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賃貸オーナーから契約更新を断られる場合は、実はあり得ます。

更新日:2023年3月20日



賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。


約9割の物件では普通借家契約となっています。同契約の場合契約期間は2年設定が殆どですので、借主がこのまま住み続ける場合には契約更新手続きが必要です。

(契約更新に関しては更新日の数か月前に管理会社から書類が郵送されます)


更新時に更新料設定がある場合は、更新料を支払ことで従前契約がさらに2年間延長されることになります。





原則として借主が契約更新したい場合、貸主(オーナー/管理会社)はこれを拒否することができませんが、ただし「正当な理由」がある場合には、貸主側にも拒否をすることができるので、注意が必要です。




貸主側が更新を拒否する場合とは?

貸主側が更新拒否を検討する場合は重大な賃貸借契約違反した場合のみです。借主側による重大な賃貸借契約違反の原因について、以下の3つを挙げることができます。


  • ペット不可物件ペットを飼っていた

  • 注意喚起を何度も行っても騒音が発生している

  • 家賃滞納を連続3か月以上続いた場合


それぞれの原因について、詳しく見ていきましょう。




ペット不可物件でペットを飼っていた



数年前ですが、首都圏にあるペット不可物件において室内に飼育していたヘビが逃げてしまい、大騒動になりました。


ペット不可物件においては賃貸借契約時において、仲介会社からペット飼育はできない旨の説明を受けた上で署名捺印しています。そのため借主が「ペット飼育NGとは知らなかった」といった言い訳は一切通用しません。


もしこのような事実が発生した場合、貸主側は「重大な賃貸借契約違反」ととらえ、事前通告なく賃貸借契約を解除してきます。さらに退去時においては室内の内装や床材をすべて交換しなければならず、その費用は全額借主側負担(経年劣化は関係なく)となるため、退去費用が高額になってしまいます。




騒音被害が続いた場合


賃貸物件はひとつの建物の中に「複数の物件」が密接しているため、どうしても上階や左右の部屋から一定の生活音は発生してしまいます。


音に対する認識は人それぞれ容認レベルが異なるため、築年数関係なくどうしても生活音をめぐるトラブルは発生してしまいます。基本的に生活音トラブルが発生した場合、管理会社から注意喚起を複数回行うことで、大多数の生活音問題は解決します。



しかしごく稀ではありますが、明らかに受忍限度を超えた騒音を出す借主がいます。


管理会社側は当事者に対してモラルを守った生活を送るように注意喚起を行いますが、何度も注意しても改善がみられない場合は、重大な賃貸借契約違反として契約解除される可能性があります。




家賃滞納が3か月連続した場合


家賃滞納が連続して3か月以上続くと、賃貸借契約上における借主と貸主との信頼関係が破綻したとみなされ、賃貸借契約を解除される可能性が高くなります。


さらに契約時において家賃保証会社を利用した場合、保証会社から不動産明け渡し訴訟=強制退去を提訴されてしまいます。訴訟に移行した場合借主が勝訴する可能性はほとんどないため、最終的には強制的に退去することになってしまいます。




まとめ


今回は賃貸オーナーが契約更新拒否するケースについてお伝えしてきました。


基本的に借主には借家権が認められるため、貸主側から契約解除を申し入れることはできません。しかし今回ご紹介したケースは正当事由として認められる可能性が高いものであることから、悪質と判断された場合には契約解除/契約更新拒否される可能性があります。






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