な物件に入居すると、様々な問題が発生します。
１）塗膜が破れて雨漏りやひび割れなどが発生する
２）ひび割れた所に、雨などが侵入すると構造躯体に影響が出て、建物寿命を短くする
３）塗膜が破れることで、特に夏場は室内が思っている以上に気温が高くなりやすい
４）見た目的に明らかに古いことがわかる
築年数が経過していたとしても、外壁メンテナンスがしっかり行われていた場合には、建物寿命は長くなりますので、耐震性の問題は心配しなくても大丈夫です。
大手管理会社が施工した物件では、阪神及び東日本大震災でも「倒壊」は免れたのですが、これはあくまでも外壁メンテナンスをしていた場合の。
たとえ大手管理会社が施工した物件であったとしても、メンテナンスがしっかりしていなければ、大規模地震が発生した際「半壊などの被害が発生する確率は高く」なりますので、注意が必要です。
２．エアコンなどの設備
築年数が経過している物件に入居する際、設備類は必ず確認してください。
特に「家賃が安い／安すぎる」物件の場合は、設備類は古いものを使用している場合が多く、特にエアコンに関しては、古いタイプのものだと「ランニングコスト」が高くなってしまい、下手すると安い物件に入居しても、それ程得にはならない場合が出てきますので、要注意です。
３．プロパンガス料金
地方都市においては「都市ガス」が普及されていないことから、多くの賃貸物件においては「プロパンガス」が設置されています。
プロパンガス料金は、ガス会社が自由に価格を決めることができるので、物件ごとでガス会社は当然異なりますが、ガス料金が安いところと高いところでは「約2倍」の開きがあり、築年数が経過した物件で、しっかりと管理していない所においては、恐らくではありますがガス料金が高いことが予想されます。
入居後ガス料金が「相場より高い」場合があっても、お客様にはガス会社との交渉をする権限は一切ないので、もし値引きしてほしい場合には、オーナーさんに直接訴える以外方法はありません。ただ管理をしっかりとされているオーナーさん以外は、入居者様のガス料金に関して「無関心」な態度をとる方もいるので、ガス料金に関しては入居前に確認されたほうがベストかもしれません。
４．入居者の質
築年数が経過した物件の中で、しっかりと建物管理している物件ならば、入居者の質が非常に良い場合が多いので、入居後に入居者様同士によるトラブルは起こりにくくなりますが、その一方で「退去リフォームやリノベーションをしない物件」「家賃が安すぎる物件」では、それ相応の方が入居してくるので、トラブルに巻き込まれる可能性は、非常に高くなります。
もし都合により、家賃が安い物件に入居することができない場合には、その旨を事前に仲介会社の担当者に伝えてもらえれば、トラブルが起こりにくい物件を紹介してもらえますので、お気軽にお問合せ下さい。
５．まとめ
築年数が経過している物件と聞くと、どうしてもネガティブなイメージしか浮かびませんが、ただしっかりと管理している物件では、逆に入居者様の質は格段に良く、トラブルが発生することはまずありません。
当物件も1993年築ということもあり、業界的には「築古物件」に該当していますが、当物件においてはオーナーが自ら物件清掃を行い、また物件を法人化していることもあるので、ご入居様から高い評価を頂いていて、ご退去されたお客様に「入居満足度」を聞いたところ、97％満足していると回答して頂いております。
古い物件だからという理由で、入居先リストから除外してしまうと、もしかしたら損をしてしまうかもしれません。見た目で決めないほうがいいと思います。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。